Người đi thuê thường hỏi: xin miễn tiền thuê mấy tháng thì được. Hỏi thế là tự đặt mình vào thế đi xin, vì trong câu hỏi đã nằm sẵn một giả định: ngoài kia có một mức chuẩn, còn mình chỉ đang cố xin cho gần bằng người ta.
Không có mức chuẩn nào cả. Chưa ai công bố. Nên câu đáng hỏi không phải xin mấy tháng, mà là nhà hàng của tôi cần bao nhiêu ngày, và tôi lấy gì chứng minh số ngày mình đưa ra.
Số ngày cần thiết thì tính được, bằng hai khoảng thời gian cộng lại: khoảng làm hồ sơ, và khoảng thi công thật. Khoảng làm hồ sơ thì bên thiết kế nắm, khoảng thi công thì nhà thầu nắm — hỏi đúng người là ra con số.
Khúc thứ nhất: thời gian làm hồ sơ mất bao lâu?
Khúc làm hồ sơ bị bỏ quên gần như hoàn toàn, vì nhìn từ ngoài không giống công việc. Chưa ai cầm búa, chưa ai chở vật liệu tới.
Nhịp làm hồ sơ ở hai loại mặt bằng như sau. Với nhà phố, từ lúc bắt tay vào làm tới lúc anh chị duyệt xong phương án mất khoảng ba mươi ngày. Với mặt bằng trong trung tâm thương mại, khoảng làm hồ sơ dài thêm chừng sáu mươi ngày nữa, vì có thêm một cửa: hồ sơ phải gửi sang ban quản lý toà nhà duyệt lại rồi mới được làm. Và cửa duyệt của toà nhà chạy theo nhịp riêng, mỗi lần gửi hồ sơ sang, họ mất mười lăm ngày mới phản hồi. Mỗi lần chờ phản hồi là cộng thêm mười lăm ngày, chứ không nằm trong sáu mươi ngày làm hồ sơ. Thay đổi nào cũng vậy, kể cả thay đổi nhỏ.
Tôi nhấn mạnh một chỗ để anh chị khỏi tính nhầm: đây là thời gian làm hồ sơ, chưa phải thời gian thi công. Làm hồ sơ xong mới tới thi công: hai quãng nối đuôi nhau chứ không chồng lên nhau. Ai tưởng làm hồ sơ và thi công chạy song song thì cộng ra một con số ngắn hơn thực tế, rồi mang chính con số hụt đi thương lượng.
Khúc thứ hai: thời gian thi công thật phụ thuộc những gì?
Quãng này dài ngắn tùy mô hình và tùy hiện trạng mặt bằng, nên tôi không đưa ra một dải ngày chung. Đưa ra thì cũng chỉ là con số cho có.
Nhưng thứ làm cho quãng thi công dài hay ngắn thì kể được, và anh chị hỏi nhà thầu đúng bốn câu này là ra:
- Mặt bằng có phải gia cố kết cấu không, có phải làm lại hệ cấp thoát nước dưới sàn không. Việc nằm dưới sàn bao giờ cũng tốn thời gian hơn mình tưởng lúc đứng nhìn, vì phải đục lên, làm lại, rồi hoàn trả mặt sàn.
- Có phải nâng công suất điện không, và thủ tục nâng mất bao lâu.
- Công trình có phải làm ban đêm không. Trong trung tâm thương mại đang hoạt động thì phần lớn việc phải làm lúc người ta đã về, mà làm đêm thì cùng một khối lượng sẽ kéo dài hơn.
- Giai đoạn hoàn thiện có bao nhiêu tổ đội cùng vào. Đây là chỗ hay vỡ tiến độ nhất, không phải vì kỹ thuật khó mà vì phải xếp cho các đội làm việc ăn khớp nhau.
Xin miễn tiền thuê bao nhiêu ngày là hợp lý?
| Mặt bằng nhà phố | Mặt bằng trong trung tâm thương mại | |
|---|---|---|
| Khoảng làm hồ sơ | khoảng 30 ngày | 30 ngày, cộng thêm chừng 60 ngày nữa vì phải qua cửa ban quản lý toà nhà |
| Mỗi lần sửa hồ sơ | theo nhịp anh chị xem lại và duyệt | cộng 15 ngày cho mỗi lần gửi sang ban quản lý duyệt lại |
| Khoảng thi công | tùy mô hình và hiện trạng, hỏi nhà thầu bốn câu ở mục trên | hỏi đúng bốn câu ở mục trên, rồi cộng thêm phần việc buộc phải làm ban đêm |
Bảng này không cho anh chị con số để mang đi xin, mà cho một cách tính để mang đi thương lượng. Con số và cách tính khác nhau hoàn toàn ở bàn đàm phán.
Chủ mặt bằng nghe "cho em xin ba tháng" thì đó là chuyện xin cho, gật hay lắc tùy bụng người ta. Còn nghe "hồ sơ bên em mất chín mươi ngày vì phải qua cửa ban quản lý, thi công mất thêm chừng ấy ngày nữa vì phần lớn việc buộc phải làm ban đêm, cộng lại là ngần này ngày" thì đó là chuyện tính toán. Bác một lời đề nghị thì dễ, chứ bác một phép cộng có căn cứ thì khó hơn nhiều.
Vì sao mỗi ngày chưa mở cửa lại đắt tới vậy?
Quãng chưa mở được cửa đắt hơn vẻ ngoài của nó. Mặt bằng chưa mở cửa mà tiền thuê đã chạy, và tiền thuê trả cho những ngày chưa bán được gì thì không đổi lấy được đồng doanh thu nào.
Tôi vẫn nói với chủ quán một câu gọn: làm nhanh là làm sao để mất ít tiền nhất có thể.
Nhanh không phải để khoe tiến độ, mà vì mỗi ngày chậm là một ngày trả tiền thuê cho một mặt bằng chưa bán được gì.
Nên đừng coi khoảng miễn tiền thuê là thứ ưu đãi kiểu "xin được thì tốt, không xin được cũng chẳng sao". Xin được bao nhiêu ngày thì bớt được bấy nhiêu ngày tiền thuê; phần không xin được là phần anh chị phải trả bằng tiền túi trong lúc quán chưa bán được gì. Cho nên phần không xin được là khoản phải tính vào vốn ngay từ lúc còn đang đi xem mặt bằng, cùng lúc với tiền cọc và tiền cải tạo.
Bài này nằm trong loạt bài về chọn và chốt mặt bằng trước khi đặt cọc. Xem thêm tiền cọc và những điều khoản giữ được cọc và những gì cần kiểm trên một mặt bằng trước khi đặt cọc.
Lưu Sỹ — New Sky
- Hạng mục liên quan: Cải tạo mặt bằng cũ thành nhà hàng
- Công trình đã làm: Tổ hợp 84 Ngọc Khánh — một mặt bằng cũ làm lại từ đầu
Về người viết
Lưu Văn Sỹ, giám đốc New Sky, mười năm làm thiết kế và thi công nhà hàng. New Sky nhận trọn thiết kế - thi công nhà hàng, công trình đã bàn giao trải ba miền, và có xưởng riêng sản xuất nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn).
Anh chị đang nhắm một mặt bằng? Đặt một buổi, chúng tôi soi cùng anh chị: chỗ ấy cải tạo tốn tới đâu, và khoản nào chỉ lộ ra sau khi đã ký hợp đồng thuê.
Đặt buổi tư vấn