Cọc mấy tháng thì đúng? Không có mức chuẩn nào cả.
Hỏi mười chỗ thì mỗi chỗ đưa ra một con số: chỗ bảo một tháng, chỗ bảo ba, vẫn có chủ nhà đòi tới sáu. Không con số nào truy được về một khảo sát gốc, nên các con số chọi nhau không phải vì ai nói sai. Đơn giản là chưa có ai đo.
Luật quy định mức cọc thuê mặt bằng thế nào?
Luật dân sự có quy định về đặt cọc, nhưng quy định nói về hậu quả, không nói về mức. Trong chuyện thuê mặt bằng thì anh chị là bên đặt cọc, chủ nhà là bên nhận cọc. Nội dung luật gọn lại thế này: bên đặt cọc mà từ chối giao kết hoặc từ chối thực hiện hợp đồng thì mất cọc, và tiền cọc thuộc về chủ nhà. Ngược lại, chủ nhà mà từ chối thì phải trả lại cọc và đền thêm một khoản đúng bằng tiền cọc, tức là trả gấp đôi — trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Chỗ đáng giá nằm ở mấy chữ cuối. "Trừ khi có thỏa thuận khác" nghĩa là phần lớn cuộc chơi nằm trong tờ hợp đồng chứ không nằm trong luật. Mà tờ hợp đồng thuê mặt bằng thì thường do bên cho thuê soạn.
Vì sao số tháng cọc không phải chỗ đáng mặc cả nhất?
Mặc cả từ ba tháng xuống hai tháng thì anh chị giữ lại được một tháng tiền thuê. Đáng, nhưng chỉ đáng chừng đó.
Chỗ đáng lo nằm ở phía khác, và không liên quan gì tới việc cọc mấy tháng. Tiền cọc thường chuyển đi lúc mọi việc trông đều thuận: mặt bằng ưng, giá chốt được, hai bên vui vẻ. Nhưng mọi cửa phê duyệt có thể chặn anh chị lại thì đều nằm sau mốc chuyển tiền cọc: phê duyệt của ban quản lý toà nhà, điều kiện phòng cháy, hồ sơ xin phép cải tạo, có khi cả ý kiến của những người sống quanh đó. Chuyển cọc xong rồi mới gặp hết.
Chúng tôi từng thi công một mặt bằng ở khối đế chung cư, tức mấy tầng thấp của toà nhà dành cho hàng quán và dịch vụ. Ban quản lý toà nhà đã duyệt phương án, đội thi công đã lắp xong hệ đường ống. Sau đó cư dân và đại diện cư dân phản đối, không cho đi ống theo hướng đã duyệt nữa. Toàn bộ phương án phải làm lại, phát sinh cả thời gian lẫn chi phí.
Suốt quãng làm lại phương án, tiền cọc của chủ quán nằm im trong tay chủ nhà. Còn tiền thuê thì đã bắt đầu chạy từ ngày ký hợp đồng, chạy đều bất kể mặt bằng đã bán được gì hay chưa.
Nên ghi kèm điều kiện gì trước khi chuyển tiền cọc?
Bốn dòng dưới đây không làm mức cọc rẻ đi đồng nào, mà lo một chuyện khác: mặt bằng mà hóa ra không thi công được thì anh chị còn có căn cứ đòi lại tiền cọc, thay vì mất trắng.
| Điều kiện ghi kèm | Chặn rủi ro gì |
|---|---|
| Mốc bàn giao mặt bằng thật, tính bằng ngày cụ thể | Chủ giao chậm mà tiền thuê vẫn tính từ ngày ký |
| Liệt kê những phê duyệt còn ở phía sau, và bên nào lo | Đã cọc rồi mới biết còn một cửa duyệt chưa qua |
| Bên nào đứng tên hồ sơ xin phép, bên nào đưa giấy tờ đất đai | Hồ sơ xin phép đòi giấy tờ đất đai, thứ chỉ chủ nhà mới có, nên người thuê không tự đứng tên được — mà thường không ai nói trước |
| Mặt bằng không đủ điều kiện thi công thì hoàn cọc thế nào, tính từ mốc nào | Mất trắng vì một lý do không phải lỗi của mình |
Dòng liệt kê các cửa phê duyệt còn ở phía sau là dòng người đi thuê hay bỏ sót nhất, và cũng là dòng khó tự viết nhất: phải từng thi công ở đúng loại mặt bằng anh chị đang thuê thì mới kể ra đủ. Mặt bằng trong trung tâm thương mại hay khối đế chung cư có những cửa duyệt mà đứng ngoài nhìn vào không thấy.
Trước khi chuyển tiền cọc nên tự hỏi câu gì?
Cầm tờ hợp đồng trong tay, anh chị tự hỏi mình đúng một câu:
Nếu mặt bằng này hóa ra không thi công được như tính toán, tôi lấy lại tiền cọc bằng điều khoản nào trong chính tờ hợp đồng đang cầm đây?
Chỉ tay được vào một dòng cụ thể thì hãy chuyển cọc. Còn không chỉ được vào dòng nào, thì cọc hai tháng hay ba tháng cũng không còn là chuyện đáng bàn nữa.
Bài này nằm trong loạt bài về chọn và chốt mặt bằng trước khi đặt cọc. Xem thêm những gì cần kiểm trên một mặt bằng trước khi đặt cọc và ai đứng tên xin phép khi cải tạo mặt bằng thuê.
Lưu Sỹ — New Sky
- Hạng mục liên quan: Cải tạo mặt bằng cũ thành nhà hàng
- Công trình đã làm: Tổ hợp 84 Ngọc Khánh — một mặt bằng cũ làm lại từ đầu
Về người viết
Lưu Văn Sỹ, giám đốc New Sky, mười năm làm thiết kế và thi công nhà hàng. New Sky nhận trọn thiết kế - thi công nhà hàng, công trình đã bàn giao trải ba miền, và có xưởng riêng sản xuất nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn).
Anh chị đang nhắm một mặt bằng? Đặt một buổi, chúng tôi soi cùng anh chị: chỗ ấy cải tạo tốn tới đâu, và khoản nào chỉ lộ ra sau khi đã ký hợp đồng thuê.
Đặt buổi tư vấn