Trần thấp, cửa nhỏ, điện yếu: mỗi thứ đội thêm khoản gì?

Trần hơi thấp, cửa hơi hẹp, điện hơi yếu, sàn thì chưa chống thấm nhưng chắc cũng không sao. Bốn thứ này lúc đi xem mặt bằng nghe đều nhẹ như nhau, và người đi thuê thường xếp chúng vào loại chấp nhận được.

Bốn thứ ấy chấp nhận được thật. Chỉ là mỗi thứ có một cái giá, mà không ai nói cái giá ra ở buổi xem mặt bằng.

Trần thấp thì đội thêm khoản gì?

Trần của một nhà hàng không phải chỉ là trần. Bên trên còn phải chạy ống thông gió, ống điều hòa, máng đỡ dây điện, rồi mới tới đèn.

Mặt bằng làm nhà hàng thường cần khoảng hai mét sáu tới hai mét tám tính từ sàn lên tới trần đã hoàn thiện thì mới đủ thoáng. Nhưng không ít mặt bằng đo ra chỉ được hai mét hai, cũng tính tới trần đã hoàn thiện.

Thiếu chiều cao thì hệ ống phải luồn né dầm né cột. Né được thì phải đổi hướng ống đi; đổi hướng thì cùng lượng gió ấy phải chạy qua chỗ hẹp hơn, nên phải bóp ống lại cho lọt; ống bóp lại thì sức hút yếu đi. Tới lúc nghiệm thu, đo ra sức hút không đạt mức cần thì phải tháo ra làm lại một lượt.

Chuyện thiếu chiều cao hay vỡ vào đúng phút cuối, vì mặt bằng bàn giao thường đã đóng trần thạch cao rồi. Không ai đục hết trần ra để kiểm lúc đi xem. Thành ra bên dưới thế nào thì phải tới lúc thi công mới biết.

Cửa nhỏ thì đưa thiết bị bếp vào bằng cách nào?

Câu hỏi nghe rất vặt: cái cửa rộng bao nhiêu. Nhưng nó quyết định thiết bị bếp đi vào bằng đường nào, và có đi vào được không. Tủ mát, tủ đông, bếp Á nhiều họng đều là những khối cồng kềnh, không tháo rời ra được — đo cửa hẹp hơn thân máy thì coi như không có đường vào.

Với nhà phố thì thường chỉ còn nước khiêng bộ lên tầng. Với khối đế chung cư — mấy tầng thấp của toà nhà dành cho hàng quán — thì còn cửa thang máy, mà thang máy không vừa thì cũng lại khiêng thang bộ. Tốn nhân công, tốn thời gian, và có những thiết bị khiêng kiểu đó là không an toàn. Trong trung tâm thương mại thì từ tầng hai trở lên đi thang hàng, tầng một đi cửa nhập hàng, mà cả hai đường đều có khung giờ riêng do toà nhà quy định.

Đo cửa và đo đường vận chuyển nên làm cùng lúc với đo mặt bằng, chứ đừng để tới lúc thiết bị về tới nơi.

Điện yếu thì nâng công suất tốn thế nào?

Trong tờ phiếu chúng tôi đưa chủ quán điền lúc nhận dự án, chi phí nâng công suất điện được tách hẳn thành một dòng riêng, không nhập chung vào chi phí thi công. Lý do đơn giản: đó không phải chi phí xây lắp, mà là khoản phải làm việc với bên điện lực, có thủ tục và có thời gian riêng.

Phần nguy hơn nằm ở chỗ khác. Điện, điều hòa và thông gió là ba thứ phải tính theo lượng khách lúc đông nhất, chứ không phải theo diện tích. Tính thiếu thì lúc vắng khách không ai thấy gì; tới lúc kín bàn thì trong nhà hàng nóng, khách ngồi không nổi.

Và sửa cái đó thì phải đóng cửa mà làm. Đóng cửa vào đúng giai đoạn nhà hàng vừa có khách quen thì mất theo hai đường một lúc: mất doanh thu những ngày dừng bán, và mất một phần khách đã quen đến, vì họ tìm chỗ khác trong lúc quán đóng.

Sàn không chống thấm thì hỏng ra sao, sửa tốn gì?

Đây là hạng mục dễ bị cắt nhất khi ngân sách căng, vì cắt xong nhìn không khác gì.

Bỏ lớp chống thấm, hoặc làm mỏng đi, hoặc không tạo được độ dốc thoát nước, thì vài tháng đầu không ai thấy gì. Rồi nước ngấm dần xuống, trần tầng dưới ố mốc, chân tường bong.

Lúc muốn sửa thì phải đục lại phần nền đã ốp lát, tức lại một đợt đóng cửa. Khu bếp và khu vệ sinh là hai chỗ không nên tiết kiệm ở hạng mục này, vì chúng ướt quanh năm.

Bốn khiếm khuyết cộng lại thành bao nhiêu tiền?

Bốn thứ ấy cộng lại thành bao nhiêu thì tôi không đưa ra được một con số chung, vì mỗi mặt bằng một khác. Nhưng có một mức đáng để anh chị neo lúc lập dự toán, và tôi nói rõ nó đo cái gì để khỏi hiểu nhầm.

Khi lập dự toán, người ta chia công trình ra thành từng hạng mục — phần dọn dẹp phá dỡ mặt bằng cũ là một hạng mục, phần xây dựng là một hạng mục khác. Nếu tách riêng ra mà tính từng hạng mục như vậy, thì chi phí phát sinh của chính hạng mục ấy có thể chiếm từ 10 tới 20% dự toán của nó, và có những công trình phát sinh tới 50%.

Đó là phần trăm tính trên dự toán của riêng hạng mục đang nói, không phải trên tổng vốn đầu tư cả nhà hàng. Hiểu nhầm chỗ này thì con số nghe đáng sợ hơn thực tế nhiều lần.

Nhưng dù chỉ tính trên một hạng mục, khoản phát sinh vẫn đủ lớn để đáng bỏ ra nửa buổi đo đạc trước khi đặt bút ký hợp đồng thuê.

---

Bài này nằm trong loạt bài về chọn và chốt mặt bằng trước khi đặt cọc. Muốn biết đo những gì để phát hiện sớm bốn thứ trên, xem buổi khảo sát mặt bằng đầu tiên đo những gì. Bài gốc của loạt: những gì cần kiểm trước khi đặt cọc.

Lưu Sỹ — New Sky