Thử cộng một lượt xem cái bếp nhà hàng nặng bao nhiêu. Bếp Á mấy họng, tủ mát, tủ đông, bàn inox, chậu rửa. Cộng nước trong đường ống và trong chậu. Cộng bao gạo, thùng dầu, két bia xếp trong kho. Cộng mấy người đi lại liên tục suốt ca. Tất cả dồn lên một khoảng sàn hẹp, ngày này qua ngày khác.
Sàn của một căn nhà để ở không được làm ra để đỡ chừng đó.
Khi nào đặt bếp trên lầu thì buộc phải gia cố sàn?
Chuyện này tùy kết cấu của chính mặt bằng đang thuê. Mặt bằng cơi nới, hoặc nhà cũ đã dùng hai ba chục năm, nền chịu tải yếu thì phải gia cố, không có đường nào khác. Còn khoảng sáu tới bảy phần mười mặt bằng tôi gặp hiện nay là nhà xây dưới hai mươi năm, kết cấu kiên cố, đặt bếp lên lầu không gây chuyện gì cho sàn.
Nói cho sòng phẳng: tỷ lệ tôi vừa nêu là ước lượng trên tệp mặt bằng tôi đi xem, không phải thống kê của thị trường. Anh chị đừng lấy nó ra làm căn cứ để yên tâm. Nó chỉ nói một điều: gặp nhà cũ hay nhà cơi nới thì đừng bỏ qua chuyện sàn.
Thứ tôi để ý ngay lúc lên tầng là chuyện đổi công năng. Một tầng vốn để ở, chỉ kê giường tủ, giờ chuyển sang chứa bếp và kho thì tải trọng đè lên sàn khác hẳn ngày nó được xây.
Vì sao không có văn bản nào bắt buộc anh chị gia cố sàn?
Không có tiêu chuẩn nào tự nó buộc anh chị gia cố sàn, vì tiêu chuẩn là thứ áp dụng tự nguyện. Thứ buộc anh chị nằm ở chỗ khác: điều khoản trong hợp đồng thuê nếu chủ nhà có ràng, đơn vị thẩm tra thiết kế mà anh chị phải qua nếu hồ sơ cần thẩm tra, và sau cùng là chính cái sàn — nó võng thì không văn bản nào cãi hộ được.
Chỗ này hay bị hiểu sai, mà hiểu sai thì tốn tiền theo cả hai hướng: hướng bỏ tiền gia cố một cái sàn vốn đã đủ khỏe, và hướng bỏ qua một cái sàn đang yếu thật.
Trong hệ thống văn bản, tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật là hai thứ khác nhau. Luật Tiêu chuẩn và Quy chuẩn kỹ thuật, bản sửa đổi có hiệu lực từ 01/01/2026, ghi rõ tiêu chuẩn là thứ áp dụng tự nguyện, còn quy chuẩn kỹ thuật mới là thứ phải tuân thủ.
Bảng tải trọng cho từng loại phòng nằm trong TCVN 2737:2023 "Tải trọng và tác động", và đó là một tiêu chuẩn chứ không phải quy chuẩn. Nên mấy con số trong đó là mức người trong nghề lấy làm mốc để tính toán, không phải mức nhà nước bắt anh chị phải đạt.
Từ đây rút ra một nếp đọc dùng được suốt đời làm nhà hàng: ai nói với anh chị rằng hạng mục này "đạt chuẩn", cứ hỏi lại họ tên và số hiệu văn bản, đúng kiểu hai văn bản tôi vừa nêu ở trên. Hỏi xong thì biết đó là thứ bắt buộc hay thứ tự nguyện, và biết mình đang mua sự an tâm hay đang mua một câu chữ.
Chi phí gia cố sàn nằm ở đâu trong bảng tiền?
Trong cách làm của chúng tôi, thẩm định kết cấu là một dòng riêng, tách khỏi tiền thi công. Không phải để bảng báo giá trông đẹp hơn, mà vì nó là khoản chỉ biết được sau khi có người đo, và người đo thì phải vào tận nơi.
Đó cũng là lý do khoản này hay rơi đúng vào lúc khó chịu nhất: sau khi đã đặt cọc. Lúc đi xem mặt bằng, không ai nhìn ra sức chịu của một tấm sàn. Nhìn thì thấy nền lát gạch phẳng phiu, tường quét vôi sạch sẽ. Tới lúc ký xong, đưa người vào đo, mới biết phải gia cố. Mà gia cố sàn không phải hạng mục sửa vặt: nó kéo dài thêm cả tiến độ thi công.
Có một lối khác mà nhiều người chọn: dời bếp xuống tầng một cho chắc. Lối này thường rẻ hơn thật, nhưng nó lấy mất chỗ ngồi ở tầng đẹp nhất của mặt bằng. Tôi để anh chị tự cân nhắc, vì tính ra tiền thì còn tùy mô hình và tùy giá thuê. Chỉ lưu ý là hai lựa chọn đều tốn, không có cửa nào miễn phí.
Đi xem mặt bằng thì hỏi gì về sàn?
Bốn câu này hỏi được ngay tại chỗ, không cần biết kỹ thuật, và chúng cùng nhắm vào một chuyện: lai lịch của phần sàn mà anh chị định đặt bếp lên trên. Hỏi xong là đủ để biết nên gọi người vào đo ngay, hay cứ yên tâm đi tiếp.
- Nhà xây năm nào, có giấy tờ gì ghi lại không.
- Tầng trên là phần xây từ đầu hay phần cơi nới thêm về sau.
- Trước đây tầng đó dùng làm gì, có ai từng đặt vật nặng lên chưa.
- Chủ nhà có giữ hồ sơ kết cấu hay bản vẽ cũ nào không.
Câu cuối thường nhận được cái lắc đầu, và đó là chuyện bình thường của nhà phố cho thuê. Không có hồ sơ thì phải kiểm bằng cách khác, tôi nói kỹ trong bài về phần ngầm của mặt bằng cũ.
Còn nếu anh chị đang nhắm một mặt bằng nhà cũ mà định đưa bếp lên lầu, gửi tôi vài tấm ảnh và địa chỉ, tôi xem giúp trước khi anh chị đặt cọc. Xem trước thì còn đường lùi, xem sau thì chỉ còn đường chi.
- Hạng mục liên quan: Cải tạo mặt bằng cũ thành nhà hàng
- Công trình đã làm: Tổ hợp 84 Ngọc Khánh — một mặt bằng cũ làm lại từ đầu
Về người viết
Lưu Văn Sỹ, giám đốc New Sky, mười năm làm thiết kế và thi công nhà hàng. New Sky nhận trọn thiết kế - thi công nhà hàng, công trình đã bàn giao trải ba miền, và có xưởng riêng sản xuất nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn).
Anh chị đang nhắm một mặt bằng? Đặt một buổi, chúng tôi soi cùng anh chị: chỗ ấy cải tạo tốn tới đâu, và khoản nào chỉ lộ ra sau khi đã ký hợp đồng thuê.
Đặt buổi tư vấn