Chọn giữa hai mặt bằng: đừng chỉ so giá thuê

Anh chị đang cân hai mặt bằng. Cùng một quận, diện tích xấp xỉ, chủ nhà hai bên đòi cùng một mức thuê. Nhìn qua thì thấy hai cái ngang nhau, chọn cái nào cũng được.

Nhưng tiền thuê mới là một nửa câu chuyện. Nửa còn lại là tiền sửa sang cho mặt bằng dùng được: có chỗ vào là bán hàng được gần như ngay, có chỗ phải nâng điện, làm lại đường thoát, gia cố sàn rồi mới mở cửa nổi. Khoản đó trả một lần, trả trước khi bán được bát phở đầu tiên, và hai mặt bằng thì gần như không bao giờ bằng nhau ở chỗ này.

Cùng giá thuê thì đã cùng tiền phải trả mỗi tháng chưa?

Hai mặt bằng ghi cùng một mức giá thuê vẫn thường không bằng nhau về số tiền phải trả mỗi tháng, vì giá thuê mới chỉ là một phần của số tiền ấy. Phần còn lại nằm ở phí quản lý, tiền gửi xe, tiền nước tính theo giá kinh doanh, và mấy khoản chỉ lộ ra sau khi đã ký.

Trong tờ phiếu chúng tôi đưa chủ quán điền lúc nhận một dự án, giá thuê và phí quản lý nằm chung một ô, không tách hai dòng: cuối tháng anh chị chuyển đi bao nhiêu tiền mới là con số có thật.

Nhà phố thường không có phí quản lý, nhưng có tiền gửi xe, tiền vệ sinh, tiền nước tính theo giá kinh doanh. Mặt bằng trong tòa nhà thì phí quản lý tính theo mét vuông, cộng tiền điện khu vực chung, cộng tiền ngoài giờ nếu làm đêm. Có nơi còn tính riêng tiền dùng thang hàng lúc chở đồ vào. Cộng đủ mấy khoản đó rồi mới biết hai chỗ có thật sự ngang tiền nhau hay không.

Mặt bằng bắt anh chị bỏ thêm những khoản cải tạo nào?

Đây mới là nửa còn lại của phép so. Ba khoản dưới đây không phụ thuộc vào việc anh chị muốn làm sang hay làm giản dị, mà phụ thuộc vào hiện trạng của căn nhà đang đứng trước mặt.

Khoản	Mặt bằng thế nào thì phát sinh	Buổi đi xem có nhìn ra được không?
Đưa hạ tầng lên đúng mức quán anh chị định mở cần	Điện yếu, không đủ pha; đường thoát nhỏ hoặc đi sai hướng; không có chỗ đặt hệ hút mùi và hút khói	Đoán được phần nào nếu biết nhìn, nhưng mức chính xác thì phải đo
Xử phần cũ không dùng lại được	Đồ của đời thuê trước còn để lại, tháo ra thì mất công, giữ lại thì không hợp quán mới	Nhìn thấy được, nhưng hay bị tính nhầm thành "của hời"
Gia cố phần kết cấu	Nhà cũ, nhà cơi nới, hoặc định đưa bếp và kho lên tầng trên	Gần như không, phải có người vào đo

Tôi đã kể riêng chuyện từng khiếm khuyết của mặt bằng đội thêm khoản gì trong bài về trần thấp, cửa nhỏ, điện yếu, ở đây không kể lại. Chỉ nhấn một điều: ba khoản trên đi kèm mặt bằng, không đi kèm ý muốn của anh chị. Chọn mặt bằng nào là đã chọn luôn mức tiền phải bỏ ra để mặt bằng đó dùng được.

Nên đo mặt bằng bằng mét vuông hay bằng chỗ ngồi bán được?

Trong tờ phiếu ấy, số chỗ ngồi dự kiến và lượt khách ước tính ngày thường với cuối tuần nằm ngay cạnh ba ô diện tích: diện tích sàn, diện tích bếp, diện tích khu khách. Xếp cạnh nhau như vậy là có lý do.

Mét vuông thuê là thứ anh chị trả tiền. Chỗ ngồi bán được mới là thứ sinh ra doanh thu. Hai con số đó lệch nhau bao nhiêu thì tùy hình dáng mặt bằng: cột nằm giữa nhà, lối đi phải chừa rộng, khu vệ sinh chiếm mất đúng một góc đẹp, bếp phải lùi vào phần sâu bên trong. Cách kê bàn và cách chừa lối cho nhân viên đi lại quyết định mỗi mét vuông đẻ ra được mấy chỗ ngồi bán được. Thuê nhiều mét vuông mà nuôi không nổi doanh thu là chuyện tôi gặp không ít.

Nên khi đặt hai mặt bằng cạnh nhau, con số đáng so không phải giá mỗi mét vuông, mà là giá thuê chia cho số chỗ ngồi bán được.

Vì sao đơn giá cải tạo mỗi nơi một khác?

Một chi tiết nữa hay bị bỏ qua. Bảng đơn giá chúng tôi dùng để tính cho một dự án chia theo vùng — miền Bắc, miền Trung, miền Nam mỗi nơi một mức — rồi còn cộng hệ số trượt giá vật tư và một mức dự phòng.

Nghĩa là con số anh chị đọc được trên mạng, kiểu bao nhiêu tiền một mét vuông cải tạo, chưa chắc là con số của mặt bằng anh chị đang xem. Cùng một hạng mục, làm ở Hà Nội và làm ở Đà Nẵng đã khác đơn giá; cùng một thành phố mà cách nhau một năm cũng khác, vì vật tư trượt giá. Con số trên mạng ấy là con số của một mặt bằng nào đó, ở một vùng nào đó, vào một thời điểm nào đó, và phần lớn các trang đưa số ra thì không ghi rõ ba cái "nào đó" kia. Tôi cũng không đưa số ở đây, vì cùng lý do ấy: số chỉ đúng khi gắn với một mặt bằng cụ thể, mà muốn có thì phải cho người vào tận nơi đo.

So hai mặt bằng thì đặt cạnh nhau những gì?

Cách tôi làm rất đơn giản: kẻ bốn dòng, mỗi mặt bằng một cột, điền xong thì đặt hai cột cạnh nhau mà nhìn. Bốn dòng này không cho ra điểm số, cũng không dán nhãn mặt bằng nào đẹp mặt bằng nào xấu. Chúng chỉ bày ra bốn con số để anh chị tự quyết.

1. Tiền hằng tháng: giá thuê cộng mọi khoản đi kèm, không chỉ con số ghi trên tờ rao.
2. Khoản một lần: tiền đưa mặt bằng từ hiện trạng lên mức mô hình cần. Khoản này chỉ ước được sau khi có người biết nghề vào nhìn.
3. Chỗ ngồi bán được: không đếm mét vuông, mà đếm số chỗ thật sự kê ra và phục vụ được.
4. Thời gian tới ngày mở cửa: mặt bằng cần cải tạo nặng thì mở muộn hơn, mà mỗi ngày chưa mở cửa vẫn là một ngày tiền thuê chạy.

Làm xong bốn dòng thì chuyện chọn cái nào tự nó sáng ra: cái rẻ hơn trên tờ hợp đồng chưa chắc đã là cái rẻ hơn sau khi làm xong.

Anh chị đang phân vân giữa mấy mặt bằng thì gửi tôi địa chỉ và vài tấm ảnh của từng chỗ. Tôi nhìn hiện trạng rồi nói cho anh chị biết khoản một lần của mỗi cái nằm ở đâu, trước khi anh chị đặt cọc chỗ nào.