Nhận lại một nhà hàng đang chạy nghe như đi đường tắt: mặt bằng có sẵn, bếp có sẵn, bàn ghế có sẵn, thậm chí khách quen cũng có sẵn. Trả một khoản sang nhượng là mở cửa bán được ngay.
Đồ đạc nhìn thấy được thì đúng là có sẵn thật. Phần không nhìn thấy — đường ống dưới sàn, dây điện trong tường — mới là chỗ chưa ai kiểm, và cũng là chỗ không ai dẫn anh chị đi xem lúc thương lượng.
Nhận sang nhượng thì soát những gì để tận dụng?
Trong tờ phiếu chúng tôi đưa chủ quán điền lúc khảo sát một mặt bằng, có riêng một mục kê những thứ sẵn có mà dùng lại được thì giảm hẳn vốn đầu tư. Bảy dòng, và anh chị tự soát được:
| Hạng mục sẵn có | Soát cái gì |
|---|---|
| Khu vệ sinh | Đủ số lượng cho quy mô mình định làm không, vị trí có phải dời không |
| Thang cho khách lên xuống giữa các tầng | Đủ rộng cho lượng khách mình định đón không, có nằm đúng chỗ mình cần không |
| Bể nước | Dung tích, và tình trạng thực tế bên trong |
| Hệ điện ba pha, loại điện dành cho thiết bị công suất lớn | Đã có sẵn hay phải làm thủ tục xin bên điện lực nâng lên. Đây là hạng mục đắt và mất thời gian |
| Cấp thoát nước | Đường đi, độ dốc, bể tách mỡ đã có chưa |
| Hệ phòng cháy | Đầy đủ, một phần, hay chưa có gì |
| Biển bảng, kết cấu mặt tiền | Khung dùng lại được không, hay chỉ thay được mặt |
Bốn dòng đầu — khu vệ sinh, thang, bể nước, điện ba pha — dùng lại được thì tiết kiệm thật, vì đều là hạ tầng cứng, ai vào bán món gì cũng dùng chung được. Ba dòng còn lại — cấp thoát nước, phòng cháy, biển bảng — phải xem kỹ hơn, vì gắn với món quán trước bán: đường thoát nước làm cho quán cà phê thì chưa chắc gánh nổi một bếp nướng; hệ phòng cháy duyệt cho mô hình cũ chưa chắc đủ cho mô hình mới; còn biển bảng thì mang nhận diện của thương hiệu cũ.
Vì sao mở nước ra thử thì chạy, mà đào lên lại hỏng?
Chỗ tôi thấy nhiều người trả giá đắt nhất rơi đúng vào những mặt bằng trước đó đã làm nhà hàng. Tôi gặp gần như nguyên xi ở nhiều công trình: lúc vào thử thì hệ cấp thoát nước vẫn chạy bình thường; tới lúc sửa chữa mới lòi ra hệ cũ hỏng nhiều chỗ, phải đào lên làm lại.
Chỗ khiến việc này thành đắt là nhà phố thường không có hồ sơ hoàn công đầy đủ của đơn vị làm trước — hồ sơ hoàn công là tập bản vẽ ghi lại đường ống, đường dây thực tế đã chôn ở đâu sau khi làm xong. Không có hồ sơ hoàn công thì không biết đường ống chạy đâu, đấu nối chỗ nào, ai đã sửa gì. Đào lên là phát sinh một loạt việc: thẩm định lại kết cấu, siêu âm dò rò rỉ, xử lý chỗ ngấm nước. Những đầu mục này, ngay từ đầu không thể đưa hết vào dự toán được, vì lúc lập dự toán thì chưa ai biết chúng tồn tại.
Nên trước khi chốt giá sang nhượng, có một câu đáng hỏi người bán: hồ sơ hoàn công của lần thi công trước đâu? Cùng một mặt bằng, có hồ sơ thì đáng tiền hơn hẳn mặt bằng không có, vì anh chị biết trước mình sắp đụng vào cái gì. Còn không có thì phải trừ rủi ro vào giá sang nhượng, chứ không phải chuyện nhỏ bỏ qua.
Bếp cũ và đồ gỗ có dùng lại được không?
Bếp của một nhà hàng đang chạy nhìn thì còn dùng được, nhưng có hai chuyện.
Thứ nhất, một khi quán của anh chị đã mở cửa bán rồi thì nâng cấp bếp rất khó: phải dừng bán mà làm, mà mỗi ngày dừng là một ngày mất doanh thu. Thành ra nếu bếp cũ không hợp món anh chị định bán, lúc rẻ nhất để sửa chính là lúc chưa mở cửa.
Thứ hai, thiết bị inox không đạt chuẩn thì vài tháng sau mới rỉ, nên hồi người ta lắp xong và nghiệm thu thì nhìn không ra. Anh chị nhận lại còn khó nhận ra hơn nữa, vì đâu có đứng đó lúc người ta lắp.
Đồ gỗ ở khu ẩm ướt hỏng cũng theo lối nhìn bề ngoài không ra. Loại cốt gỗ người ta hay dùng cho khu bếp và khu vệ sinh thì sau vài tháng là trương phồng, mục mép từ bên trong, cánh cửa vênh — trong khi mặt ngoài vẫn lành lặn.
Trước khi trả tiền sang nhượng phải kiểm giấy tờ gì?
Phần này không thuộc chuyên môn thi công, nhưng vướng vào là chặn cứng cả thương vụ, nên tôi vẫn nói.
Một là hợp đồng thuê gốc có cho chuyển nhượng hoặc cho thuê lại không. Nhiều hợp đồng ghi rõ là không. Người sang nhượng cho anh chị có khi chỉ là người đang thuê, chứ không phải chủ mặt bằng.
Hai là chủ mặt bằng có đồng ý bằng văn bản không. Người đang thuê tự ý cho thuê lại mà chủ mặt bằng không đồng ý thì đó thường là căn cứ để chủ chấm dứt hợp đồng. Khi đó anh chị mất cả khoản sang nhượng đã trả lẫn khoản đã đầu tư vào mặt bằng, mà khoản đầu tư thì đã nằm trong tường, trong sàn, không mang đi được.
Nên trả tiền sang nhượng một lần hay theo tiến độ?
Trả theo tiến độ, mà tiến độ ở đây đo bằng mốc bàn giao thật chứ không đo bằng ngày tháng: có văn bản đồng ý của chủ mặt bằng thì trả một phần, bàn giao xong hồ sơ hoàn công và giấy tờ thì trả tiếp một phần, bàn giao mặt bằng cùng thiết bị đúng danh mục đã kê thì trả nốt. Cách trả theo mốc bàn giao đỡ được cả hai chuyện giấy tờ vừa nói ở mục trên.
Người bán sòng phẳng sẽ không ngại cách chia này, vì mốc nào họ cũng làm được. Còn người ngại chia mốc thì chính chỗ ngại đã trả lời hộ anh chị câu hỏi mặt bằng có sạch giấy tờ hay không.
Bài này nằm trong loạt bài về chọn và chốt mặt bằng trước khi đặt cọc. Xem thêm buổi khảo sát mặt bằng đầu tiên đo những gì và những gì cần kiểm trước khi đặt cọc.
Lưu Sỹ — New Sky
- Hạng mục liên quan: Cải tạo mặt bằng cũ thành nhà hàng
- Công trình đã làm: Tổ hợp 84 Ngọc Khánh — một mặt bằng cũ làm lại từ đầu
Về người viết
Lưu Văn Sỹ, giám đốc New Sky, mười năm làm thiết kế và thi công nhà hàng. New Sky nhận trọn thiết kế - thi công nhà hàng, công trình đã bàn giao trải ba miền, và có xưởng riêng sản xuất nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn).
Anh chị đang nhắm một mặt bằng? Đặt một buổi, chúng tôi soi cùng anh chị: chỗ ấy cải tạo tốn tới đâu, và khoản nào chỉ lộ ra sau khi đã ký hợp đồng thuê.
Đặt buổi tư vấn