Thử gõ lên mạng cụm "khảo sát mặt bằng" mà xem. Kết quả trả về hàng loạt bài của các đơn vị thi công, viết rất kỹ, đủ quy trình đo đạc, đủ lý do vì sao khảo sát quan trọng. Đọc kỹ thì thấy tất cả đều nói về khảo sát trước khi thi công.
Trước khi thi công, tức là sau khi khách đã ký hợp đồng thuê. Cả cái nghề tôi đang làm cũng mặc định vào việc từ mốc đó.
Nói cho công bằng thì chúng tôi, những người đi thi công, chẳng mất gì vì nếp ấy. Mặt bằng dễ hay khó thì vẫn có việc, mặt bằng khó còn nhiều việc hơn. Người mất là người đã đặt cọc rồi mới biết chỗ mình chọn đắt hơn mình tưởng.
Gọi đơn vị thi công vào lúc nào thì còn sửa được gì?
Gọi lúc nào cũng còn việc để làm, không có mốc nào là muộn hẳn. Nhưng gọi càng sớm thì càng còn nhiều thứ sửa được, mà cách sửa cũng rẻ hơn hẳn. Bảng dưới đây xếp ba thời điểm hay gặp nhất, kèm thứ anh chị còn đổi được ở mỗi thời điểm.
| Mốc | Còn đổi được gì | Đã chốt cứng cái gì |
|---|---|---|
| Mốc 1. Mới có ý định, chưa nhắm mặt bằng nào | Gần như mọi thứ: khu vực, loại mặt bằng, quy mô, cả mô hình | Chưa gì cả |
| Mốc 2. Đã nhắm hai ba chỗ, chưa đặt cọc | Chọn chỗ nào, và bỏ chỗ nào. Còn mặc cả được điều khoản thuê | Khu vực và tầm giá đã khoanh |
| Mốc 3. Đã ký hợp đồng thuê | Chỉ còn cách bố trí bên trong, và cách tiêu tiền cho khôn | Mặt bằng, giá thuê, thời hạn, mọi điều khoản. Cọc đã chuyển |
Mốc 3 mới là chỗ tôi muốn anh chị nhìn kỹ. Tới đó, mặt bằng có chỗ nào không ổn thì cách chữa duy nhất là đổ thêm tiền cải tạo vào chính cái chỗ đã ký. Trả lại thì không trả được nữa.
Còn ở mốc 2, cách chữa rẻ nhất vẫn còn nguyên: bỏ mặt bằng này, đi xem cái khác.
Gọi thi công trước khi ký hợp đồng thuê thì làm được gì?
Làm được đúng một việc, mà việc ấy quyết định phần tiền lớn nhất của cả dự án: cùng anh chị đi khảo sát mặt bằng khi chưa ai xuống cọc, để biết chỗ nào đáng thuê và thuê rồi thì phải bỏ thêm bao nhiêu. Với quán có khách tới ngồi ăn tại chỗ, vị trí quyết định rất nhiều tới chuyện nhà hàng sống hay không. Nên tốt nhất là đi cùng nhau ngay từ khi anh chị mới có ý định đầu tư.
Nếu anh chị chốt mặt bằng xong mới tìm tới, phần việc của chúng tôi thật ra đơn giản hơn nhiều: chỉ còn tư vấn thiết kế không gian trên cái đã có. Nhẹ việc hơn, nhưng anh chị đã bỏ qua mất chính cái vị trí, thứ quyết định quán đông hay vắng về sau.
Nói cho đúng phần việc thật, không nói quá: với mặt bằng nhà phố thì gần như toàn bộ dự án chúng tôi làm là có đi cùng chủ quán từ khâu chọn mặt bằng. Với mặt bằng trong trung tâm thương mại thì khoảng một nửa, nửa còn lại chủ quán tự chốt với bên cho thuê rồi mới bàn giao mặt bằng cho chúng tôi thiết kế. Hai loại mặt bằng, hai cách vào việc khác nhau.
Buổi gặp đầu tiên, chủ quán thường hỏi những gì?
Gần như buổi gặp đầu nào cũng ba câu này, và gần như đúng thứ tự này:
- Với ý định của tôi thì hết bao nhiêu tiền.
- Làm trong bao lâu.
- Có phát sinh nhiều không, tối đa là bao nhiêu.
Ba câu đều là câu của người đang tính bài toán kinh doanh, không phải câu của người đi mua dịch vụ trang trí. Và tôi để ý điều này: người có tiền để mở nhà hàng thì trước khi gặp tôi họ đã tìm hiểu kỹ rồi. Họ không cần ai giảng cho nghe nhà hàng là gì. Họ cần một người ngồi cùng phía bàn, nhìn cái mặt bằng cụ thể trước mặt, rồi nói cho họ biết con số của riêng nó.
Cả ba câu trên đều trả lời chính xác hơn khi mặt bằng chưa chốt. Lúc đó còn nhiều đường đi, mỗi đường một con số, và anh chị chọn đường theo túi tiền của mình. Chốt mặt bằng rồi thì chỉ còn một đường, con số ra sao thì nhận vậy.
Khi nào thì không cần gọi đơn vị thi công sớm?
Nói thẳng cho cân: không phải trường hợp nào cũng cần lôi người thi công đi xem mặt bằng từ đầu. Có ba điều kiện, và phải đủ cả ba: mặt bằng còn mới, điện nước đủ mức, không phải đụng vào kết cấu; quán thuộc loại bếp nhẹ như cà phê hay đồ ăn nhanh; diện tích nhỏ, ngân sách gọn.
Đủ cả ba thì anh chị cứ chốt thuê rồi gọi ai cũng kịp. Gọi sớm cũng không tiết kiệm thêm được bao nhiêu.
Chuyện gọi sớm chỉ thật sự đáng tiền ở ba nhóm: mặt bằng cũ hoặc đã qua nhiều đời thuê, quán có bếp nặng như lẩu nướng hay bếp Hoa nhiều món hấp, và mặt bằng nằm trong tòa nhà có nội quy riêng. Ba nhóm đó thì thứ tốn tiền nằm khuất trong tường, dưới sàn, trong tờ nội quy — mà khuất thì phải có người biết chỗ mà tìm.
Anh chị đang ở mốc 2, tức đã nhắm được vài chỗ mà chưa xuống cọc chỗ nào, thì đó đúng là lúc rẻ nhất để hỏi. Gửi tôi địa chỉ mấy mặt bằng đang cân nhắc, tôi xem giúp trước khi anh chị quyết. Còn phần điều khoản trong hợp đồng thuê thì đọc thêm bài về những dòng nên ghi ngay lúc ký, vì lúc đặt bút ký cũng là lúc chốt luôn chuyện trả mặt bằng sau này.
- Hạng mục liên quan: Cải tạo mặt bằng cũ thành nhà hàng
- Công trình đã làm: Tổ hợp 84 Ngọc Khánh — một mặt bằng cũ làm lại từ đầu
Về người viết
Lưu Văn Sỹ, giám đốc New Sky, mười năm làm thiết kế và thi công nhà hàng. New Sky nhận trọn thiết kế - thi công nhà hàng, công trình đã bàn giao trải ba miền, và có xưởng riêng sản xuất nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn).
Anh chị đang nhắm một mặt bằng? Đặt một buổi, chúng tôi soi cùng anh chị: chỗ ấy cải tạo tốn tới đâu, và khoản nào chỉ lộ ra sau khi đã ký hợp đồng thuê.
Đặt buổi tư vấn