DỊCH VỤ NEW SKY
Thiết kế thi công nhà hàng trọn gói, liệt kê đủ chi phí trước khi xuống tiền
New Sky làm trọn thiết kế - thi công một nhà hàng, 6 hạng mục về chung một đầu mối. Và trước khi anh chị đặt bút ký hợp đồng thuê mặt bằng, chúng tôi ngồi tính cùng anh chị con số đầu tư, liệt kê đủ cả những hạng mục ngầm mà lúc ngồi bàn ngân sách ít ai nhắc tới.
Thiết kế và thi công một nhà hàng gồm những phần việc gì?
Làm một nhà hàng là ghép 6 hạng mục khác nghề nhau, gồm thiết kế, nội thất, cơ điện, inox bếp, xây dựng và biển hiệu, trên cùng một mặt bằng và trong cùng một khoảng thời gian. Vốn đầu tư dồn vào 3 chỗ: phần hoàn thiện, phần ngầm trong tường và trên trần, và phần phát sinh về sau, sinh ra từ những thứ anh chị quyết định nhầm lúc dự án còn nằm trên giấy: bố trí bếp, tải điện, đường hút khói.
Trọn gói nghĩa là 6 hạng mục về chung một đầu mối, thay vì anh chị ký 6 hợp đồng rồi tự điều phối.
6 hạng mục thì ở đâu cũng thế, nhưng cách làm đổi theo loại mặt bằng. Chúng tôi đã làm cả nhà phố, khối đế chung cư, tổ hợp dịch vụ lẫn trung tâm thương mại, mỗi loại một cách triển khai khác.
Chi phí làm nhà hàng gồm những nhóm nào?
Trước khi hỏi làm một nhà hàng hết bao nhiêu, anh chị cần biết chi phí gồm những nhóm nào đã. Dưới đây là 5 nhóm chi phí chúng tôi liệt kê trong một bản khái toán. Khái toán là bản tính tổng chi phí đầu tư mà chúng tôi dựng trên chính mặt bằng và chính mô hình kinh doanh của anh chị.
| Nhóm chi phí | Gồm những gì | Vì sao nhóm này hay vượt dự tính |
|---|---|---|
| Phần hoàn thiện | Mặt tiền, sàn, tường, trần, bàn ghế, quầy, biển hiệu | Nhóm này thì chủ đầu tư nào cũng nhớ tính. Nhưng chính nó lại hay đội vốn: càng gần ngày mở cửa, chủ đầu tư càng hay đổi ý |
| Hạng mục ngầm | Điện, cấp thoát nước, thông gió, hút khói, phòng cháy chữa cháy | Lúc chủ đầu tư ngồi bàn ngân sách thì ít ai nhắc tới mấy đường này, nên đây là nhóm làm vượt ngân sách nhiều nhất |
| Bếp | Bàn, giá kệ inox, thiết bị bếp, đường ống ga | Mỗi nhà cung cấp đưa ra một bộ quy cách rồi đều gọi đó là chuẩn, nên đặt 2 báo giá cạnh nhau, chủ đầu tư cũng không biết bên nào hơn bên nào |
| Hiện trạng mặt bằng | Phá dỡ, gia cố phần yếu, làm lại phần cũ không dùng được | Mặt bằng cũ luôn giấu vài chỗ hỏng. Thợ bóc lớp hoàn thiện ra thì chủ đầu tư mới biết bên trong còn dùng được bao nhiêu |
| Thủ tục và thời gian chờ | Hồ sơ xin phép, vòng duyệt của ban quản lý tòa nhà | Chặng này không tốn vật tư, chỉ tốn ngày. Mà anh chị vẫn trả tiền thuê mặt bằng suốt những ngày ngồi chờ |
5 nhóm này đứng chung một bảng vì cả năm đều rút từ cùng một túi tiền của anh chị. Chia 5 nhóm ấy cho mấy nhà thầu thì bên nào cũng chỉ liệt kê phần của bên mình, còn 3 nhóm cuối (bếp, hiện trạng mặt bằng, thủ tục) thường không nằm gọn trong phần của ai.
3 nhóm trong bảng có trang riêng nói kỹ hơn: hạng mục ngầm ở trang Cơ điện nhà hàng, bếp ở trang Inox bếp công nghiệp, phần hoàn thiện ở trang Nội thất nhà hàng và Biển hiệu nhà hàng.
Báo giá từng hạng mục nhà hàng ngoài thị trường bao nhiêu?
Báo giá tham khảo theo thị trường tháng 9 năm 2026, cho từng hạng mục rời.
| Hạng mục | Khoảng thị trường |
|---|---|
| Thiết kế | 180.000 - 500.000 đ/m² sàn, từ gói cơ bản tới cao cấp |
| Xây dựng | 5 - 8 triệu đồng/m² sàn |
| Cơ điện | 200.000 - 320.000 đ/m² sàn |
| Inox bếp trọn bộ | 150 triệu cho bếp dưới 80 khách, trên 600 triệu cho bếp trên 150 khách |
| Bàn ghế nhà hàng | 1.130.000 - 6.900.000 đ một bàn, ghế đôn 140.000 đ, ghế tựa 490.000 đ |
| Biển hiệu | 150.000 - 3.500.000 đ/m² |
Cầm báo giá trong tay, anh chị hỏi ngay con số trong đó gồm những gì.
Cùng một cỡ nhà hàng, vì sao chi phí 2 nơi lệch nhau?
2 nhà hàng cùng diện tích, cùng một khu, mà tổng chi phí đầu tư vẫn chênh lệch nhau rất xa. Nên không ai báo giá đúng cho anh chị qua một cuộc điện thoại được. Mấy bảng đơn giá theo m² lan trên mạng cũng vậy, đều bỏ qua 5 thứ dưới đây.
Món định bán
Bếp của một nhà hàng lẩu hấp không phải bếp của một nhà hàng nướng. Anh chị bán món gì, cái đó quyết định đường hút khói phải kéo bao nhiêu, hệ điều hòa phải chịu bao nhiêu nhiệt, đường ống ga đi tới đâu.
Phần hạ tầng tòa nhà cấp sẵn
Có tòa nhà đã cấp sẵn nguồn điện đủ tải và hộp thoát khói lên mái. Có tòa nhà thì anh chị phải tự lo từ đầu, từ kéo điện tới mở hộp thoát khói lên mái. Cùng một mô hình nhà hàng, đặt vào 2 tòa nhà khác nhau thì riêng khoản này đã chênh lệch.
Hiện trạng mặt bằng
Anh chị nhận mặt bằng thô thì biết trước mình phải làm những gì. Nhận lại chỗ một nhà hàng cũ vừa trả thì phải cộng thêm tiền phá dỡ, rồi để sẵn một khoản dự phòng cho những chỗ hỏng chỉ lộ ra lúc đục tường.
Loại mặt bằng
Làm trong trung tâm thương mại thì mỗi ngày thợ được làm ít giờ hơn hẳn ở nhà phố, vật tư lại phải theo thang hàng và lối nhập hàng của tòa nhà. Cùng một khối lượng việc, công trường ở đó kéo dài hơn ở nhà phố.
Độ bền vật liệu
Đồ rẻ thì lúc đầu đỡ tốn. Nhưng khu rửa với khu bếp thì lúc nào cũng ướt, lại bị cọ rửa, va đập suốt ngày. Đặt đồ rẻ vào đấy, mới một hai năm anh chị đã phải làm lại, mà làm lại giữa lúc đang đón khách thì đắt hơn làm đúng ngay từ đầu.
Riêng phần hiện trạng mặt bằng, trang Xây dựng nhà hàng nói kỹ hơn.
Vì thế chúng tôi không đưa anh chị một đơn giá theo m², mà làm bản khái toán riêng cho mặt bằng của anh chị, liệt kê đủ cả phần ngầm. Có tổng chi phí đầu tư rồi mới tính được bao giờ hoàn vốn.
Tổng chi phí đầu tư tính ra sao?
Hỏi ai người ta cũng đọc cho anh chị được một con số tổng. Cái anh chị cần là biết trong con số đó có những gì, và khoản nào còn co giãn được.
Khách đầu tư 2 tỷ thì họ muốn biết 2 tỷ ấy đi vào đâu, và tiêu thế nào cho hiệu quả.
Lưu Văn Sỹ, Cố vấn kinh doanh nhà hàng — Giám đốc New Sky
Chúng tôi bắt đầu từ con số anh chị định bỏ ra, rồi mới vẽ và chọn vật liệu gói gọn trong số ấy. Trong bản khái toán, chúng tôi bóc tách ngân sách ra thành từng hạng mục. Mỗi hạng mục kèm một mức giá cao và một mức giá thấp. Nhìn vào đó anh chị biết chỗ nào đáng dồn vốn, chỗ nào hạ xuống được mà không hỏng việc.
Mỗi hạng mục chúng tôi làm xong là một dòng giá đã trả thật, không phải giá nghe báo lại. Nên đến cả phần ngầm trong tường và trên trần, chúng tôi cũng tính ra được con số.
Bao giờ thu hồi vốn?
Biết tổng vốn đầu tư thì anh chị mới xong một nửa bài toán. Nửa còn lại là doanh thu nhà hàng mang về mỗi tháng, và phải đặt 2 con số cạnh nhau thì mới ra được câu trả lời.
Con số doanh thu này chúng tôi đối chiếu với doanh thu thật của những nhà hàng cùng mô hình đang chạy trong số công trình chúng tôi đã và đang làm, rồi dựng ra mô hình lãi, lỗ, hoàn vốn: ngân sách đầu tư ban đầu, dòng tiền hằng tháng, chi phí quản lý và vận hành, doanh thu cần đạt. Anh chị nhìn thấy trước dòng tiền của chính nhà hàng mình rồi hãy quyết định.
Nói cho rõ một điều: con số hoàn vốn chỉ là dự tính để anh chị tự quyết định. Chúng tôi chịu trách nhiệm về cách tính. Còn thị trường chạy ra sao thì không ai hứa thay được.
Có 3 chuyện về thuế mà người mở nhà hàng hay quên, lúc ngồi tính bao giờ thu hồi vốn:
- Hộ kinh doanh ăn uống nộp 4,5% trên doanh thu tính thuế, gồm thuế giá trị gia tăng 3% và thuế thu nhập cá nhân 1,5% (Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15).
- Doanh thu 1 tỷ đồng một năm là ngưỡng: nhà hàng chưa tới thì chưa phải nộp 2 khoản trên, vượt qua là phải nộp cả hai (Nghị định 141/2026/NĐ-CP, áp dụng từ 01/01/2026).
- Thuế khoán bỏ từ 01/01/2026 theo Nghị quyết 198/2025/QH15, hộ kinh doanh chuyển sang tự kê khai theo doanh thu thật.
Chuyện thứ ba kéo theo một khoản chi mà người mở nhà hàng mấy năm trước chưa phải tính: tiền làm sổ sách cho tử tế, từ phần mềm hóa đơn tới người đứng ra kê khai. Khoản ấy chạy hằng tháng, không phải trả một lần là xong.
Cũng có lúc đặt 2 con số cạnh nhau xong, câu trả lời lại là không nên đầu tư. Có lần chúng tôi can ngăn chủ đầu tư đừng lấy một mặt bằng, họ vẫn quyết định ký. Thi công xong rồi chính họ trả lại, nhà hàng chưa mở cửa ngày nào. Chúng tôi kể đủ đầu đuôi ở trang Về chúng tôi, chỗ nói về hơn 10 năm nghề thiết kế - thi công nhà hàng.
Bài toán hoàn vốn thì nhà hàng nào rồi cũng phải tính. Còn mặt bằng của anh chị thì chưa ai tính.
Anh chị đưa mặt bằng và mô hình định làm, chúng tôi dựng bản khái toán và dòng tiền ngay từ buổi đầu.
Đi cùng anh chị trọn vòng đầu tư, không chỉ lúc thi công
Nhà thầu thường vào việc khi anh chị đã có mặt bằng, và rời đi khi bàn giao xong. New Sky vào sớm hơn và ở lại lâu hơn: có mặt từ lúc anh chị còn đang chọn mặt bằng, và không rời đi sau ngày bàn giao.
Trước khi có mặt bằng
Mặt bằng anh chị đang nhắm có nuôi nổi mô hình định làm hay không, chúng tôi trả lời được từ trước khi đặt cọc, lúc anh chị chưa mất đồng nào.
Trong lúc thiết kế và thi công
Cả 6 hạng mục nằm trong một đầu mối, nên anh chị chỉ phải làm việc với một bên. Chúng tôi đã làm qua đủ loại mặt bằng: nhà phố, khối đế chung cư, các hệ thống trung tâm thương mại. Loại nào thi công mất bao lâu thì chúng tôi biết trước, nên hẹn được ngày bàn giao với anh chị ngay trong hợp đồng.
Sau khai trương
Chúng tôi bảo hành và bảo trì. Nhà hàng chạy hết công suất mỗi ngày thì thiết bị bếp, cơ điện, hút khói đều phải có người kiểm tra đều đặn. Anh chị cần gọi thì người tới vẫn là đội đã dựng chính công trình của anh chị, biết đường ống với đường điện chạy ở đâu, khỏi phải dò lại từ đầu.
Lúc nào anh chị cũng biết dự án đang tới đâu.
Mô hình kinh doanh quyết định phần lớn khâu kỹ thuật của công trình
Món anh chị định bán quyết định bếp chạy ra sao, khách ngồi thế nào, hút khói và làm lạnh phải chịu tải gì. Dưới đây là 5 mô hình chúng tôi đã làm. Mỗi mô hình bắt chúng tôi làm khác đi một kiểu.
- Lẩu hấp thủy nhiệt: 4 hạng mục bếp công suất lớn cùng chạy một chỗ, gồm hệ thống hơi áp suất cao, bể hải sản sống, nồi hấp nhiều tầng và bếp dimsum mở. Xem chuỗi Long Wang.
- Lẩu bò tươi: quầy bếp mở và tủ kính treo thịt đặt ngay sảnh, nên làm lạnh và hút khói phải đâu ra đấy, vì khách nhìn thấy hết. Xem chuỗi Tian Long.
- Nướng và nhậu kiểu Nhật: mỗi bàn một điểm hút khói công suất lớn, mặt bàn chịu nhiệt, cấp điện và ga đi riêng tới từng chỗ ngồi. Còn phải có tủ trưng bày thịt Wagyu giữ đúng nhiệt độ suốt buổi bán, và quầy rượu sake. Xem chuỗi G.Master.
- Cơm niêu và dimsum: bếp niêu đất chịu nhiệt đặt riêng, bếp dimsum tách hẳn thành khu khác. Xem chuỗi Cơm Niêu Hải Sư.
- Hoài cổ Hà Nội thập niên 80: đồ trang trí là đồ cổ thật chứ không phải hàng in giả cổ, nên phải có nguồn cung riêng, và thợ phải biết cách xử lý. Xem chuỗi Bò Tơ Quán Mộc.
Lẩu và nướng thì mỗi mô hình có một trang riêng nói kỹ phần kỹ thuật: thiết kế nhà hàng lẩu và thiết kế nhà hàng nướng.
6 hạng mục gồm những gì?
Chúng tôi thiết kế phương án bám đúng ngân sách anh chị đã chốt, không vống lên cho đẹp rồi đội vốn.
Thiết kế nhà hàng
Thiết kế quyết định tổng vốn đầu tư đi vào đâu. Chúng tôi làm khái toán ngay trên hồ sơ kỹ thuật, trước khi ra công trường. Sửa trên hồ sơ mất một buổi; sửa lúc đang thi công mất cả tiền phá dỡ lẫn ngày đóng cửa.
Nội thất nhà hàng
Bếp thì nóng và dầu mỡ. Khu rửa thì ướt cả ngày. Lối khách đi thì bàn ghế va quệt suốt. Mỗi chỗ ăn mòn vật liệu một kiểu, nên chúng tôi chọn đồ theo từng khu chứ không chọn theo bảng giá.
Cơ điện nhà hàng
Chúng tôi tính đúng công suất điện, hút khói và làm lạnh cho mô hình anh chị định làm, để tiền điện không tốn oan suốt vòng đời nhà hàng. Và để tới ngày khai trương, không ai phải đục trần ra sửa.
Inox bếp công nghiệp
Hồ sơ kỹ thuật của chúng tôi ghi tới từng bộ phận nhỏ: thoát sàn, hố ga, chậu rửa, chân bàn, nắp đậy. Hôm nghiệm thu, hai bên cầm chính bộ hồ sơ này đối chiếu từng món.
Xây dựng nhà hàng
Phần khó là điều phối nhiều đội thợ cùng lúc trên một công trường, sao cho không đội nào phải đứng chờ đội nào. Vách ngăn dựng xong thì tới lớp hoàn thiện sàn, tường và trần, mỗi lớp một đội khác nhau.
Biển hiệu nhà hàng
Người đi đường có nhìn thấy tấm biển hay không, chúng tôi biết ngay từ buổi đi xem mặt bằng. Cây có che không, mặt tiền rộng bao nhiêu, luật cho treo tới cỡ nào. Cả ba đều rõ trước lúc anh chị ký hợp đồng thuê.
Trong đó, nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn) do chính xưởng New Sky sản xuất. Xem 3 dây chuyền trong xưởng.
Từ buổi gặp đầu tới ngày mở cửa, dự án chạy qua những bước nào?
Từ đầu tới cuối có 7 chặng. Chặng nào khép lại cũng bằng một thứ anh chị cầm được trên tay. Cầm được thì kiểm được, kiểm được thì biết dự án đang tới đâu.
Đầu bài dự án
Chốt sau khâu khảo sát mặt bằng: làm mô hình gì, cho ai, gói gọn trong bao nhiêu tiền.
Phương án thiết kế
Anh chị nhìn được không gian trên bản phối cảnh ba chiều rồi mới duyệt.
Bản khái toán tổng chi phí đầu tư
Liệt kê đủ cả phần ngầm, không chỉ phần nhìn thấy.
Hợp đồng
Chốt phạm vi việc, giá và mốc thời gian.
Hồ sơ kỹ thuật thi công
Bản vẽ để thợ làm theo, và để anh chị đối chiếu lúc nghiệm thu.
Nghiệm thu theo hồ sơ
Hai bên đối chiếu từng hạng mục với hồ sơ, không nghiệm thu theo cảm giác.
Hồ sơ bàn giao
Đường điện, đường nước chạy chỗ nào, hồ sơ ghi đủ, để sau này sửa gì cũng khỏi dò lại từ đầu.
Trình tự thì như vậy, nhưng thời gian mỗi chặng đổi theo loại mặt bằng.
Xưởng riêng 3.000m²: chúng tôi biết giá vốn thật, và không phải xếp hàng chờ xưởng ngoài
Nội thất, inox bếp và quảng cáo là 3 mảng làm ra bàn ghế với quầy, cái bếp, và tấm biển ngoài mặt tiền. Cả ba đều do xưởng New Sky ở Thượng Hồng, Hưng Yên làm ra. Vì thế:
- Biết giá vốn thật. Chúng tôi tự làm nên biết từng hạng mục làm ra tốn đúng bao nhiêu. Nên con số trong bản khái toán chúng tôi dựng cho anh chị là con số có gốc, không phải giá gom bên ngoài rồi cộng thêm một khoản phòng hờ.
- Chủ động tiến độ. 3 mảng này chúng tôi làm ở xưởng, song song với lúc thợ đang thi công ngoài công trường. Đồ ra theo lịch của chúng tôi, không theo lịch nhận đơn của một xưởng ngoài.
- Kiểm ngay tại xưởng. Từng bộ nội thất, từng món inox bếp, từng tấm biển chúng tôi kiểm ngay tại xưởng trước khi lên xe ra công trường, chứ không đợi lắp lên rồi mới phát hiện hỏng mà tháo ra sửa.
- Một đầu mối. Người thiết kế, người ở xưởng và người ngoài công trường đều là người của New Sky, nên anh chị không phải đứng giữa nhiều nhà thầu nghe họ đổ lỗi cho nhau.
Anh chị xem việc New Sky đã làm rồi hãy quyết định
Đây là những thương hiệu và công trình New Sky đã và đang thiết kế - thi công. Mỗi tên mở ra một trang riêng, kể mô hình kinh doanh, địa điểm và cách làm. Tên nào gần với mô hình anh chị định làm thì đọc kỹ trang đó.
- 62
- công trình ở Hà Nội
- 58
- công trình ở TP. Hồ Chí Minh
Số tính tới tháng 9/2026, gồm cả công trình đã khai trương lẫn chưa mở cửa.
Câu hỏi thường gặp khi làm nhà hàng
Làm một nhà hàng hết bao nhiêu tiền?
Không có con số chung cho mọi nhà hàng. Con số báo qua điện thoại là con số đưa ra trước khi có ai nhìn mặt bằng của anh chị. Có 5 thứ làm chi phí đổi: anh chị định bán món gì, hạ tầng tòa nhà cấp sẵn tới đâu, chủ trước để lại được những gì, mặt bằng thuộc loại nào, và vật liệu chọn bền tới đâu. Chúng tôi xem tận nơi rồi làm bản khái toán trên chính mô hình của anh chị. Khái toán bóc tách theo từng hạng mục, mỗi hạng mục kèm mức giá cao và mức giá thấp.
Thi công một nhà hàng mất bao lâu?
Chưa xem mặt bằng thì chưa ai hẹn được ngày. Thời gian là 3 khoảng cộng lại: làm hồ sơ, duyệt hồ sơ, và thi công thật. Nhà phố thì khoảng giữa gần như không có; trong trung tâm thương mại, khoảng duyệt hồ sơ có khi dài hơn cả phần thi công. Chúng tôi hẹn ngày cụ thể sau khi xem mặt bằng, và ngày đó ghi vào hợp đồng.
Làm nhà hàng trong trung tâm thương mại khác làm ở nhà phố chỗ nào?
Khác ở 3 chỗ. Hồ sơ phải qua ban quản lý duyệt, mỗi hệ thống trung tâm thương mại một bộ yêu cầu riêng. Ban quản lý khống chế giờ vào công trường, nhiều nơi chỉ làm được ban đêm. Hạ tầng thì dùng chung, nên đường điện, đường thoát nước, đường hút khói đều phải đấu nối vào hệ thống sẵn có của tòa nhà chứ không tự đặt được.
Chưa có mặt bằng mà đã gặp bên thiết kế và thi công thì có sớm quá không?
Chưa sớm. Ký mặt bằng xong mới bàn thiết kế là lúc anh chị hết đường lùi. Mô hình định làm có hợp chỗ đó không, điện vào có đủ không, hút khói thoát đi đâu, mấy câu ấy trả lời được từ trước khi đặt cọc. Lúc này chúng tôi chấm điểm vị trí rồi đặt điểm ấy cạnh giá thuê, để xem chỗ đó có nuôi nổi mô hình anh chị định làm hay không.
Có nhận làm lẻ một hạng mục không?
Không. Chúng tôi thiết kế - thi công trọn gói 6 hạng mục trong một đầu mối. Nghĩa là bản khái toán, mốc tiến độ và hồ sơ bàn giao đều do một đơn vị chịu trách nhiệm, anh chị không phải tự ghép 6 bản của 6 nhà thầu lại với nhau.
Mỗi dự án là một bài toán riêng: mặt bằng, mô hình, ngân sách mỗi nơi mỗi khác. Anh chị mang bài toán của mình tới, chúng tôi ngồi tính cùng anh chị ngay từ buổi gặp đầu tiên.
Chưa tới lúc gặp thì đọc trước bài Thuê mặt bằng mở nhà hàng: kiểm gì trước khi đặt cọc?
Mời anh chị xem thêm hồ sơ năng lực của New Sky.
Tải hồ sơ năng lực (PDF)