Có trường hợp thế này: người thuê mặt bằng bỏ tiền cải tạo, tới lúc rời đi thì gọi thợ tháo dỡ phần mình đã làm. Chủ nhà không đồng ý, còn gửi đơn tố cáo hành vi hủy hoại tài sản. Chuyện đó xảy ra lúc hai bên dừng hợp đồng giữa chừng, nhưng cái lý đứng sau nó cũng đúng với người thuê hết hạn rồi dọn đi đúng hẹn.
Cái đơn tố cáo ấy nghe thì vô lý: tiền của mình, đồ mình mua, mình tháo mang đi. Nhưng thứ đã gắn chặt vào nhà người khác thì không còn dễ gọi là của mình nữa.
Luật nói gì về việc trả lại mặt bằng khi hết hạn thuê?
Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 nói bên thuê phải trả lại tài sản trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên, hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận. Vế in đậm ở cuối mới là chỗ đáng đọc kỹ.
"Theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận" nghĩa là hai bên tự viết ra tình trạng lúc trả. Viết được thì luật theo đó mà chạy. Không viết thì mặc định quay về mốc "như khi nhận", mà với phần lớn mặt bằng cho thuê thì mốc ấy là nhà thô — nghĩa là mọi thứ anh chị dựng lên trong đó đều có thể bị đòi dỡ đi.
Mà tờ hợp đồng thuê mặt bằng thì phần lớn do bên cho thuê soạn, và bên soạn thì hiếm khi tự viết một điều khoản có lợi cho bên kia. Tôi thấy nhiều hợp đồng chỉ có đúng một dòng về chuyện kết thúc: trả lại nguyên trạng. Bốn chữ gọn gàng, đọc lướt qua thấy hợp lý, và tới ngày dọn đi mới lộ ra nó nghĩa là gì.
Tiền cải tạo mặt bằng đã bỏ ra, đòi lại được không?
Luật có mở một cửa, nhưng cửa đó có điều kiện. Khoản 2 Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015 cho bên thuê được tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý. Có sự đồng ý đó thì mới có quyền đòi bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.
Toàn bộ quyền đòi tiền nằm gọn trong hai chữ "đồng ý". Đồng ý bằng miệng lúc dẫn nhau đi xem mặt bằng thì tới lúc tranh chấp không ai nhớ ai nói gì. Đồng ý bằng một dòng trong hợp đồng, ghi rõ được cải tạo những hạng mục nào, thì đó là thứ cầm ra nói chuyện được.
Tôi để ý một điều: người đi thuê thường mặc cả rất kỹ giá thuê và số tháng cọc, hai thứ nằm ngay trước mắt, rồi ký luôn phần cuối hợp đồng mà không đọc. Phần cuối mới là phần định đoạt khoản lớn nhất: tiền anh chị bỏ ra cải tạo mặt bằng.
Trả mặt bằng thì tháo dỡ được những gì, phải để lại những gì?
Cùng là "đồ mình bỏ tiền làm", nhưng khi hết hạn thuê thì chúng có ba số phận khác hẳn nhau: thứ tháo ra mang đi được, thứ tháo được nhưng thành phế liệu, và thứ đã thành một phần của căn nhà nên tháo là đụng vào tài sản người khác. Đây là phần người làm nghề nhìn ra mà tờ hợp đồng mẫu không nói.
| Nhóm | Gồm những gì | Tới lúc trả mặt bằng |
|---|---|---|
| Tháo ra mang đi được | Thiết bị bếp rời, tủ lạnh, bàn ghế, biển hiệu treo, đèn rời | Mang đi dùng tiếp ở chỗ mới, hoặc bán lại. Đây là phần còn giữ được giá trị |
| Tháo được nhưng bỏ đi | Trần thạch cao, vách nhẹ, hệ đèn âm trần, sàn dán, tủ bếp đóng theo kích thước | Tháo xuống là thành phế liệu. Tốn tiền công tháo mà không thu lại được gì |
| Tháo là đụng vào kết cấu nhà | Đường ống chôn trong tường và dưới sàn, dây điện âm, phần sàn đã cán lại, tường đã đập thông nay phải xây trả, hố ga mới đào | Không tháo được theo nghĩa thông thường. Đụng vào là làm hỏng nhà của người ta, và đó chính là chỗ sinh ra những vụ chủ nhà gửi đơn tố cáo hủy hoại tài sản. |
Phần tốn tiền nhiều nhất lúc thi công lại rơi đúng vào nhóm thứ ba, mà nhóm thứ ba thì không mang đi được, cũng không đòi lại được. Tiền đổ vào phần gắn chặt vào nhà là tiền để lại cho căn nhà, không phải cho anh chị.
Nên ghi gì vào hợp đồng thuê để cuối kỳ khỏi phải tranh cãi?
Lúc ký thì thêm bốn dòng dưới đây vào chẳng tốn đồng nào. Chúng chỉ quyết định một chuyện, mà chuyện đó tới cuối kỳ mới lộ ra: anh chị dọn đi tay không, hay dọn đi kèm hóa đơn tháo dỡ.
- Hiện trạng lúc nhận, có ảnh đính kèm. Chụp kỹ từng khu, in ra, đính vào phụ lục, hai bên cùng ký. Không có mốc này thì tranh cãi "như khi nhận" là tranh cãi bằng trí nhớ.
- Danh sách hạng mục được để lại, không phải tháo. Ghi thẳng tên: hệ điện đã nâng, đường thoát đã làm, trần, vách. Chủ nhà thường vui vẻ nhận phần này vì mặt bằng sau đó dễ cho thuê hơn.
- Bên cho thuê đồng ý cho cải tạo, ghi rõ phạm vi. Đây chính là chỗ sinh ra quyền đòi lại chi phí hợp lý đã nói ở phần trên.
- Cách xử phần đã gắn cố định khi kết thúc. Nói trước là để lại, hay tháo, hay quy ra tiền. Ba đường đều được, miễn là chốt lúc còn đang vui vẻ.
Riêng chuyện tiền cọc bị giữ lại vì trả mặt bằng không đúng cam kết thì tôi nói kỹ ở bài về đặt cọc thuê mặt bằng rồi, không nhắc lại ở đây.
Vì sao chuyện tháo dỡ phải chốt ngay lúc ký hợp đồng thuê?
Ngoài kia có hẳn dịch vụ chuyên nhận tháo dỡ hoàn trả mặt bằng, làm rất chuyên nghiệp: đủ quy trình, đủ hạng mục, đủ cam kết nghiệm thu để khỏi mất cọc. Chỉ có điều họ vào cuộc ở phút chót, khi tiền đã chôn xuống mặt bằng xong xuôi cả rồi.
Còn thứ quyết định anh chị có phải gọi họ hay không thì đã xong từ mấy năm trước, ở cái buổi ngồi ký hợp đồng thuê.
Tôi làm nghề thi công, nên tôi nhìn mặt bằng theo cách hơi khác người đi thuê: tôi nhìn thấy trước cái ngày phải dỡ nó ra. Anh chị đang cầm một bản hợp đồng thuê và định ký thì cứ đặt một buổi trao đổi, gửi tôi bản hợp đồng đó, tôi đọc giúp phần điều khoản cuối kỳ.
- Hạng mục liên quan: Cải tạo mặt bằng cũ thành nhà hàng
- Công trình đã làm: Tổ hợp 84 Ngọc Khánh — một mặt bằng cũ làm lại từ đầu
Về người viết
Lưu Văn Sỹ, giám đốc New Sky, mười năm làm thiết kế và thi công nhà hàng. New Sky nhận trọn thiết kế - thi công nhà hàng, công trình đã bàn giao trải ba miền, và có xưởng riêng sản xuất nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn).
Anh chị đang nhắm một mặt bằng? Đặt một buổi, chúng tôi soi cùng anh chị: chỗ ấy cải tạo tốn tới đâu, và khoản nào chỉ lộ ra sau khi đã ký hợp đồng thuê.
Đặt buổi tư vấn