Anh chị đi xem một mặt bằng cũ, ưng vị trí, ưng giá thuê. Hỏi chủ nhà đường ống và dây điện trong nhà đi lối nào, chủ nhà chỉ trả lời đại khái: chắc là đi trong tường, mấy lần sửa trước do người thuê cũ tự gọi thợ. Hỏi tiếp nhà có giữ bản vẽ nào không, chủ nhà lắc đầu.
Bản vẽ hoàn công điện nước là gì, ai lập?
Bản vẽ hoàn công điện nước là bản vẽ ghi lại đường ống nước và đường dây điện đúng như đã thi công xong: ống chạy lối nào, dây đi trong bức tường nào, van khóa, hố ga, tủ điện nằm ở đâu, dùng vật liệu gì. Bản vẽ này nằm trong hồ sơ hoàn công, tức bộ giấy tờ chốt lại công trình lúc thi công xong, gồm cả phần kiến trúc lẫn phần cơ điện.
Bản vẽ thiết kế ghi đường ống định đi, bản vẽ hoàn công ghi đường ống đã đi. Hai đường này hay lệch nhau: lúc thi công, ống gặp dầm, gặp cột không xuyên qua được thì thợ phải đổi hướng, đổi tuyến, và bản vẽ thiết kế không tự sửa theo.
Ai lập thì luật ghi rõ. Luật Xây dựng 135/2025, Điều 61 khoản 2 điểm h, giao nhà thầu thi công lập bản vẽ hoàn công. Chủ nhà và người thuê không phải người lập bản vẽ này.
Một bộ đầy đủ dày cỡ nào? Bên tôi từng lập bộ hồ sơ hoàn công cho một nhà hàng nhà phố 3 tầng năm 2021, dày 111 trang. Bộ hồ sơ ghi từ tường, mái, sàn, trần, tới đèn, ổ cắm, aptomat, đường ga, điều hòa, cấp nước, thoát nước, bể ngầm và hố ga.
Người thuê mặt bằng cần bản vẽ hoàn công điện nước để làm gì?
Người thuê cần bản vẽ hoàn công điện nước để biết phần ngầm của mặt bằng trước khi đụng tay vào. Bản vẽ giúp ở ba việc.
Đầu tiên là khoan, đục cho khỏi trúng. Cải tạo thành nhà hàng thì phải bắt vít, đục tường, cắt sàn ở nhiều chỗ: treo kệ bếp, đi ống hút khói, đặt chậu rửa mới. Biết ống nước chạy đâu thì thợ né được. Không biết thì có khi mũi khoan đi trúng ống, tới lúc tường ướt mới lộ.
Thứ hai là biết đường thoát nước cũ có tới được chỗ định đặt bếp, khu vệ sinh hay không. Bếp nhà hàng xả nhiều nước và nhiều dầu mỡ hơn bếp nhà ở. Đường thoát nằm xa chỗ đặt bếp thì phải đi ống mới, đục sàn lấy độ dốc, và khoản này nên vào dự toán ngay từ đầu.
Thứ ba là chia phần dùng lại với phần làm lại. Có bản vẽ thì người làm nghề nhìn ra đoạn ống, đoạn dây nào còn dùng được, đoạn nào phải bỏ, nên dự toán sát hơn.
Mặt bằng cũ có khi vẫn còn bản vẽ. Ở một nhà hàng Long Wang bên tôi làm năm 2024 trong một trung tâm thương mại ở Hà Nội, bộ tài liệu của công trình có kèm bản vẽ hoàn công của mặt bằng cũ, đề tên nhà hàng làm trước ở đó.
Vì sao mặt bằng nhà phố cũ thường không có hồ sơ hoàn công đầy đủ?
Vì nhà phố cho thuê thường qua tay nhiều lượt người thuê, mỗi lượt sửa một ít, mà lần sửa vặt thường không ai lập bản vẽ. Người thuê trước gọi thợ đi thêm một đường ống cho chậu rửa, kéo thêm một đường dây cho máy lạnh, xong là thôi. Qua vài lượt như thế, dù ngày xây nhà có bản vẽ thì đường thật bên trong cũng đã khác bản vẽ.
Nhà phố cũ cũng thường không có hồ sơ hoàn công đầy đủ của đơn vị thi công trước. Lúc cải tạo mà phải đào phần ngầm lên thì thiếu hồ sơ kéo theo nhiều việc phát sinh: thẩm định lại kết cấu, siêu âm tìm chỗ rò rỉ, chỗ ngấm nước.
Nên tôi nói luôn để anh chị khỏi nghi oan chủ nhà: mặt bằng nhà phố cũ thiếu hồ sơ hoàn công là chuyện thường gặp. Chủ nhà không đưa ra được bản vẽ thì thường là vì chưa ai từng lập. Thiếu hồ sơ chỉ có nghĩa là phần ngầm trong tường và dưới sàn chưa ai ghi lại, và người thuê phải tự kiểm trước khi cọc.
Không có bản vẽ hoàn công điện nước, buổi xem mặt bằng kiểm được tới đâu?
Trong một buổi xem, anh chị kiểm được phần ngầm có đang rò, đang thấm không, và công suất điện đang có là bao nhiêu, chỉ bằng mắt, bằng tay và vài câu hỏi. Còn đường ống chạy cụ thể lối nào thì buổi xem không trả lời được.
| Làm gì | Biết được gì | Chưa biết được gì |
|---|---|---|
| Khóa hết vòi và van, kể cả van cấp lên bồn nước và van két nước bồn cầu, rồi nhìn đồng hồ nước vài phút | Đồng hồ vẫn nhích là nước đang rò ở đâu đó trong phần ngầm | Rò ở đoạn ống nào |
| Mở nước một lúc cho đầy ống, khóa hết vòi và van, rồi áp tai vào chân tường khu bếp và khu vệ sinh | Khóa hết vòi và van rồi mà trong tường vẫn có tiếng nước chảy là có chỗ rò | Ống đi lối nào trong tường |
| Nhìn kỹ chân tường, mép nền, trần tầng dưới | Ố vàng, sơn bong thành mảng, gạch nền phồng là nước ngấm đã lâu, không phải mới | Nước ngấm từ ống cấp, ống thoát hay từ chỗ khác |
| Hỏi chủ nhà công suất điện đang có, và điện vào nhà là 1 pha hay 3 pha | Có phải xin nâng điện cho bếp và máy lạnh của nhà hàng không | Dây điện trong tường còn tốt không, có đủ cỡ cho tải mới không |
| Xin xem hóa đơn tiền điện, tiền nước mấy tháng gần nhất của người thuê trước | Người trước dùng ít mà tiền nước cao bất thường là dấu đáng hỏi tiếp | Nước hao ở đâu |
Điện 3 pha là loại điện cho máy công suất lớn, còn nhà ở thường chỉ có 1 pha. Xin điện 3 pha cho nhà hàng cần giấy tờ gì, ai đứng tên, có bài riêng: xin điện 3 pha cho nhà hàng.
Mở hết vòi thấy nước chạy thì chưa nói được gì về phần ngầm: ống rò bên trong vẫn có thể cho nước ra vòi, và ống chạy được với mức dùng của người thuê cũ chưa chắc chạy nổi với mức dùng của một nhà hàng. Vì sao thử thì chạy mà đào lên mới thấy hỏng, xem mục thử nước trong bài nhận sang nhượng nhà hàng.
Có những thứ cả người làm nghề cũng chỉ thấy hết sau khi phá lớp cũ. Ở nhà hàng Long Wang trên đường Phổ Quang, TP. Hồ Chí Minh, bên tôi làm lại bản vẽ bố trí mặt bằng sau khi tháo dỡ lớp cũ, và đặt tên bản vẽ là "cập nhật hiện trạng sau khi tháo dỡ": hiện trạng thật chỉ ghi đúng được khi lớp cũ đã tháo ra.
Sàn cũ có đỡ nổi bếp, bồn rửa hay không là một câu khác, nằm ở bài về gia cố sàn khi đặt bếp lên lầu.
Mặt bằng không có bản vẽ hoàn công thì ghi gì trước khi chuyển cọc?
Ghi lại hiện trạng phần ngầm, và ghi bên nào trả tiền khi phần ngầm hỏng sẵn từ trước. Nhà phố cho thuê thường thiếu hồ sơ đầy đủ, nên đem chuyện thiếu hồ sơ ra ép giá thì khó thuyết phục chủ nhà. Thiếu hồ sơ thì càng nên chốt bốn việc dưới đây trước lúc chuyển tiền cọc, khi hai bên còn thương lượng được.
- Xin chủ nhà những gì đang có. Bản vẽ cũ, kể cả bản vẽ xin phép xây nhà; ảnh chụp lúc sửa; số điện thoại thợ từng làm. Mảnh nào cũng hơn không có gì.
- Hỏi người thuê trước làm nghề gì. Một cửa hàng quần áo dùng ít nước, một nhà hàng dùng nhiều nước; hai nghề để lại dưới sàn hai kiểu đường ống khác hẳn nhau.
- Ghi vào hợp đồng một dòng: phần ngầm hỏng sẵn từ trước thì bên nào trả tiền sửa. Kèm bộ ảnh hiện trạng lúc nhận mặt bằng, hai bên cùng ký, để sau này chỉ ra được chỗ nào hỏng từ trước.
- Để một dòng dự phòng trong dự toán cho phần đào lên. Ghi sẵn từ đầu thì lúc đào lên gặp hỏng, anh chị không phải đi tìm tiền giữa chừng.
Phần đào lên nằm trong hạng mục phá dỡ hoặc hạng mục xây dựng của dự toán. Tính riêng từng hạng mục, phần phát sinh có thể chiếm 10 tới 20% dự toán ban đầu của hạng mục, có công trình lên tới 50%. Phát sinh mọc ra từ những khiếm khuyết nào của mặt bằng thì đọc tiếp bài trần thấp, cửa nhỏ, điện yếu đội thêm khoản gì.
Phần ngầm chỉ là một dòng trong danh sách những gì cần kiểm ở mặt bằng trước khi đặt cọc. Tiền cọc nên kèm những điều kiện gì khác thì xem bài đặt cọc thuê mặt bằng nhà hàng.
Thi công nhà hàng mới thì nhận bản vẽ hoàn công điện nước lúc nào?
Nhận lúc bàn giao. Luật Xây dựng 135/2025, Điều 58, buộc nhà thầu thi công giao bản vẽ hoàn công cho chủ đầu tư, tức người bỏ tiền làm công trình, trước khi bàn giao công trình. Điều 42 giao chủ đầu tư lưu trữ hồ sơ hoàn thành công trình, tức bộ giấy tờ của công trình đã xong, trong đó có bản vẽ hoàn công.
Bộ hồ sơ đầy đủ tới đâu thì chủ đầu tư chọn. Phiếu khảo sát bên tôi đưa chủ đầu tư điền có một ô cho việc này: hồ sơ hoàn công đầy đủ hay cơ bản. Mức đầy đủ ghi lại kỹ từng phần đã làm nên tốn thêm công, vì thế chủ đầu tư có thể chọn mức cơ bản. Tôi đoán nhiều mặt bằng cũ đang thiếu bản vẽ cũng bắt đầu từ một lựa chọn như thế, và người thuê sau là người chịu thiệt.
Nên lúc ký hợp đồng thiết kế, thi công, anh chị hỏi luôn về bộ hoàn công: nhận lúc nào, gồm những bản vẽ nào. Trang Thiết kế có đoạn nói bộ hồ sơ thiết kế nhà hàng gồm những bản vẽ gì, và vì sao nên hỏi bộ hoàn công ngay lúc ký.
Phần ngầm thì nghiệm thu lúc trần chưa đóng, sàn chưa lát, vì đóng xong là không nhìn thấy nữa. Nghiệm thu bằng những phép thử nào, và anh chị đứng xem được ra sao, thì đọc ở trang Cơ điện nhà hàng, phần nghiệm thu.
Khi nhận bàn giao, mở bộ bản vẽ hoàn công ra, tìm trang có đường thoát nước khu bếp, rồi cất bộ bản vẽ cùng hợp đồng thuê mặt bằng.
Về người viết
Lưu Văn Sỹ, giám đốc New Sky, 10 năm làm thiết kế và thi công nhà hàng. New Sky nhận trọn thiết kế - thi công nhà hàng, công trình đã bàn giao trải ba miền, và có xưởng riêng sản xuất nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn).
Anh chị đang nhắm một mặt bằng? Đặt một buổi, chúng tôi kiểm cùng anh chị: mặt bằng anh chị đang nhắm cải tạo tốn tới đâu, và khoản nào chỉ lộ ra sau khi đã ký hợp đồng thuê.
Đặt buổi tư vấn