Trả mặt bằng lúc hết hạn hay trước thời hạn: tháo gì, để lại gì, mất gì?

Có người thuê mặt bằng mở quán ăn, bỏ tiền sửa sang cho phù hợp với mô hình kinh doanh. Làm ăn không được như kỳ vọng, họ trả mặt bằng trước hạn và chấp nhận bỏ luôn tiền cọc, nghĩ thế là xong chuyện. Chủ nhà vẫn đòi thêm một khoản để sửa mặt bằng về như lúc họ chưa thuê. Chuyện như thế không hiếm. Người thuê thì nghĩ mình đã mất cọc rồi, còn chủ nhà thì tính cọc riêng, mặt bằng riêng.

Hết hạn thuê, luật bắt trả mặt bằng trong tình trạng nào?

Trả như lúc nhận, trừ hao mòn tự nhiên, hoặc theo đúng tình trạng hai bên đã thỏa thuận. Chỗ quy định là khoản 1 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015. Giá trị mặt bằng giảm so với lúc nhận thì chủ nhà còn được đòi bồi thường. Không thỏa thuận gì thì mốc là ngày nhận. Nhiều mặt bằng lúc giao cho người thuê chỉ là nhà thô, tức mới có tường, sàn, trần, chưa có gì bên trong. Vậy thì mọi thứ anh chị làm thêm, chủ nhà đều có thể đòi dỡ đi.

Mấy chữ dưới đây hay gặp trong hợp đồng và lúc bàn giao, nghe gần nhau mà nghĩa khác hẳn.

Hai chữ "nguyên trạng" và "hiện trạng" chỉ khác nhau một tiếng mà nghĩa ngược nhau. Có khi người ta còn nói "hiện trạng ban đầu", mà ý lại là nguyên trạng. Hợp đồng dùng chữ nào thì nên ghi kèm ngày làm mốc và ảnh đính kèm.

Mà hợp đồng thuê mặt bằng thì thường do bên cho thuê soạn. Bên soạn hiếm khi tự viết một điều khoản có lợi cho bên kia. Có hợp đồng chỉ ghi đúng mấy chữ "trả lại nguyên trạng" cho chuyện kết thúc. Đọc lướt thì thấy hợp lý. Tới ngày dọn đi mới biết là phải dỡ hết phần đã làm.

Tháo dỡ còn phải xong trong hạn thuê. Khoản 4 Điều 482 ghi: bên thuê chậm trả tài sản thuê thì phải trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và bồi thường thiệt hại, cộng tiền phạt nếu hai bên có thỏa thuận. Theo cách tôi đọc, những ngày anh chị còn ở lại mặt bằng để tháo đồ sau ngày hết hạn chính là những ngày chậm trả. Nên lịch tháo dỡ phải tính lùi từ ngày hết hạn, để tháo xong trước ngày hết hạn.

Tiền cải tạo mặt bằng đã bỏ ra, đòi lại được không?

Người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà trả phần chi phí hợp lý, nếu chủ nhà đã đồng ý cho cải tạo. Chỗ quy định là khoản 2 Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015. Bên thuê được tu sửa và làm tăng giá trị mặt bằng nếu chủ đồng ý. Khi đó bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý. Chi phí hợp lý là bao nhiêu thì luật không kê ra, nên hai bên phải tự bàn.

Quyền đòi tiền vì vậy xoay quanh hai chữ "đồng ý". Đồng ý bằng miệng lúc dẫn nhau đi xem mặt bằng thì tới lúc tranh chấp, khó ai nhớ ai đã nói gì. Đồng ý bằng một dòng trong hợp đồng thì dễ đưa ra làm bằng hơn nhiều. Dòng đồng ý nên ghi rõ được cải tạo những hạng mục nào. Ai đứng tên xin phép cải tạo thì tôi kể ở bài xin phép cải tạo mặt bằng thuê.

Tôi để ý một điều. Người đi thuê thường mặc cả rất kỹ giá thuê và số tháng cọc, vì hai thứ này nằm ngay trước mắt. Rồi họ ký luôn phần điều khoản kết thúc hợp đồng mà không đọc. Trong khi phần kết thúc lại định đoạt một khoản tiền lớn anh chị bỏ ra: tiền cải tạo mặt bằng. Phần tiền cải tạo không đòi lại được thì chỉ gỡ lại bằng doanh thu trong những năm được thuê. Nên trước khi ký, anh chị phải tính thuê mấy năm thì đủ gỡ tiền cải tạo.

Trả mặt bằng thì tháo dỡ được những gì, phải để lại những gì?

Tôi chia làm 3 nhóm, theo một phép thử: tháo ra có làm hỏng căn nhà không. Cùng là đồ anh chị bỏ tiền làm, nhưng tới lúc trả mặt bằng thì mỗi nhóm một cảnh khác hẳn nhau. Hợp đồng thuê thường không chia đồ như thế.

Nhóm gắn chặt vào nhà thường tốn không ít tiền lúc thi công. Tiền làm nhóm gắn chặt không mang đi theo người thuê được; muốn đòi lại thì phải có thỏa thuận với chủ nhà, không có thì rất khó. Để nguyên thì phần này ở lại với căn nhà. Muốn tháo thì lại tốn thêm một lượt tiền công, có khi còn phải xây lại chỗ đã phá cho chắc như cũ.

Tự ý tháo phần đã làm mà chưa thỏa thuận với chủ nhà thì dễ thành chuyện lớn. Có trường hợp chủ nhà đòi lấy lại mặt bằng trước hạn, hai bên không thỏa thuận được, người thuê trả mặt bằng nhưng gọi thợ tháo dỡ toàn bộ phần người thuê đã xây. Chủ nhà không đồng ý, còn gửi đơn tố cáo người thuê hủy hoại tài sản. Hợp đồng của họ soạn sơ sài, không ghi rõ điều khoản chấm dứt.

Trả mặt bằng trước thời hạn thì mất những gì?

Thường là mất tiền cọc; mất thêm gì nữa thì tùy hợp đồng ghi gì, và tùy chủ nhà đòi bồi thường tới đâu. Rời sớm có mấy đường, và mỗi đường mất một kiểu. Đọc Bộ luật Dân sự 2015 thì tôi thấy có ba đường dưới đây.

Điều 428 khoản 1 còn cho hai căn cứ nữa: bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, hoặc pháp luật có quy định. Tức là chủ nhà vi phạm nặng thì anh chị được rời mà không phải bồi thường. Theo cách tôi đọc, làm ăn không được như kỳ vọng là chuyện của người thuê, không phải chủ nhà vi phạm, nên rời vì lý do này thì vẫn có thể phải bồi thường. Có một đường nữa là sang lại cho người khác thuê tiếp; đường này phải qua chủ nhà, và người nhận sang nhượng được thuê tiếp mặt bằng bằng những đường nào thì tôi kể ở bài sang nhượng quán.

Trưởng ban phát triển mặt bằng bên tôi kể đã có trường hợp chuỗi nhà hàng là khách của bên tôi phải trả mặt bằng trước hạn, và mất tiền cọc: cọc mấy tháng thì mất mấy tháng. Mặt bằng thì thường để nguyên mà trả. Có chủ nhà bắt đưa phần hoàn thiện về như lúc nhận thì phải làm, theo hợp đồng ký ban đầu.

Có nhà hàng trong trung tâm thương mại hồi dịch muốn trả mặt bằng, mà trả thì mất cọc và vẫn phải trả tiền thuê cho tất cả các tháng còn lại. Chuyện ở đầu bài thì cho thấy một chỗ hay bị lẫn. Theo cách tôi đọc, giữ cọc là một việc, trả mặt bằng đúng tình trạng là việc khác: mất cọc rồi thì nghĩa vụ trả mặt bằng theo khoản 1 Điều 482 vẫn còn nguyên. Cọc bao nhiêu tháng, khi nào mất và khi nào được trả lại thì xem bài đặt cọc thuê mặt bằng.

Nên ghi gì vào hợp đồng thuê để ngày trả mặt bằng khỏi tranh cãi?

Nên ghi 6 điều dưới đây. Thêm vào hợp đồng lúc ký thì không tốn đồng nào. Tới ngày trả mặt bằng, anh chị dọn đi nhẹ nhàng hay kèm một hóa đơn tháo dỡ, phần lớn là do 6 điều này.

1. Nguyên trạng lúc nhận, có ảnh đính kèm. Chụp kỹ từng khu, in ra, đính vào phụ lục hợp đồng, hai bên cùng ký. Không có mốc này thì cãi nhau về chữ "như khi nhận" là cãi bằng trí nhớ.
2. Danh sách hạng mục được để lại, không phải tháo. Ghi thẳng tên: hệ điện đã nâng công suất, đường thoát nước đã làm, trần, vách. Danh sách này thường dễ thương lượng hơn cả, vì mặt bằng còn nguyên điện nước thì chủ nhà cũng dễ cho thuê tiếp.
3. Bên cho thuê đồng ý cho cải tạo, ghi rõ phạm vi. Có dòng này thì quyền yêu cầu trả chi phí hợp lý theo Điều 479 mới có giấy tờ làm bằng.
4. Phần gắn chặt vào nhà mà không có trong danh sách để lại thì xử lý thế nào. Nói trước là để lại, là tháo và đưa về nguyên trạng, hay là quy ra tiền. Quy ra tiền là hai bên tính một khoản bù cho phần để lại. Cả ba đường đều được, miễn là chốt lúc hai bên còn vui vẻ.
5. Trả mặt bằng trước hạn thì làm thế nào. Báo trước bao nhiêu ngày, tiền cọc trả lại hay mất, có phải trả tiếp tiền thuê những tháng còn lại không. Không ghi thì người thuê rời sớm dễ rơi vào đường thứ ba ở bảng trên.
6. Thời gian tháo dỡ. Tháo dỡ tính trong hạn thuê, hay chủ nhà cho thêm bao nhiêu ngày, những ngày ấy có tính tiền thuê không.

Thiết kế thế nào để ngày trả mặt bằng tháo ra gọn, nhà không hỏng?

Ít đụng vào phần của căn nhà, và chỗ nào phải đụng thì bắt vào bằng cách tháo ra được.

Ở Long Wang Vincom Center 3/2, TP. Hồ Chí Minh, bộ bản vẽ năm 2024 giữ nguyên trần bê tông của tòa nhà, chỉ sơn, và giữ nguyên dàn lạnh của tòa nhà, chỉ dời miệng gió. Biển mặt tiền ghi rõ là loại tháo lắp được. Trên hình mặt cắt sàn, tức hình vẽ cắt ngang qua sàn, có một đường ghi chữ "ranh giới gian hàng": phần sàn phía trong là bên thuê làm. Ngay cả vách quây tạm lúc thi công, bản vẽ cũng ghi chân có lót đệm để không làm hỏng gạch.

Tôi đọc những dòng như thế theo hướng ngày trả mặt bằng. Thứ bắt vào nhà bằng vít, bằng khung thì tháo ra còn nguyên chỗ bắt, chỉ phải trám mấy lỗ vít. Thứ dán keo, chôn vào vữa hay đổ bê tông đè lên thì muốn gỡ là phải đục. Đường điện, đường nước đi trong hộp, trong máng mở ra được thì tháo gọn hơn hẳn đường chôn trong tường. Phần nào nên dồn tiền làm thành đồ rời để mang sang chỗ mới thì tôi đã chia ở mục thiết kế cho thời hạn thuê ngắn.

Đồ nào đóng rời, đồ nào đóng liền vào tường là chuyện quyết định ngay trên bản vẽ thiết kế thi công nội thất nhà hàng. Lúc bản vẽ chưa chốt, chọn bắt vít thay cho dán keo chỉ là sửa một dòng ghi chú; tới ngày trả mặt bằng thì hai cách khác nhau cả một lượt đục trát. Phần gắn vào nhà nên chi tới đâu thì xem cách chia ngân sách thiết kế cho từng phần của nhà hàng.

Thuê dịch vụ hoàn trả mặt bằng lúc sắp trả thì họ làm thay được những gì?

Họ làm thay được phần việc tay chân: tháo, đục, trát, dọn, làm đúng những hạng mục chủ nhà đòi. Hợp đồng anh chị ký từ đầu thì đã định hạng mục nào phải làm, ai trả tiền, có bị giữ cọc hay không; đơn vị tháo dỡ không đổi được cả ba chuyện này.

Ngoài kia có hẳn những đơn vị chuyên nhận tháo dỡ, hoàn trả mặt bằng cho người thuê. Họ vào cuộc lúc sắp tới ngày trả, khi điều khoản đã ký từ mấy năm trước.

Tôi làm nghề thi công, nên nhìn mặt bằng hơi khác người đi thuê: tôi thấy trước được ngày phải dỡ ra. Với mặt bằng nhà phố, trước khi anh chị ký, Ban Phát triển mặt bằng bên tôi đi xem và đánh giá mặt bằng cùng anh chị. Những thứ khác cần kiểm trên một mặt bằng lúc chưa chuyển tiền thì tôi kê ở bài kiểm mặt bằng trước khi đặt cọc. Anh chị đang nhắm một mặt bằng và định ký thì cứ đặt một buổi trao đổi; tôi nói thẳng phần cải tạo nào sẽ phải ở lại với căn nhà lúc anh chị dọn đi.

Trước khi ký, anh chị lấy bút đánh dấu trong hợp đồng chủ nhà đưa mọi dòng có chữ "nguyên trạng", "hiện trạng", "chấm dứt" và "tiền cọc", rồi đối từng dòng với 6 điều ở trên; điều nào hợp đồng chưa có thì đem ra bàn với chủ nhà ngay hôm ấy.