"Đường ống với dây điện trong nhà này đi thế nào hả anh?" Tôi hỏi câu này ở gần như mọi buổi xem mặt bằng nhà phố, và gần như lần nào cũng nhận được một câu trả lời đại khái: chắc là đi trong tường, hồi trước có sửa một lần, chủ cũ làm chứ tôi không rõ.
Không ai giấu gì cả. Đơn giản là không có ai ghi lại.
Hồ sơ hoàn công là gì, và vì sao mặt bằng cũ thường không có?
Bản vẽ hoàn công là bản vẽ ghi lại vị trí, kích thước, vật liệu và thiết bị thực tế đã làm, khác với bản vẽ thiết kế là thứ vẽ ra trước khi làm. Hai bản này lệch nhau là chuyện thường: thi công gặp vướng thì đổi hướng ống, đổi tuyến dây, và bản hoàn công là thứ chép lại cái đã đổi.
Nghĩa vụ lập hồ sơ đó, theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng — nghị định đang có hiệu lực từ 01/7/2026 — đặt lên người bỏ tiền xây công trình. Còn một căn nhà phố cho thuê, sửa chữa vặt qua dăm đời khách, mỗi đời đục một ít, thì vốn không có ai đứng ra lập hồ sơ hoàn công cả.
Nên tôi nói luôn cho nhẹ đầu: mặt bằng cũ không có hồ sơ hoàn công là chuyện bình thường, không phải dấu hiệu chủ nhà mờ ám. Nó chỉ có nghĩa là phần nằm khuất trong tường và dưới sàn thì anh chị phải tự đi mà đo lấy.
Vì sao chỗ này có hồ sơ hoàn công, chỗ kia lại không?
Trong tờ phiếu chúng tôi đưa chủ quán điền lúc nhận một dự án, có một ô nhỏ: yêu cầu hồ sơ hoàn công, đầy đủ hay cơ bản. Người bỏ tiền làm quán hôm đó tích vào ô nào là quyền của họ, vì làm hồ sơ đầy đủ thì tốn thêm công và thêm tiền.
Người tích ô "cơ bản" hôm nay tiết kiệm được một khoản. Người hứng phần thiếu hụt lại là người thuê mặt bằng đó năm năm sau, khi cần biết cái ống nước chạy ở đâu để khỏi khoan vào. Chỗ này là tôi suy ra, chứ tờ phiếu không có dòng nào nói tới người thuê sau.
Cho nên khi anh chị là người thuê sau, việc phải làm không phải là trách ai. Việc phải làm là chấp nhận rằng mình đang thuê một mặt bằng có phần khuất, và định giá cái phần khuất đó cho đúng.
Vì sao mở vòi ra thử không kiểm được phần ngầm?
Cách kiểm phổ biến nhất là mở hết vòi, bật hết đèn, thấy chạy ngon là gật đầu. Cách này sai không phải vì kết quả nó cho là giả, mà vì nó đo nhầm thứ: nó đo hệ cũ ở cường độ của người dùng cũ, rồi lấy kết quả đó kết luận cho cường độ của một nhà hàng sắp mở. Hai cường độ ấy cách nhau rất xa.
Một căn nhà ở, hoặc một hàng ăn nhỏ bán buổi tối, dùng nước ít, tải điện thấp, máy bơm chạy vài lần một ngày. Nhà hàng thì khác hẳn: nước dùng rất nhiều, chậu rửa chạy suốt ca, khu bếp và khu vệ sinh ẩm ướt liên tục, máy bơm và phao bơm hoạt động với tần suất cao nên hỏng cũng nhanh hơn.
Chuyện hệ cũ nhìn thì chạy mà đào lên mới lộ vấn đề, tôi đã kể trong bài về nhận sang nhượng một hàng ăn đang chạy, ở đây không nhắc lại.
Kiểm điện nước cũ được tới đâu trong một buổi xem mặt bằng?
Không có hồ sơ thì vẫn đọc được hiện trạng bằng mắt và bằng tay, ngay trong buổi xem mặt bằng, không cần thiết bị đắt tiền nào. Năm cách dưới đây đều làm được trong chừng nửa tiếng, và cái nào cũng cho anh chị biết thêm một chút về phần nằm khuất.
| Làm gì | Nó nói lên điều gì |
|---|---|
| Khóa hết vòi và thiết bị, rồi nhìn đồng hồ nước có quay không | Đồng hồ vẫn nhích là đang rò ở đâu đó trong phần ngầm |
| Mở nước một lúc cho đầy đường ống, khóa hết vòi lại, rồi áp tai vào tường mà nghe, nhất là chân tường khu bếp và khu vệ sinh | Khóa hết vòi rồi mà trong tường vẫn có tiếng nước chảy thì đó là dấu rò rõ nhất |
| Sờ và nhìn kỹ chân tường, mép nền, trần tầng dưới | Ố vàng, sơn bong thành mảng, gạch nền phồng là dấu ngấm đã lâu, không phải mới |
| Hỏi tiền điện tiền nước mấy tháng gần nhất của người thuê trước | Số cao bất thường so với quy mô sử dụng là một câu hỏi đáng đặt tiếp |
| Mở tủ điện ra, đếm số aptomat và chụp lại toàn bộ tủ | Đưa tấm ảnh đó cho người có nghề xem là biết hệ điện đang ở mức nào, còn cách mức nhà hàng cần bao xa |
Mấy cách trên không thay được một lượt kiểm tra tử tế, do người có nghề mang máy tới đo. Chúng chỉ giúp anh chị biết mình đang bước vào chuyện gì trước khi tiền cọc rời tài khoản.
Không có hồ sơ hoàn công thì thương lượng hợp đồng thế nào?
Không có hồ sơ hoàn công thì đừng lấy chuyện đó ra ép chủ nhà giảm giá, vì phần lớn nhà phố cho thuê đều vậy. Thay vào đó, làm ba việc dưới đây, và làm trước lúc chuyển tiền cọc thì mới còn giá trị thương lượng.
- Đòi những gì chủ nhà đang có. Bản vẽ cũ, ảnh chụp lúc sửa, số điện thoại của thợ từng làm. Có mảnh nào hay mảnh đó, còn hơn không.
- Hỏi đời thuê trước làm nghề gì. Một tiệm quần áo và một hàng ăn để lại hai hiện trạng hoàn toàn khác nhau dưới lớp gạch.
- Ghi vào hợp đồng: phần ngầm vốn đã hỏng sẵn từ trước thì bên nào chịu tiền sửa. Dòng này thương lượng dễ lúc hai bên còn đang vui vẻ, và tới lúc đào lên mới thấy nó đỡ cho anh chị khoản nào.
Ngoài ba việc trên, để dành thêm một khoản dự phòng cho phần đào lên. Tôi không đưa được con số chung, vì nó tùy hiện trạng từng nhà. Nhưng một khoản dự phòng có tên trong bảng tiền thì khác hẳn một khoản phát sinh không ai lường.
Anh chị đang cân một mặt bằng cũ và không biết phần khuất trong đó đáng lo tới đâu, cứ đưa địa chỉ và vài tấm ảnh cho tôi. Nhìn hiện trạng rồi nói chuyện thì nhanh hơn đoán.
- Hạng mục liên quan: Cải tạo mặt bằng cũ thành nhà hàng
- Công trình đã làm: Tổ hợp 84 Ngọc Khánh — một mặt bằng cũ làm lại từ đầu
Về người viết
Lưu Văn Sỹ, giám đốc New Sky, mười năm làm thiết kế và thi công nhà hàng. New Sky nhận trọn thiết kế - thi công nhà hàng, công trình đã bàn giao trải ba miền, và có xưởng riêng sản xuất nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn).
Anh chị đang nhắm một mặt bằng? Đặt một buổi, chúng tôi soi cùng anh chị: chỗ ấy cải tạo tốn tới đâu, và khoản nào chỉ lộ ra sau khi đã ký hợp đồng thuê.
Đặt buổi tư vấn