Trước khi ký hợp đồng thuê mặt bằng mở nhà hàng, anh chị sẽ hỏi chủ nhà cho bao lâu để sửa sang mà chưa tính tiền thuê. Con số chủ nhà đưa ra mới là một nửa câu trả lời. Nửa kia là khoảng không tính tiền bắt đầu đếm từ ngày nào, và nhà hàng của anh chị cần bao nhiêu ngày thì mới mở được cửa.
Chủ nhà thường miễn tiền thuê mặt bằng bao lâu để thi công nhà hàng?
Thường là 1 tháng. Nhìn chung cả nước, kể cả Hà Nội, chủ nhà cho 1 tháng để người thuê sửa sang mà chưa tính tiền thuê. Trong miền Nam, trước đây có nơi xin được 2 tháng; nay phần lớn cũng chỉ 1 tháng.
Dài hay ngắn là tùy lúc thị trường cho thuê. Lúc mặt bằng khó cho thuê, chủ nhà chịu cho lâu hơn. Lúc nhiều người tranh thuê, chủ nhà chỉ cho 1 tháng.
Một số hợp đồng thuê, nhất là hợp đồng với trung tâm thương mại, gọi khoảng này bằng chữ tiếng Anh: thời gian fit out, tức thời gian bên thuê hoàn thiện phần bên trong mặt bằng trước khi đưa vào dùng, hoặc free rent, tức những ngày không tính tiền thuê. Ngày giao mặt bằng và thời gian fit out là hai điều khoản bên thuê bàn với bên cho thuê trước khi ký.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, giá thuê do các bên thỏa thuận (Điều 473), và bên thuê trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận (Điều 481). Tức là 1 tháng hay 2 tháng, đếm từ ngày nào, đều do chữ trong chính hợp đồng của anh chị quyết định.
Thời gian fit out 1 tháng có đủ để nhà hàng mở cửa không?
Nếu 1 tháng đếm từ ngày ký thì bản vẽ có thể đã chiếm gần hết, chỉ còn ít ngày cho thi công.
Riêng bộ bản vẽ thiết kế cho một nhà hàng cỡ vừa đã mất chừng 20 tới 25 ngày, tính cả những lần trao đổi và sửa cùng anh chị. Mỗi chặng của bộ bản vẽ mất bao nhiêu ngày theo cỡ mặt bằng, bên tôi đã kê trong bảng mốc thiết kế nhà hàng. Bản vẽ duyệt xong thì thợ mới vào. Quãng thi công dài ngắn tùy mô hình và tùy hiện trạng mặt bằng.
Mặt bằng trong trung tâm thương mại còn thêm một khâu: anh chị duyệt bản vẽ xong, hồ sơ còn phải sang ban quản lý tòa nhà duyệt, rồi thợ mới được vào. Mỗi tòa nhà một nhịp riêng; hồ sơ có thể phải gửi đi gửi lại vài vòng. Khâu duyệt này kéo dài bao lâu thì có bài riêng về thời gian ban quản lý duyệt hồ sơ.
Muốn cộng đủ số ngày cho mặt bằng anh chị đang nhắm, từ bộ bản vẽ tới ngày cầm giấy an toàn thực phẩm, thì dùng bốn câu hỏi nhà thầu về tiến độ thi công.
Khoảng miễn tiền thuê tính từ ngày ký hay ngày nhận mặt bằng?
Nên tính từ ngày anh chị nhận mặt bằng, và nhận đúng tình trạng hai bên đã thỏa thuận.
Một hợp đồng thuê có ba mốc dễ lẫn vào nhau: ngày ký, ngày chủ nhà giao mặt bằng, và ngày bắt đầu tính tiền thuê. Khoảng miễn tiền thuê nằm giữa mốc thứ hai và mốc thứ ba. Hợp đồng chỉ ghi "miễn 1 tháng" mà không ghi đếm từ mốc nào thì chủ nhà hiểu một kiểu, anh chị hiểu một kiểu.
Quãng từ ngày ký tới ngày nhận mặt bằng là quãng đáng dùng nhất để làm hồ sơ thiết kế: tiền thuê chưa chạy, mà bản vẽ đã bắt đầu được. Bản vẽ xong trước ngày nhận mặt bằng thì 1 tháng miễn dành gần trọn cho thi công. Muốn vậy thì bên thiết kế phải được vào đo mặt bằng sớm. Gọi bên thiết kế vào lúc nào thì đỡ tốn, xem ba mốc gọi đơn vị thiết kế, thi công.
Chủ nhà giao mặt bằng chậm thì sao? Điều 476 Bộ luật Dân sự 2015 buộc bên cho thuê giao tài sản đúng thời điểm, đúng tình trạng đã thỏa thuận. Bên cho thuê chậm giao thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản, tức cho chủ nhà thêm thời gian giao, hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Theo cách tôi đọc, điều luật cho anh chị quyền chọn chờ hay hủy; còn ngày bắt đầu tính tiền thuê thì vẫn theo chữ ghi trong hợp đồng. Muốn khoảng miễn vẫn đủ ngày khi chủ nhà giao chậm thì ghi thẳng vào hợp đồng, như dòng cuối của bảng dưới.
| Mốc | Hỏi chủ nhà câu gì | Ghi vào hợp đồng |
|---|---|---|
| Ngày ký | Từ ngày ký tới ngày giao mặt bằng, bên thiết kế của tôi có được vào đo đạc không? | Ngày giao mặt bằng là một ngày cụ thể; bên thuê được vào khảo sát, đo đạc trước ngày ấy |
| Ngày nhận mặt bằng | Mặt bằng giao trong tình trạng nào: tháo dỡ tới đâu, điện nước có sẵn những gì? | Tình trạng lúc giao; khoảng miễn bắt đầu từ ngày hai bên ký biên bản giao nhận mặt bằng |
| Ngày bắt đầu tính tiền thuê | Những ngày miễn thì miễn những khoản nào? | Số ngày miễn; có miễn phí quản lý, tiền điện nước lúc thi công không; giao chậm bao nhiêu ngày thì ngày bắt đầu tính tiền lùi bấy nhiêu ngày |
Ghi ngày giao mặt bằng thành một ngày cụ thể cũng là một trong bốn điều kiện nên ghi vào hợp đồng trước khi chuyển tiền cọc.
Thiết kế thế nào để thi công gọn trong thời gian miễn tiền thuê?
Theo tôi, phần lớn số ngày thi công đã định sẵn trên bản vẽ, trước khi thợ vào. Bốn việc dưới đây làm từ lúc thiết kế thì bớt được việc trên mặt bằng.
Chốt mô hình và món trước khi ký. Đổi mô hình thì bếp đổi, bếp đổi thì đường khói, đường điện, chỗ kê bàn đổi theo, cả bộ bản vẽ phải làm lại. Ở tổ hợp 84 Ngọc Khánh, chủ đầu tư đổi sang một mô hình lẩu khác lúc công trình mới ở khâu hồ sơ, chưa thi công gì, vậy mà tiến độ vẫn bị lùi. Những việc khác nên chốt trước khi ký có trong danh sách kiểm mặt bằng trước khi đặt cọc.
Giữ lại phần hiện trạng còn dùng được. Mặt bằng từng là nhà hàng thì hệ hút khói, bẫy mỡ, đường cấp thoát nước có thể còn dùng. Giữ được thì bớt cả một loạt việc đục phá. Nhưng phải kiểm công suất và tình trạng trước khi chọn giữ: giữ một hệ đã yếu là dời việc sửa tới lúc nhà hàng đang bán. Mặt bằng cũ không còn bản vẽ thì đường ống, đường điện đi ngầm vẫn kiểm được; cách kiểm nằm trong bài về hệ ngầm khi không có hồ sơ hoàn công.
Chọn phương án ít đục phá. Trần để hở, sơn lại cả dầm lẫn ống, thì bớt hẳn đầu việc đóng trần, lại được một khoảng trần cao hơn. Trần hở chỉ đẹp khi đường ống đi gọn, thẳng hàng và sơn cùng một màu; ống đi lộn xộn thì để hở chỉ bày cái lộn xộn ra cho khách nhìn. Sàn cũ còn phẳng và chắc thì lát mới chồng lên, khỏi đục bỏ, miễn là cao độ sàn mới không vướng cửa và lối đi.
Đồ rời làm ở xưởng. Bên tôi làm đồ rời như bàn ghế, tủ ở xưởng rồi mang tới công trình, còn đồ liền tường, liền vách thì làm tại chỗ. Nhờ vậy, trên mặt bằng chỉ còn phần việc buộc phải làm tại chỗ.
Bốn việc này chốt được ngay trên bản thiết kế. Những thứ anh chị cần chuẩn bị trước khi bắt tay vào thiết kế có sẵn trong danh sách trên trang thiết kế nhà hàng.
Thương lượng thời gian miễn tiền thuê với chủ nhà dựa vào đâu?
Dựa vào một phép cộng, đừng dựa vào lời xin.
Chủ nhà nghe "cho em xin 2 tháng" thì gật hay lắc là tùy bụng. Nghe "bản vẽ mất ngần này ngày, thi công mất thêm ngần này ngày vì phải đục lại đường ống, cộng lại là ngần ấy ngày" thì câu chuyện thành chuyện tính toán.
Thị trường cũng là căn cứ. Lúc mặt bằng khó cho thuê, chủ nhà dễ gật thêm ngày hơn; mặt bằng đã treo biển lâu mà chưa ai thuê thì anh chị có thêm cớ để xin thêm ngày.
Không xin thêm được ngày thì đổi sang thương lượng mốc: giữ 1 tháng nhưng đếm từ ngày nhận mặt bằng, hay hẹn ngày giao mặt bằng muộn hơn ngày ký để có thêm quãng làm bản vẽ lúc tiền thuê chưa chạy.
Mặt bằng nhà phố thì Ban Phát triển mặt bằng bên tôi đi xem, đánh giá và đàm phán thuê cùng anh chị trước khi ký.
Những ngày không được miễn tiền thuê tính vào vốn thế nào?
Giá một ngày chưa mở cửa thì dễ tính: tiền thuê tháng chia 30. Đem giá một ngày nhân với số ngày nhà hàng cần mà không được miễn, ra khoản tiền thuê anh chị trả lúc chưa bán được gì.
Lấy ví dụ tiền thuê 60 triệu đồng một tháng, con số tôi chọn cho dễ tính: mỗi ngày là 2 triệu đồng. Nhà hàng cần 50 ngày mà chỉ được miễn 30 ngày thì 20 ngày còn lại là 40 triệu đồng tiền thuê trả trước khi bán được bữa nào.
Khoản này tính vào vốn ngay từ lúc còn đi xem mặt bằng, cùng tiền cọc và tiền cải tạo. Theo tôi, làm nhanh là làm sao để mất ít tiền nhất có thể: mỗi ngày bớt được trên công trường là một ngày tiền thuê không phải trả. Số ngày thi công dài ngắn còn tùy cách xếp các tổ đội trên công trường; cách xếp tổ đội nằm ở khâu lập tiến độ thi công.
Trước khi ký, anh chị hỏi chủ nhà ba câu: miễn tiền thuê bao nhiêu ngày, đếm từ ngày nào, giao mặt bằng chậm thì ngày bắt đầu tính tiền có lùi theo không. Rồi hỏi bên thiết kế: bộ bản vẽ cho mặt bằng này mất bao nhiêu ngày.
Về người viết
Lưu Văn Sỹ, giám đốc New Sky, 10 năm làm thiết kế và thi công nhà hàng. New Sky nhận trọn thiết kế - thi công nhà hàng, công trình đã bàn giao trải ba miền, và có xưởng riêng sản xuất nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn).
Anh chị đang nhắm một mặt bằng? Đặt một buổi, chúng tôi kiểm cùng anh chị: mặt bằng anh chị đang nhắm cải tạo tốn tới đâu, và khoản nào chỉ lộ ra sau khi đã ký hợp đồng thuê.
Đặt buổi tư vấn