Anh chị thuê được mặt bằng ưng ý, thợ đã hẹn ngày vào, thì có người hỏi: đã xin phép chưa. Để tới lúc đó mới trả lời câu ấy thì thường là muộn. Muộn ở chỗ mọi phương án thi công đã chốt xong, hợp đồng thuê đã ký, mà thứ quyết định anh chị có được làm hay không thì vẫn nằm trong tay người khác.
Sửa thế nào thì được miễn giấy phép xây dựng?
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2026, cho miễn giấy phép với công trình sửa chữa cải tạo, nhưng kèm bốn điều kiện, và phải thỏa cả bốn cùng lúc:
- Nội dung sửa chữa không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng.
- Không ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực của công trình.
- Bảo đảm yêu cầu về phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường.
- Bảo đảm khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Điều kiện 1 là chỗ vướng ngay từ đầu. Một căn nhà phố đang là nhà ở, một ki-ốt đang bán quần áo, một mặt bằng cũ từng làm văn phòng: chuyển sang bán đồ ăn thì mục đích sử dụng đã khác đi, tức là trượt điều kiện này, tức là không thuộc diện được miễn phép.
Điều kiện 4, về hạ tầng kỹ thuật, thì ít người để ý mà nhà hàng lại hay vướng. Làm nhà hàng thì gần như luôn phải nâng công suất điện, đấu lại đường nước, làm mới đường thoát và bể tách mỡ.
Tôi xin nói rõ: trên đây là cách tôi đọc câu chữ của luật, không phải một phán quyết. Mỗi địa phương áp một khác, hồ sơ mỗi mặt bằng một khác. Nhưng đọc được đến đó là đủ để anh chị làm một việc tốn rất ít công: mang địa chỉ mặt bằng ra hỏi thẳng bộ phận một cửa của chính quyền nơi đó trước khi ký hợp đồng thuê, thay vì hỏi sau khi đã đặt cọc.
Hồ sơ xin phép cải tạo mặt bằng gồm những gì?
Nghị định 217/2026/NĐ-CP, ban hành tháng 6 năm 2026 để hướng dẫn thi hành luật trên, kê rõ hồ sơ đề nghị cấp phép cho công trình sửa chữa cải tạo:
| Thành phần hồ sơ | Ghi chú cho người đi thuê |
|---|---|
| Đơn đề nghị theo mẫu | Ai đứng tên là chuyện bàn ở mục ngay sau đây |
| Giấy tờ về đất đai của công trình | Người thuê không có thứ này trong tay |
| Bản vẽ hiện trạng bộ phận định sửa, kèm ảnh chụp hiện trạng công trình và công trình lân cận, cỡ tối thiểu 10x15cm | Việc của bên thiết kế |
| Hồ sơ thiết kế phần sửa chữa cải tạo | Việc của bên thiết kế |
Hai dòng cuối thì bên thiết kế lo được, đơn theo mẫu cũng dễ. Riêng dòng giấy tờ đất đai mới là dòng quyết định.
Ai đứng tên xin phép, và ai trả tiền?
Danh mục hồ sơ đòi giấy tờ đất đai, mà giấy tờ nằm ở chủ mặt bằng. Đọc tới đây thì thấy một chuyện: người đi thuê khó tự mình đứng ra xin phép, vì thứ hồ sơ đòi thì mình không cầm. Trong khi khoản chi cho việc cải tạo lại do người đi thuê bỏ ra. Quyền đứng tên nằm ở chủ nhà, tiền nằm ở người thuê, và không có gì tự động nối hai bên lại.
Luật dân sự có một điều nói về nghĩa vụ của bên cho thuê: bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê ở tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê, phải sửa những hư hỏng khuyết tật, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê tự sửa. Nếu đã báo mà chủ không sửa hoặc sửa không kịp, bên thuê được tự sửa, rồi đòi chủ thanh toán khoản chi phí hợp lý ấy hoặc trừ thẳng vào tiền thuê.
Nghe thì có vẻ đủ. Nhưng cụm "phù hợp với mục đích thuê" mới là chỗ anh chị phải chốt bằng giấy. Hợp đồng ghi rõ thuê để kinh doanh dịch vụ ăn uống, thì những thứ khiến mặt bằng không dùng được vào việc kinh doanh ăn uống là chuyện của chủ. Hợp đồng ghi trống, hoặc ghi chung chung là thuê để kinh doanh, thì mọi khoản phát sinh rơi vào bên bỏ vốn cải tạo, tức anh chị.
Còn một chuyện nữa mà người đi thuê hay quên. Tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo mặt bằng đang thuê mà không có thỏa thuận thường là căn cứ để chủ chấm dứt hợp đồng trước hạn. Làm xong rồi mới quay sang hỏi chủ nhà thì mình đã ở thế yếu.
Nên ghi gì vào hợp đồng thuê trước khi chuyển cọc?
- Mục đích thuê ghi rõ là kinh doanh dịch vụ ăn uống. Không ghi chung chung.
- Bên nào đứng tên trên hồ sơ xin phép, bên nào cung cấp giấy tờ đất đai, kèm mốc thời gian giao giấy tờ.
- Bên nào chịu chi phí xin phép và chi phí thẩm định kết cấu — khoản thẩm định là tiền thuê đơn vị có nghề vào đo và kết luận cái nhà chịu được tải tới đâu, thứ mà điều kiện 2 ở trên đòi phải chứng minh. Trong tờ phiếu chúng tôi đưa chủ quán điền lúc nhận dự án, hai khoản này để thành dòng riêng, không nhập vào chi phí thi công, chính vì chúng hay bị bỏ quên lúc tính vốn.
- Mặt bằng không đủ điều kiện thi công thì xử thế nào: hoàn cọc ra sao, tính từ mốc nào.
Không xin được phép thì anh chị mất những gì?
Một mặt bằng không xin được phép thì anh chị đứng trước hai đường. Bỏ mặt bằng, thì mất cọc và mất thời gian đi tìm lại từ đầu. Làm chui, thì sống chung với rủi ro bị đình chỉ, mà rủi ro rơi vào đúng lúc nhà hàng đã mở cửa và đã có khách quen.
Bốn điều nên ghi vào hợp đồng ở mục trên chỉ tốn một buổi ngồi lại với chủ mặt bằng. Chốt sau khi đã cọc thì không còn là thỏa thuận nữa, mà là đi xin.
Bài này nằm trong loạt bài về chọn và chốt mặt bằng trước khi đặt cọc. Bài gốc của loạt: những gì cần kiểm trên một mặt bằng trước khi đặt cọc. Bài kế tiếp bàn tiền cọc và những điều khoản giữ được cọc.
Lưu Sỹ — New Sky
- Hạng mục liên quan: Cải tạo mặt bằng cũ thành nhà hàng
- Công trình đã làm: Tổ hợp 84 Ngọc Khánh — một mặt bằng cũ làm lại từ đầu
Về người viết
Lưu Văn Sỹ, giám đốc New Sky, mười năm làm thiết kế và thi công nhà hàng. New Sky nhận trọn thiết kế - thi công nhà hàng, công trình đã bàn giao trải ba miền, và có xưởng riêng sản xuất nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn).
Anh chị đang nhắm một mặt bằng? Đặt một buổi, chúng tôi soi cùng anh chị: chỗ ấy cải tạo tốn tới đâu, và khoản nào chỉ lộ ra sau khi đã ký hợp đồng thuê.
Đặt buổi tư vấn