Tiền anh chị bỏ ra cải tạo mặt bằng là tiền chôn xuống đất của người khác. Hết hạn thuê, phần chưa kịp thu hồi không đi theo anh chị về nhà.
Chuyện này ai nghe cũng gật. Nhưng lúc ngồi chốt hợp đồng, phần lớn người đi thuê mặc cả giá thuê mỗi tháng, còn số năm được thuê thì cứ lấy theo con số chủ nhà đưa ra.
Thời hạn thuê nên so với tuổi thọ đồ mình làm thế nào?
Đồ đạc anh chị làm ra cũng có tuổi thọ, và tuổi thọ ấy do mức tiền bỏ vào quyết định. Chúng tôi thi công cho một chuỗi nhà hàng nhiều cơ sở nên thấy rõ hai đường đi khác hẳn nhau. Chọn vật liệu rẻ để tiết kiệm vốn ban đầu thì chừng một năm rưỡi tới hai năm sau đã phải bỏ tiền làm lại: đồ xuống cấp, mặt bàn mặt tủ hỏng, đồ gỗ ở khu ẩm ướt như bếp và khu vệ sinh thì mục mép. Còn bỏ tiền đúng mức, chọn vật liệu chịu được nước và chịu được va đập, thì bộ nội thất chạy được ba tới năm năm mới cần làm lại — và vì biết trước nó chạy được chừng ấy, anh chị chia tiền ra mà trích dần vào chi phí từng tháng.
Đặt hai con số cạnh thời hạn thuê thì ra một phép so đơn giản:
| Mức đầu tư | Tuổi thọ thực tế | Thời hạn thuê tối thiểu nên có |
|---|---|---|
| Vật liệu rẻ, cắt tối đa vốn ban đầu | 1,5 - 2 năm | Thuê ít nhất bằng đúng chừng ấy năm, và phải để sẵn tiền cho lần làm lại |
| Bỏ tiền đúng mức, vật liệu chịu được nước và va đập | 3 - 5 năm | Đủ dài để thu hồi, cộng thêm phần đệm cho giai đoạn chưa có lãi |
Thuê hai năm mà làm bộ nội thất dùng được năm năm là anh chị tặng ba năm tuổi thọ cho chủ mặt bằng. Ngược lại, thuê năm năm mà bộ nội thất chỉ chạy được hai năm thì giữa chừng phải đóng cửa sửa, đúng vào lúc nhà hàng đang quen khách.
Chủ động làm lại và bị buộc phải làm lại khác nhau ra sao?
Chỗ này tôi phải tách cho rõ, vì nhìn từ ngoài thì cả hai đều là chuyện làm lại đồ sau vài năm, mà bản chất trái ngược nhau.
Chủ động là khi ngân sách hẹp, anh chị biết trước mình chỉ chạy mô hình này hai tới ba năm rồi cơ cấu lại, nên hạ mức vật liệu xuống cho khớp với quãng ấy. Quyết như vậy là hợp lý, và tiền cho lần làm lại đã nằm sẵn trong kế hoạch.
Bị buộc là khi anh chị định làm lâu dài, nhưng vì cắt vốn ban đầu nên vật liệu chỉ trụ được một năm rưỡi tới hai năm. Tới lúc phải làm lại, đó không còn là kế hoạch của anh chị nữa mà là chuyện ập đến, và tiền thì chưa ai để dành.
Nhìn bề ngoài giống nhau. Khác nhau ở chỗ anh chị có biết trước hay không.
Điều khoản tăng giá ăn vào tiền của anh chị thế nào?
Hợp đồng thuê nào cũng có dòng nói mỗi kỳ giá thuê tăng bao nhiêu — kỳ ở đây tùy hợp đồng, có nơi mỗi năm, có nơi hai năm một lần. Đó là thứ mặc cả được, mà lại là điều khoản người đi thuê hay bỏ qua nhất, vì lúc ký thì nó chưa tốn đồng nào.
Cái bẫy nằm ở chỗ mức tăng ấy tính chồng lên nền giá đã tăng của kỳ trước, chứ không tính trên giá gốc. Một mức nghe nhỏ, chồng qua năm năm, thành khoản không nhỏ. Mà tới lúc đó anh chị đã chôn tiền cải tạo ở mặt bằng rồi, tức đã mất phần lớn thế mặc cả. Chủ mặt bằng biết điều này.
Nên có hai điều khoản cần chốt cùng lúc với giá thuê: biên độ tăng tối đa mỗi kỳ, và quyền được gia hạn — gia hạn theo điều kiện gì, báo trước bao lâu, giá kỳ mới tính thế nào.
Vì sao thời hạn thuê đáng mặc cả kỹ tới vậy?
Báo trong nước từng kể chuyện một chủ quán ở quận 6, thành phố Hồ Chí Minh, bán bún thịt nướng hơn hai mươi năm ở cùng một chỗ. Có người trả giá thuê cao hơn, chủ nhà tăng giá lên mức bà không theo nổi. Bà trả mặt bằng. Ít lâu sau, chính chỗ đó mở lại một quán bún thịt nướng. Bà kể lại rằng bà đứng nhìn mà sốc, bật khóc.
Một chủ quán khác trong cùng bài báo ấy dời quán vào hẻm, khách giảm 40%, rồi chốt lại một câu: "tôi quyết định mở quán ở nhà của mình luôn cho chắc ăn."
Kể hai chuyện đó không phải để khuyên ai đừng thuê mặt bằng. Chúng chỉ ra một điều: cái quyết định anh chị còn được ngồi lại chỗ ấy bao lâu không phải giá thuê tháng này, mà là số năm được thuê cùng điều khoản gia hạn. Hai thứ ấy phải nằm trong hợp đồng ngay từ ngày đầu, chứ không phải đem ra bàn vào năm cuối — lúc nhà hàng đã đông khách và ai cũng nhìn ra chỗ ngồi ấy đáng giá bao nhiêu.
Bài này nằm trong loạt bài về chọn và chốt mặt bằng trước khi đặt cọc. Xem thêm tiền cọc và những điều khoản giữ được cọc và những gì cần kiểm trên một mặt bằng trước khi đặt cọc.
Lưu Sỹ — New Sky
- Hạng mục liên quan: Cải tạo mặt bằng cũ thành nhà hàng
- Công trình đã làm: Tổ hợp 84 Ngọc Khánh — một mặt bằng cũ làm lại từ đầu
Về người viết
Lưu Văn Sỹ, giám đốc New Sky, mười năm làm thiết kế và thi công nhà hàng. New Sky nhận trọn thiết kế - thi công nhà hàng, công trình đã bàn giao trải ba miền, và có xưởng riêng sản xuất nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn).
Anh chị đang nhắm một mặt bằng? Đặt một buổi, chúng tôi soi cùng anh chị: chỗ ấy cải tạo tốn tới đâu, và khoản nào chỉ lộ ra sau khi đã ký hợp đồng thuê.
Đặt buổi tư vấn