Thuê mặt bằng mở nhà hàng: nên ký mấy năm, mỗi năm tăng giá bao nhiêu?

Chủ nhà đưa hợp đồng thuê 2 năm, còn anh chị đang tính một khoản không nhỏ để cải tạo mặt bằng thành nhà hàng. Ký 2 năm cho nhẹ đầu, hay xin dài hơn? Và trong mấy năm thuê, mỗi năm giá thuê sẽ lên bao nhiêu?

Thuê mặt bằng mở nhà hàng nên ký mấy năm?

Nên ký ít nhất bằng số năm đồ cải tạo của anh chị còn dùng được. Luật không bắt một con số nào: Bộ luật Dân sự 2015, Điều 474, để thời hạn thuê cho hai bên tự thỏa thuận. Con số 2 năm là chủ nhà đề nghị, và anh chị mới là người cần thời hạn thuê khớp với tiền cải tạo, nên cứ mặc cả.

Đồ cải tạo dùng được mấy năm thì phần lớn tùy tiền bỏ vào lúc đầu. Chủ đầu tư chọn vật liệu rẻ để bớt vốn ban đầu thì chừng năm rưỡi tới 2 năm đã phải bỏ tiền làm lại. Còn xác định làm lâu dài thì chọn vật liệu đúng mức và tính khấu hao 3 hay 5 năm, tức chia đều tiền cải tạo cho chừng ấy năm. Làm như vậy thì ít nhất 3 năm đầu chưa phải làm lại, chỉ sửa nhỏ.

Có chủ đầu tư chủ ý đi đường ngắn: làm mô hình 2 tới 3 năm cho kéo khách trước, rồi mới tính làm lại, nâng cấp. Họ hạ chuẩn vật liệu cho khớp số năm định làm, và tiền cho lần làm lại đã nằm sẵn trong kế hoạch. Thế là hợp lý. Cái dở là định làm lâu mà vẫn chọn vật liệu rẻ: chừng năm rưỡi tới 2 năm đồ đã xuống cấp, phải làm lại lúc tiền chưa kịp để dành.

Thời hạn thuê cũng là một trong những thứ nên hỏi chủ nhà ngay ở buổi đi xem, cùng các câu trong danh sách kiểm mặt bằng trước khi đặt cọc.

Chia tiền cải tạo theo thời hạn thuê thế nào?

Chia cho số nhỏ hơn trong hai số: số năm đồ cải tạo còn dùng được, và số năm hợp đồng thuê. Lấy tiền cải tạo chia cho số năm ấy, rồi chia tiếp cho 12, ra chi phí khấu hao mỗi tháng, nhà hàng gánh thêm bên cạnh tiền thuê.

Lấy ví dụ tiền cải tạo 1,2 tỷ đồng, con số tôi chọn cho dễ tính. Hợp đồng 2 năm thì chi phí khấu hao là 50 triệu đồng mỗi tháng; hợp đồng 5 năm, đồ cũng dùng được 5 năm, thì còn 20 triệu đồng mỗi tháng.

Thuê 2 năm mà làm đồ tính cho 5 năm thì anh chị chỉ dùng 2 năm; phần đồ còn dùng được thêm 3 năm thì ở lại với căn nhà, vì phần gắn chặt vào nhà không mang đi được. Ngược lại, thuê 5 năm mà chọn đồ chỉ trụ được 2 năm thì giữa chừng có thể phải đóng cửa để sửa, đúng lúc nhà hàng đã có khách quen.

Đang phân vân giữa hai mặt bằng thì cộng chi phí khấu hao mỗi tháng này vào tiền thuê của từng chỗ rồi hãy so; cách so hai mặt bằng trước khi chọn có bài riêng.

Thuê mặt bằng mỗi năm tăng bao nhiêu phần trăm?

Không có mức chung. Bộ luật Dân sự 2015, Điều 473, để giá thuê cho hai bên thỏa thuận; theo cách tôi đọc, cả mức tăng lẫn mấy năm tăng một lần đều do hợp đồng của anh chị quy định.

Muốn biết giá thuê trên thị trường đang lên nhanh hay chậm thì xem số của các hãng tư vấn bất động sản. Theo báo cáo quý 4/2025 của CBRE, giá chào thuê mặt bằng bán lẻ ở TP. Hồ Chí Minh năm 2025 tăng 3 tới 6% so với năm trước. Giá chào thuê là giá chủ nhà rao trên thị trường. Hợp đồng thuê nhà phố của anh chị thì ghi mức tăng riêng, do hai bên thỏa thuận.

Người thuê hay mất tiền ở cách tính mức tăng. Có hợp đồng tính mức tăng trên giá gốc, có hợp đồng tính chồng lên giá lần trước, tức giá đã tăng rồi lại tăng tiếp trên cái giá đã tăng. Giả sử mỗi lần tăng 10%, con số tôi chọn cho dễ tính. Sau 5 lần tăng, tính trên giá gốc thì giá thuê thành 150% giá ban đầu; tính chồng thì thành chừng 161%. Với tiền thuê ban đầu 100 triệu đồng một tháng, sau lần tăng thứ 5 hai cách tính chênh nhau chừng 11 triệu đồng mỗi tháng.

Điều khoản tăng giá thuê nên ghi thế nào trong hợp đồng?

Ghi đủ ba thứ: mấy năm tăng một lần, mỗi lần tăng tối đa bao nhiêu phần trăm, và tăng tính trên giá gốc hay trên giá lần trước. Mức tăng mặc cả được, vậy mà người đi thuê hay bỏ qua, vì lúc ký thì điều khoản này chưa tốn đồng nào.

Tới lúc giá tăng thì anh chị đã chôn tiền cải tạo vào mặt bằng rồi, khó mặc cả lại. Chủ nhà biết rõ chuyện này, nên điều khoản tăng giá phải chốt cùng lúc với giá thuê, trước khi chuyển tiền cọc. Những điều khoản khác nên có trong hợp đồng trước lúc chuyển cọc thì xem bài đặt cọc thuê mặt bằng nhà hàng.

Hợp đồng ghi đủ thì đỡ hẳn chuyện chủ nhà đòi tăng giá giữa chừng. Trưởng ban phát triển mặt bằng bên tôi, người đi tìm và thương lượng mặt bằng cho các chuỗi nhà hàng lớn, chưa gặp lần nào chủ nhà đòi tăng giá hay đòi lại mặt bằng khi nhà hàng đang chạy. Lý do anh nêu: chuyện tăng giá, chuyện lấy lại mặt bằng đều đã có điều khoản trong hợp đồng, và chủ nhà lớn thì giữ chữ tín. Thuê nhà phố của một chủ nhà riêng thì chữ tín chưa chắc đã có, nên càng phải dựa vào điều khoản trong hợp đồng.

Mặt bằng nhà phố thì Ban Phát triển mặt bằng bên tôi đàm phán thuê cùng anh chị, gồm cả thời hạn thuê và điều khoản tăng giá.

Hết hạn hợp đồng thuê mặt bằng có được thuê tiếp không?

Muốn chắc được thuê tiếp thì phải có trong hợp đồng. Theo cách tôi đọc phần thuê tài sản của Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê không có sẵn quyền được thuê tiếp khi hết hạn; thuê tiếp là chuyện hai bên thỏa thuận lại. Nên quyền thuê tiếp phải nằm trong hợp đồng ngay từ ngày ký: thuê tiếp theo điều kiện gì, báo trước bao lâu, giá kỳ mới tính thế nào.

Có trường hợp thế này. Một bà chủ bán bún thịt nướng ở cùng một chỗ suốt nhiều năm. Rồi có người trả giá thuê cao hơn, chủ nhà tăng giá lên mức bà không theo nổi, bà trả mặt bằng. Ít lâu sau, ở chính mặt bằng cũ của bà, một hàng bún thịt nướng khác mở ra. Một người bán khác dời hàng vào hẻm; khách vơi đi trông thấy, cuối cùng người này về bán ngay tại nhà cho chắc. Chuyện thứ hai cho thấy rời mặt bằng là mất một phần khách.

Thứ giữ anh chị ở lại mặt bằng lâu dài là số năm được thuê cùng điều khoản thuê tiếp, hơn là giá thuê tháng này. Đem hai thứ này ra bàn ở năm cuối thì muộn: lúc ấy nhà hàng đã đông khách, và ai cũng thấy mặt bằng đáng giá bao nhiêu.

Hết hạn mà không thuê tiếp thì phần cải tạo gắn chặt vào nhà ở lại với căn nhà; tháo gì, để lại gì thì đọc tiếp bài trả mặt bằng lúc hết hạn thuê.

Thời hạn thuê ngắn thì thiết kế nhà hàng thế nào cho đỡ mất tiền?

Chia nhà hàng làm hai phần ngay trên bản vẽ: phần gắn chặt vào nhà, và phần tháo ra mang đi được. Phần gắn chặt là trần, sàn, tường, đường điện nước đi ngầm; hết hạn thuê thì nó ở lại. Phần mang đi được là bàn ghế, quầy rời, tủ, đèn treo, biển hiệu làm kiểu tháo lắp được; dọn sang mặt bằng mới thì nó đi theo.

Thời hạn thuê càng ngắn thì càng nên dồn tiền và dồn cái đẹp vào phần mang đi được. Theo tôi, cái đẹp của một nhà hàng phần lớn nằm ở những thứ khách chạm vào và nhìn ngang tầm mắt: mặt bàn, lưng ghế, quầy, ánh đèn rọi xuống bàn.

Phần gắn chặt thì làm vừa phải ở lớp bề mặt: ốp lát vừa đủ, giữ lại hiện trạng còn dùng được, chọn phương án ít đục phá; cách giữ hiện trạng và ít đục phá có ở mục thiết kế của bài về miễn tiền thuê lúc thi công. Hệ kỹ thuật đi ngầm, lối đi và chiếu sáng thì vẫn làm đủ, kể cả khi thời hạn thuê ngắn. Cắt ba khoản này thì nhà hàng chịu thiệt suốt những năm mở cửa: trần thấp xuống, gió không thổi tới, đèn không đủ sáng chỗ cần sáng. Ba chỗ hay bị cắt nhầm này có trong mục chia ngân sách trên trang thiết kế nhà hàng.

Bên tôi làm đồ rời như bàn ghế, quầy, tủ ở xưởng rồi mới mang tới công trình, nên đồ rời làm kỹ thì dời được sang mặt bằng mới khi hết hạn thuê. Chọn vật liệu cho đồ rời trụ được ở khu ẩm, khu va đập nhiều thì xem cách bên tôi chọn vật liệu nội thất theo từng khu.

Riêng bếp thì đừng hạ chuẩn, kể cả khi thời hạn thuê ngắn. Bếp đang bán thì rất khó dừng lại để nâng cấp, nên tôi thường khuyên chủ đầu tư dồn tiền cho bếp ngay từ đầu. Danh sách hạng mục cắt được khi ít vốn và hạng mục không nên cắt nằm ở bài về vật liệu xuống cấp trước trong nhà hàng.

Cầm bản hợp đồng chủ nhà đưa, anh chị ghi ba con số lên cùng một dòng: tiền cải tạo dự tính, số năm đồ cải tạo dùng được, số năm hợp đồng ghi. Số năm hợp đồng ngắn hơn số năm đồ dùng được thì xin thêm năm, hoặc xin ghi quyền thuê tiếp; rồi hỏi chủ nhà mỗi kỳ giá thuê tăng tối đa bao nhiêu, tính trên giá gốc hay giá kỳ trước.