Xây dựng nhà hàng

Nhà phố, khối đế, trung tâm thương mại: mỗi loại vướng ở đâu?

Nhà phố vướng kết cấu cũ và phần ngầm người trước để lại. Khối đế vướng giờ giấc và cư dân sống ngay bên trên. Trung tâm thương mại vướng bộ quy định riêng của từng chuỗi và số lượt duyệt hồ sơ.

Tới tháng 9 năm 2026, trong 168 cơ sở chúng tôi đã và đang làm cho 10 thương hiệu nhà hàng của cùng một chủ đầu tư, 100 nằm trong trung tâm thương mại, 57 ở nhà phố, 8 ở khối đế chung cư, tức phần thương mại dưới chân một tòa căn hộ hay tòa văn phòng. 3 chỗ còn lại là tổ hợp dịch vụ và trụ sở công ty. Trong 168 cơ sở, nhà phố có mặt sớm nhất: từ 2017 tới 2023 chưa cơ sở nào nằm trong trung tâm thương mại.

Chỗ khác nhau lớn nhất giữa 3 loại mặt bằng không nằm ở tay nghề thợ, mà ở số lượt duyệt phải qua trước khi được đụng vào mặt bằng:

Ở nhà phố, hồ sơ chốt xong với anh chị là chúng tôi triển khai. Vào trung tâm thương mại thì cả bộ phải gửi sang ban quản lý trung tâm duyệt lại. Bên họ nhận hồ sơ thì 15 ngày sau mới trả lời, và sửa một chi tiết là đi lại đúng vòng 15 ngày. Ở khối đế, ngoài ban quản lý tòa nhà còn lượt duyệt của ban quản trị, tức nhóm đại diện cư dân, và của chính những người sống ngay bên trên nhà hàng. Trung tâm thương mại khác nhà phố ở những chỗ nào nữa, chúng tôi viết ở bài làm nhà hàng trong trung tâm thương mại khác nhà phố ở đâu.

Số ngày trong bảng là thời gian làm và duyệt hồ sơ thiết kế, chưa phải thời gian thi công. Trước khi ký hợp đồng thuê, anh chị hỏi bên cho thuê xem mặt bằng phải qua những lượt duyệt nào, mỗi lượt mất bao lâu. Số ngày hồ sơ là căn cứ để thương lượng khoản miễn tiền thuê trong lúc thi công; đoán lệch một tháng thì khoản xin miễn cũng lệch theo.

Riêng nhà phố thì chọn căn nào là chốt luôn phần lớn khoản tiền cải tạo. Trong trung tâm thương mại, các mặt bằng do tòa nhà chia sẵn, nên chọn mặt bằng chủ yếu là chọn vị trí. Ngoài phố thì các căn khác hẳn nhau về kết cấu, phần ngầm và chiều cao trần, nên ở nhà phố chúng tôi thường đi cùng anh chị từ lúc chọn căn.

Ở Aeon Mall Huế, thiếu đội thợ tại chỗ thì chúng tôi gỡ thế nào?

Chúng tôi gỡ bằng cách tổ chức lại các tổ đội tuyển ngay ở Huế, chứ không đưa nhà thầu từ xa vào.

Công trình nằm trong Aeon Mall Huế, một trung tâm thương mại đang mở cửa bán hàng. Ở xa như vậy, nhiều nhà thầu quen làm với chúng tôi không đi được, nên phải tuyển nhà thầu ngay tại Huế. Các đội ở Huế chưa từng làm trong trung tâm thương mại, chưa quen nội quy và tiêu chuẩn ở đây, nên nhiều đội vào rồi bỏ. Riêng hạng mục sơn bả thạch cao, tức làm phẳng và láng mặt tường trước khi sơn, chúng tôi tìm tới gần 20 nhà thầu.

Có lúc chúng tôi đã tính đưa nhà thầu từ Hà Nội hoặc Sài Gòn vào. Rồi thôi, vì gỡ được bằng cách tổ chức lại, 3 việc:

• Ghép 2 tổ đội. Tuyển 2 tổ đội ở Huế rồi ghép vào cùng làm, chúng tôi điều phối chung.
• Phân khu. Khu nào của tổ nào, chia rõ.
• Chia đầu mục công việc. Đầu việc nào tổ nào chịu, chia rõ ràng.

Aeon Mall vẫn đón khách suốt thời gian thi công, nên ca làm dồn vào đêm, từ 11 giờ đêm tới 5 giờ sáng. Thợ ở Huế quen làm ban ngày, nên tiền công ca đêm đội lên rất nhiều. Bài mở nhà hàng ở tỉnh xa, tìm nhà thầu quen nội quy trung tâm thương mại kể vì sao ở tỉnh xa khó tìm đội quen nội quy.

Đơn giá xây dựng nhà hàng: các nơi khác đang chào mức nào?

2 trang báo giá công khai chúng tôi chép tháng 9 năm 2026 đều chào theo m² sàn và gộp nhiều phần việc, không riêng phần xây dựng: nơi thứ nhất một mức chung 5 tới 8 triệu đ/m², nơi thứ hai chia theo phong cách, từ 3,5 tới 5 triệu đ/m² ở hàng hiện đại tới 6 tới 10 triệu đ/m² ở hàng cao cấp.

Bảng dưới chép đúng từng hàng 2 trang đăng, để riêng từng nơi, không gộp thành một khoảng, vì gộp lại sẽ ra một mức giá không nơi nào thật sự chào.

Cả 2 trang đều đặt tên là báo giá thi công nội thất nhà hàng. Nơi thứ hai có ghi phạm vi: phần thô, gồm tường, lát nền, trần, điện nước, chiếm 25 tới 30% con số, bếp công nghiệp 30 tới 35%. Nơi thứ nhất không ghi con số gồm những gì. Cả 2 mức do chính đơn vị nhận việc tự đăng để mời chào, không phải định mức của ngành, cũng không phải giá chúng tôi đang chào.

Cầm một bản báo giá theo m² sàn thì đừng so con số trước. Hỏi con số gồm những gì đã, rồi mới đặt 2 bản báo giá cạnh nhau: hai bên tính cho hai phần việc khác nhau thì bên báo thấp hơn chưa chắc đã rẻ hơn. Phần xây dựng của chúng tôi gồm 3 việc kê ở đầu trang. Đơn giá phần xây dựng bám vào hiện trạng từng mặt bằng, phải xem tận nơi mới tính được. Vì sao 2 nhà hàng cùng diện tích mà chi phí chênh lệch nhau xa: đọc tiếp ở bài 2 nhà hàng cùng diện tích mà chi phí thi công chênh lệch nhau.