Ký hợp đồng thuê mặt bằng xong, anh chị còn phải trả mấy tháng tiền thuê nữa thì nhà hàng mới mở cửa bán hàng?
Đi hỏi câu này, anh chị sẽ gặp đủ loại số. Vài trang nhà thầu ghi 25-45 ngày cho riêng phần thi công nội thất nhà hàng, có trang ghi tới 4 tháng. Còn tiền thuê thì anh chị trả từ ngày hợp đồng thuê ghi là bắt đầu tính tiền, trả cả những ngày ngồi chờ duyệt hồ sơ, ngày đổi ý, ngày đi tìm thợ, ngày chờ giấy phép.
Làm nhanh thì thi công nhà hàng hết bao nhiêu ngày?
Long Wang là chuỗi lẩu hấp thủy nhiệt của hệ thống nhà hàng Aladdin. Nhà hàng Long Wang ở phố Ngọc Khánh, Hà Nội mở cửa sau 16 ngày kể từ ngày nhận mặt bằng.
Ở công trình Ngọc Khánh, giai đoạn khó nhất là hoàn thiện chi tiết. Thông gió, điện nước, điều hòa, nội thất, sơn bả thạch cao cùng vào một lúc, rất nhiều nhà thầu, tổ đội cùng làm. Cái khó là xếp các tổ đội làm cho ăn khớp với nhau.
16 ngày là số của một công trình đã mở cửa. Mặt bằng khác, mô hình khác thì số ngày khác.
Mở nhà hàng trong trung tâm thương mại lâu hơn nhà phố bao nhiêu?
Hai loại mặt bằng này chênh nhau ở khâu hồ sơ, trước khi thợ vào. Ở nhà phố, hồ sơ mất khoảng 30 ngày từ lúc bắt đầu làm tới lúc anh chị duyệt xong, duyệt xong là thi công. Trong trung tâm thương mại, anh chị duyệt xong rồi thì hồ sơ còn phải gửi sang ban quản lý tòa nhà. Ban quản lý kiểm qua nhiều chặng, nhiều hạng mục, và khâu này mất thêm chừng 2 tháng nữa.
Ban quản lý có nhịp riêng: mỗi lần nhận một thay đổi, họ mất 15 ngày mới phản hồi, thay đổi nào cũng vậy. Sửa hồ sơ bao nhiêu vòng thì chờ bấy nhiêu lần 15 ngày. Với mặt bằng trong trung tâm thương mại, anh chị chốt ý càng sớm thì hồ sơ càng ít vòng đi lại.
Khúc chờ ban quản lý duyệt, tôi gặp ngày càng nhiều. Tới tháng 9/2026, công ty New Sky của tôi đã và đang thiết kế, thi công gần 170 nhà hàng cho hệ thống Aladdin. Trong gần 170 nhà hàng, có 100 cơ sở nằm trong trung tâm thương mại, mà cơ sở nào làm từ 2017 tới 2023 thì đều nằm ngoài trung tâm thương mại.
Làm nhà hàng ở tỉnh xa có chậm hơn không?
Bên tôi có một công trình trong Aeon Mall Huế, trung tâm thương mại ở miền Trung, xa cả Hà Nội lẫn Sài Gòn. Ở xa như vậy thì nhiều nhà thầu quen của bên tôi không đi theo được, nên bên tôi phải tuyển thầu địa phương. Mấy nhà thầu tuyển được ở Huế chưa từng làm trong trung tâm thương mại, chưa quen nội quy, nên vào rồi bỏ nhiều. Riêng hạng mục sơn bả thạch cao, bên tôi tìm tới gần 20 nhà thầu.
Bên tôi gỡ bằng cách tuyển hai tổ đội rồi ghép lại, chia khu và chia đầu mục việc rõ cho từng tổ. Đợt thiếu thợ khiến công trình chậm khoảng 10-12 ngày.
Chi phí nhân công cũng đội lên nhiều. Trung tâm thương mại đang hoạt động thì phải làm đêm, từ 11 giờ đêm tới 5 giờ sáng, mà thợ ở Huế bình thường chỉ làm ban ngày.
Đổi mô hình giữa chừng thì chậm bao lâu?
Nhà hàng Long Wang ở Ngọc Khánh khai trương năm 2023. Lúc đầu, chủ đầu tư định làm một mô hình lẩu khác; thiết kế xong, sắp triển khai thì đổi sang lẩu hấp thủy nhiệt. Lúc đổi, công trình mới ở khâu hồ sơ, chưa thi công gì, vậy mà vẫn chậm khoảng 20 ngày. Hồi ấy tiền thuê mặt bằng khoảng 300 triệu một tháng.
Mô hình đổi thì bếp đổi, bếp đổi thì đường khói, đường điện, chỗ kê bàn đổi theo; một lần đổi ý ở món ăn kéo theo cả bộ bản vẽ. Anh chị chốt món và chốt mô hình trước khi ký hợp đồng thuê thì có đổi ý cũng là đổi lúc chưa phải trả tiền thuê.
Cải tạo nhà phố cũ có lâu hơn không?
Ở nhà phố cũ, nhiều việc phải sửa nằm ở chỗ mắt không nhìn thấy. Hạ tầng ngầm, đường điện nước cũ lúc thử thì vẫn chạy, tới khi sửa mới lộ vấn đề. Nhà phố cũ thường không còn đủ hồ sơ hoàn công, tức bộ bản vẽ ghi lại ngôi nhà đã xây thực tế ra sao, nên không ai biết chắc đường ống cũ đi lối nào. Trần đã đóng thạch cao thì lúc khảo sát không đục ra kiểm hết được; tới khi thi công, đường ống gió vướng dầm, vướng cột, lại phải đổi hướng đi.
Thuê nhà phố cũ thì anh chị tính dư thêm ngày vào tiến độ cho những thứ lúc khảo sát chưa ai nhìn thấy.
Thi công xong bao lâu thì mở cửa bán được?
Thợ rút đi rồi thì anh chị thường vẫn còn một khúc chờ giấy. Theo Điều 36 Luật An toàn thực phẩm 2010, cơ quan có thẩm quyền có 15 ngày để kiểm tra và cấp giấy chứng nhận an toàn thực phẩm, tính từ lúc nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Hồ sơ còn thiếu một tờ thì cơ quan cấp giấy chưa bắt đầu đếm 15 ngày. Anh chị nên chuẩn bị đủ bộ hồ sơ xin giấy từ lúc thợ còn làm.
Tự tính mấy tháng tiền thuê cho mặt bằng của mình thế nào?
Anh chị hỏi nhà thầu bốn câu: hồ sơ mất bao lâu tới lúc anh chị duyệt xong; mặt bằng có phải qua ban quản lý tòa nhà duyệt không; thi công mất bao lâu kể từ ngày nhận mặt bằng; hạng mục nào có thợ đi theo, hạng mục nào phải tuyển tại chỗ. Ngày tiền thuê bắt đầu tính thì ghi trong hợp đồng thuê, nên lúc chưa ký, anh chị vẫn bàn lại được. Trước khi ký hợp đồng thuê, anh chị hỏi chủ nhà hoặc ban quản lý trung tâm thương mại tiền thuê bắt đầu tính từ ngày nào, rồi đếm tới ngày dự kiến cầm giấy chứng nhận an toàn thực phẩm.
Còn những câu nào quanh chuyện tiến độ tôi trả lời riêng?
4 bài dưới đây, mỗi bài trả lời trọn một câu anh chị sẽ gặp khi tính ngày mở cửa.
Về người viết
Lưu Văn Sỹ, giám đốc New Sky, 10 năm làm thiết kế và thi công nhà hàng. New Sky nhận trọn thiết kế - thi công nhà hàng, công trình đã bàn giao trải ba miền, và có xưởng riêng sản xuất nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn).
Anh chị đã nhắm một ngày mở cửa? Đặt một buổi, chúng tôi cộng ngược từ ngày mở cửa: mỗi chặng cần bao nhiêu ngày, chặng nào phải chốt trước, và chỗ nào lịch hay trôi.
Đặt buổi tư vấn