Đặt cọc thuê mặt bằng nhà hàng: ghi kèm điều kiện gì để khỏi mất cọc?

Chủ nhà đưa anh chị tờ giấy nhận cọc, chỗ ghi số tiền còn để trống. Câu hỏi đầu tiên lúc này thường là cọc mấy tháng thì đúng, có bị hớ không. Còn một câu nên hỏi trước khi điền con số: tiền cọc mất trong trường hợp nào, và nếu mặt bằng không làm được nhà hàng thì lấy lại tiền cọc bằng điều khoản nào.

Luật quy định đặt cọc thuê mặt bằng bao nhiêu tháng?

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, điều luật về đặt cọc, không ghi mức cọc. Cọc bao nhiêu tháng tiền thuê là con số hai bên thương lượng với nhau rồi ghi vào giấy cọc hay hợp đồng thuê.

Khoản 1 của điều này nói đặt cọc là gì: một bên giao cho bên kia một khoản tiền, hay kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác, trong một thời hạn, để bảo đảm hai bên sẽ ký hay sẽ thực hiện hợp đồng. Trong chuyện thuê mặt bằng thì anh chị là bên đặt cọc, còn chủ nhà, tức bên cho thuê, là bên nhận cọc.

Con số chủ nhà đưa ra vì thế là một đề nghị để hai bên bàn, và nên bàn cùng lúc với các điều kiện ở những mục dưới.

Khi nào người thuê mặt bằng mất tiền cọc, khi nào được trả lại?

Điều 328 quy định theo một nguyên tắc: bên nào từ chối ký, hay từ chối thực hiện hợp đồng, thì chính bên từ chối chịu thiệt một khoản bằng tiền cọc, người thuê hay chủ nhà cũng vậy. Khoản 2 của điều luật chia ra 3 trường hợp, theo đúng thứ tự dưới đây.

Điều luật kết bằng mấy chữ: trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Hai bên ghi khác vào hợp đồng thì theo hợp đồng, nên phần lớn chi tiết về tiền cọc nằm ở tờ hợp đồng chứ không nằm ở luật. Mà hợp đồng thuê mặt bằng thì thường do bên cho thuê soạn, câu chữ trong đó dễ nghiêng về bên cho thuê.

Có trường hợp một người mở nhà hàng làm ăn không được, ngừng kinh doanh rồi trả lại nhà, tưởng sẽ được nhận lại tiền cọc. Chủ nhà không trả, viện lý do người thuê đã hủy hợp đồng trước thời hạn. Theo cách tôi đọc Điều 328, bỏ hợp đồng giữa chừng là rơi vào trường hợp thứ hai của bảng trên: bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng. Muốn trả mặt bằng sớm mà vẫn lấy lại được tiền cọc thì phải ghi sẵn điều kiện trả trước hạn vào hợp đồng, từ trước lúc chuyển tiền.

Vì sao số tháng cọc không phải chỗ đáng lo nhất khi thuê mặt bằng?

Vì bớt được 1 tháng cọc thì anh chị chỉ đỡ phải ứng trước chừng 1 tháng tiền thuê, mà hợp đồng được thực hiện đủ thì tiền cọc rồi cũng được trả lại hay trừ vào tiền thuê. Còn đã cọc rồi mà một khâu phải xin duyệt không qua, thì khoản anh chị có thể mất lớn hơn 1 tháng tiền thuê.

Tiền cọc thường chuyển đi lúc mọi việc trông đều thuận: mặt bằng ưng, giá thuê chốt được, hai bên vui vẻ. Nhưng có những khâu phải xin duyệt nằm sau mốc chuyển cọc. Ban quản lý tòa nhà phải duyệt phương án thi công. Thủ tục phòng cháy, hồ sơ xin phép cải tạo, giấy an toàn thực phẩm là thủ tục với cơ quan nhà nước, và chậm một thủ tục là nhà hàng không khai trương đúng hẹn được. Có mặt bằng còn phải qua cả ý kiến của những người sống ngay phía trên.

Khâu nào không qua thì tiền cọc vẫn do chủ nhà giữ, muốn lấy lại phải dựa vào điều khoản trong hợp đồng. Còn tiền thuê, nếu hợp đồng tính từ ngày ký, thì vẫn chạy dù nhà hàng chưa bán được bữa nào.

Bên tôi từng thi công nhà hàng Tian Long ở số 107 Trần Thái Tông, Cầu Giấy, Hà Nội. Mặt bằng nằm ở khối đế chung cư, tức mấy tầng dưới của tòa chung cư cho thuê làm cửa hàng, nhà hàng, còn phía trên là nhà của cư dân. Ban kỹ thuật tòa nhà đã duyệt bản vẽ, đội thi công đã lắp xong đường ống. Sau đó cư dân và ban quản trị, tức người đại diện cho cư dân, phản đối, không cho đi đường ống theo thiết kế đã duyệt nữa. Bên tôi phải đổi toàn bộ phương án thi công, tốn thêm cả thời gian lẫn chi phí.

Kiểm gì ở mặt bằng trước khi chuyển tiền cọc?

Kiểm lúc đi xem, trước khi chuyển tiền. Chuyển cọc rồi mới thấy mặt bằng thiếu điện, hay không có lối đưa khói bếp ra ngoài, thì mỗi điều phát hiện thêm là một lần thương lượng lại với chủ nhà, mà lúc ấy anh chị đã ở thế yếu hơn.

Các câu nên hỏi chủ nhà và ban quản lý, kèm cách đọc câu trả lời, tôi kê đủ ở bài thuê mặt bằng mở nhà hàng: kiểm gì trước khi đặt cọc. Ở đây tôi chỉ thêm một việc: câu nào chủ nhà trả lời mơ hồ thì đừng bỏ qua, mà ghi đúng điều vừa hỏi thành một điều kiện trong hợp đồng, như bảng ở mục dưới.

Trang thiết kế của bên tôi kê những thứ cần có trước khi thiết kế nhà hàng, và xếp việc kiểm mặt bằng trước khi đặt cọc lên trước cả mô hình định làm lẫn khoảng tiền định bỏ ra.

Nên ghi kèm điều kiện gì vào hợp đồng trước khi chuyển tiền cọc?

Ghi những điều quyết định mặt bằng có thi công được đúng hẹn hay không. Ghi 4 dòng dưới đây thì mức cọc vẫn giữ nguyên, nhưng khi mặt bằng hóa ra không thi công được, anh chị có điều khoản trong hợp đồng để dựa vào mà lấy lại tiền cọc, thay vì mất trắng.

Ai đứng tên xin phép, hồ sơ gồm những gì thì đọc tiếp bài cải tạo mặt bằng thành nhà hàng thì phải xin phép gì.

Trong 4 dòng trên, người đi thuê hay bỏ sót nhất dòng liệt kê các khâu còn phải xin duyệt, mà dòng này cũng khó tự viết nhất. Mặt bằng trong trung tâm thương mại hay ở khối đế chung cư có những khâu duyệt mà đứng ngoài nhìn vào không thấy. Người đã từng thi công trong trung tâm thương mại hay ở khối đế chung cư thì kể ra các khâu duyệt đủ hơn. Mời họ xem mặt bằng trước lúc chuyển cọc là một cách điền cho đủ dòng liệt kê khâu duyệt. Nên gọi họ trước hay sau khi ký thuê, và gọi lúc nào thì còn sửa được những gì, tôi viết ở bài gọi đơn vị thi công trước hay sau khi ký thuê.

Làm sao biết hợp đồng thuê đã đủ để chuyển tiền cọc?

Cầm tờ hợp đồng trong tay, anh chị tự hỏi đúng một câu: mặt bằng này mà không thi công được như tính toán thì tôi lấy lại tiền cọc bằng điều khoản nào trong chính tờ này?

Chỉ tay được vào một điều khoản cụ thể thì hãy chuyển cọc. Chưa chỉ được thì khoan chuyển: lấy bảng 4 điều kiện ở mục trên, ghi dòng còn thiếu vào hợp đồng rồi mới chuyển tiền.