Cải tạo mặt bằng thành nhà hàng có cần xin giấy phép xây dựng không?

Anh chị thuê được một căn nhà phố trước giờ để ở, thợ đã hẹn ngày vào đục tường làm bếp. Đúng lúc ấy có người hỏi: cải tạo thế này đã xin giấy phép xây dựng chưa?

Câu hỏi này đáng đặt sớm hơn, trước lúc đặt cọc. Lúc ấy anh chị chưa ký gì, mọi chuyện với chủ nhà còn bàn lại được.

Cải tạo nhà có cần xin giấy phép xây dựng không?

Không phải lúc nào cũng phải xin. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Điều 43 khoản 2 điểm h, miễn giấy phép cho việc sửa chữa, cải tạo khi đủ hai nhóm điều kiện: một nhóm về phạm vi sửa, một nhóm về nội dung sửa.

Nhóm thứ nhất là phạm vi sửa. Sửa chữa, cải tạo bên trong công trình thì thuộc diện miễn. Sửa mặt ngoài cũng thuộc diện miễn, nếu mặt ngoài không tiếp giáp đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

Nhóm thứ hai là nội dung sửa, phải đủ cả 5 điều kiện cùng lúc. Cột bên phải kê những việc một mặt bằng đổi sang làm nhà hàng thường phải tính tới ở từng điều kiện.

Quy định miễn phép này áp từ ngày 01/01/2026, sớm hơn mốc chung 01/07/2026 của Luật Xây dựng 135/2025.

Đổi nhà ở, cửa hàng sang nhà hàng thì còn được miễn giấy phép không?

Theo cách tôi đọc luật, thường là không. Công năng là công trình được dùng để làm gì: để ở, để bán hàng, hay để nấu và phục vụ đồ ăn. Một căn nhà phố đang để ở, một cửa hàng đang bán quần áo, một mặt bằng từng làm văn phòng, chuyển sang bán đồ ăn thì công năng đã khác đi. Thế là trượt ngay điều kiện đầu của diện miễn, dù anh chị chỉ sửa bên trong.

Đây là cách tôi đọc câu chữ của luật, không phải phán quyết. Cách hiểu ở từng địa phương có thể khác, và mỗi mặt bằng một hồ sơ, nên câu trả lời chắc nhất vẫn là câu của cơ quan quản lý xây dựng nơi mặt bằng đứng.

Được miễn giấy phép thì cải tạo có phải báo cơ quan quản lý xây dựng không?

Có. Khoản 3 cùng Điều 43 buộc chủ đầu tư, tức bên đứng ra bỏ tiền làm công trình, gửi thông báo khởi công tới cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng ở địa phương, trước khi khởi công. Kèm thông báo là bộ hồ sơ tương ứng với hồ sơ đề nghị cấp giấy phép, chỉ không có tờ đơn đề nghị. Luật chừa ra vài trường hợp không phải gửi, như công trình xây dựng tạm, công trình khẩn cấp, và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Bộ hồ sơ xin phép có giấy tờ đất, nên được miễn giấy phép thì anh chị thường vẫn cần chủ nhà đưa giấy tờ đất để nộp kèm thông báo. Khoản 3 cũng áp từ 01/01/2026, cùng mốc với quy định miễn phép.

Hồ sơ xin giấy phép sửa chữa, cải tạo gồm những gì?

Gồm bốn thành phần, kê ở Điều 61 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Nghị định này ban hành ngày 19/06/2026, quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng.

Hồ sơ nay nộp trực tuyến toàn trình trên Cổng Dịch vụ công quốc gia, theo Điều 56 khoản 1 của nghị định. Chỉ khi có sự cố không làm được trên mạng thì cơ quan cấp phép mới nhận trực tiếp ở bộ phận Một cửa hay qua bưu chính. Giấy tờ trong hồ sơ là bản chính, bản sao có chứng thực, hay bản sao điện tử có giá trị pháp lý.

Hồ sơ thiết kế, thành phần cuối trong bảng, có khi mang ba cái tên cho cùng một bộ: một ở bìa, một ở tên tệp, một ở khung tên, tức ô thông tin ở góc mỗi trang bản vẽ. Ba cái tên thì khách dễ không chắc bộ trong tay có phải bộ để nộp xin phép không. Lúc nhận, anh chị hỏi thẳng bên thiết kế: bộ hồ sơ này nộp đi xin phép được chưa. Một bộ hồ sơ thiết kế nhà hàng gồm những phần nào thì xem trên trang Thiết kế, mục hồ sơ thiết kế nhà hàng gồm những bản vẽ gì.

Người thuê mặt bằng có tự xin phép cải tạo được không?

Tôi đọc nghị định là được, nhưng vẫn cần giấy tờ đất của chủ nhà. Nghị định 217/2026 có một khoản viết cho trường hợp thuê: Điều 55 khoản 14. Khoản này nói về chủ đầu tư thuê công trình, hay thuê một bộ phận công trình, của chủ sở hữu để đầu tư xây dựng. Người đề nghị cấp giấy phép khi ấy nộp bổ sung hợp đồng thuê, "ngoài một trong các giấy tờ nêu trên", tức ngoài một loại giấy tờ đất kê ở các khoản trước của Điều 55.

Người thuê một căn nhà hay một mặt bằng về cải tạo thành nhà hàng khớp trường hợp này, nên anh chị đứng đề nghị cấp phép được, nộp kèm hợp đồng thuê. Nhưng chữ "ngoài" nghĩa là hợp đồng thuê nộp thêm, không thay được giấy tờ đất.

Tiền cải tạo do người thuê bỏ ra, còn giấy tờ quyết định có nộp được hồ sơ hay không thì nằm trong tủ của chủ nhà. Muốn chắc chủ nhà đưa giấy tờ đất đúng lúc thì ghi việc đưa giấy vào hợp đồng thuê từ trước. Tấm biển lớn cũng vướng đúng chỗ này: biển gắn vào nhà, mỗi mặt rộng hơn 20m², có khung kim loại thì phải xin giấy phép xây dựng, và hồ sơ cần văn bản thỏa thuận với chủ sở hữu ngôi nhà. Bài hồ sơ xin giấy phép xây dựng cho tấm biển kể đủ phần này.

Cải tạo, đổi công năng sang nhà hàng thì phòng cháy phải tính lại những gì?

Phải tính lại từ bản thiết kế, trước khi thi công. Một căn nhà để ở hay một cửa hàng quần áo vốn bố trí cho số người, đồ đạc và nguồn lửa khác hẳn một nhà hàng có bếp đỏ lửa cả ngày và mấy chục khách ngồi cùng lúc. Những phần thường phải tính lại là lối thoát nạn, ngăn cháy lan, hút khói, hệ thống báo cháy và chữa cháy.

Lối thoát nạn có ngưỡng theo số người, đếm ra sao thì đọc tiếp bài kiểm gì về phòng cháy và lối thoát nạn trước khi đặt cọc. Có loại nhà hàng phải mang thiết kế phòng cháy đi cơ quan quản lý chuyên ngành thẩm định. Loại nào phải, và cải tạo một mặt bằng thuê có phải không, thì có bài riêng: cải tạo mặt bằng đang sử dụng có phải thẩm định phòng cháy không.

Bản vẽ phòng cháy chữa cháy không nằm trong phí thiết kế của bên tôi. Khách cần thì bên tôi phối hợp gọi một đơn vị chuyên làm phòng cháy vào làm bản vẽ phòng cháy.

Cải tạo mặt bằng thuê thì ai trả tiền sửa chữa?

Hư hỏng của mặt bằng thì bên cho thuê phải sửa, trừ hư hỏng nhỏ; còn tiền cải tạo cho hợp với nhà hàng thì người thuê bỏ ra, lấy lại được phần nào là tùy chủ nhà có đồng ý cho cải tạo hay không. Chỗ quy định chuyện sửa hư hỏng là Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015.

Điều 477 buộc bên cho thuê giữ tài sản trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê, suốt thời gian cho thuê. Hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê thì bên cho thuê phải sửa, trừ hư hỏng nhỏ mà thông thường bên thuê tự sửa. Bên thuê đã báo mà chủ không sửa, hay sửa không kịp, thì bên thuê được tự sửa với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho chủ, và có quyền yêu cầu chủ thanh toán chi phí sửa.

Cụm "phù hợp với mục đích thuê" là chỗ anh chị phải chốt bằng giấy. Hợp đồng ghi rõ thuê để kinh doanh dịch vụ ăn uống thì hư hỏng làm mặt bằng không bán đồ ăn được là chuyện chủ phải sửa. Hợp đồng ghi chung chung là thuê để kinh doanh thì anh chị khó bắt chủ trả tiền sửa.

Điều 477 nói chuyện sửa hư hỏng, không nói chuyện cải tạo. Cải tạo cho hợp với nhà hàng thì theo khoản 2 Điều 479: bên thuê được tu sửa, làm tăng giá trị tài sản thuê nếu chủ đồng ý, và có quyền yêu cầu chủ thanh toán chi phí hợp lý. Dòng đồng ý nên ghi thế nào thì xem bài tiền cải tạo mặt bằng đã bỏ ra có lấy lại được không.

Nên chốt gì với chủ nhà về giấy phép trước khi đặt cọc?

Chốt ba điều dưới đây, ghi thẳng vào hợp đồng thuê, đừng để thành lời hứa miệng. Chốt trước khi chuyển cọc thì mất một buổi ngồi với chủ nhà. Đã cọc rồi mới chốt thì anh chị phải nhờ chủ nhà, không còn ngồi ngang hàng mà bàn.

Ba chuyện khác cũng nên chốt trước khi cọc, và nằm trong bảng điều kiện của bài đặt cọc thuê mặt bằng nhà hàng: ngày bàn giao mặt bằng, các phê duyệt khác còn phải xin, và cách hoàn cọc khi mặt bằng không thi công được.

Không xin được giấy phép cải tạo thì mất gì?

Mất cọc, hoặc mất yên ổn. Mặt bằng không xin được phép thì anh chị đứng trước hai đường. Bỏ mặt bằng thì mất cọc và mất thời gian đi tìm lại từ đầu. Làm mà không có phép thì sống chung với rủi ro bị cơ quan quản lý xử lý, có khi lộ ra đúng lúc nhà hàng đã mở cửa và có khách quen.

Ở các công trình bên tôi làm, những thủ tục với chính quyền như giấy phép xây dựng, hồ sơ phòng cháy, giấy tờ an toàn thực phẩm thuộc phần việc của người mở nhà hàng. Mấy thủ tục này mà chậm thì nhà hàng không khai trương đúng hạn được.

Trước khi chuyển tiền cọc, anh chị cầm địa chỉ mặt bằng, kiểu nhà hàng định mở và danh sách chỗ định đục phá, đi hỏi cơ quan quản lý xây dựng ở địa phương: cải tạo thế này phải xin giấy phép, hay chỉ cần gửi thông báo khởi công.