Thẩm duyệt phòng cháy cho nhà hàng trong trung tâm thương mại

Hai con số nằm cạnh nhau trong cùng một dòng của nghị định: 2.000 m² cho trung tâm thương mại, 3.000 m² cho nhà hàng. Trớ trêu là mức cho nhà hàng lại cao hơn mức cho cả trung tâm thương mại chứa nhà hàng.

Đọc lướt thì anh chị dễ lẫn con số của tòa nhà với con số của mình. Có người tưởng mặt bằng mình cũng tính theo mức 2.000 m², thành ra lo làm một bộ hồ sơ có khi là việc của tòa nhà. Có người lại nghĩ ngược: tòa nhà đã qua thẩm định thì phần của mình cũng xong. Văn bản không nói câu nào trong 2 câu này.

Nhà hàng trong trung tâm thương mại có phải thẩm định thiết kế phòng cháy riêng không?

Văn bản không trả lời thẳng câu này cho một mặt bằng thuê. Văn bản chỉ nói rõ 2 mức diện tích, và tôi kể đúng chữ của văn bản trước.

Danh mục công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy nằm ở Phụ lục III Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Từ ngày 15/9/2026, Nghị định 347/2026/NĐ-CP thay phụ lục này bằng bản mới, và 2 mức dưới đây giữ nguyên từng chữ. Mục 6 của phụ lục ghi: "Công trình thương mại: trung tâm thương mại, siêu thị, chợ, cửa hàng kinh doanh hàng hoá dễ cháy có tổng diện tích sàn từ 2.000 m2 trở lên; nhà hàng, cửa hàng ăn uống có tổng diện tích sàn từ 3.000 m2 trở lên."

Diện tích sàn tính thế nào thì ghi chú cuối phụ lục nói: "Tổng diện tích sàn được xác định đối với nhà có quy mô lớn nhất của dự án đầu tư xây dựng công trình, công trình". Tức là tính cho cả nhà, cả công trình, và dự án có nhiều nhà thì tính theo nhà lớn nhất. Văn bản không nói gì về chuyện tính riêng cho một mặt bằng thuê bên trong.

Trung tâm thương mại thì gần như luôn vượt 2.000 m² sàn. Mặt bằng nhà hàng thì nhỏ hơn nhiều. Tôi lật các hồ sơ có ghi diện tích mà tôi đang giữ. Trong những hồ sơ này, mặt bằng rộng nhất bên tôi làm trong trung tâm thương mại là nhà hàng lẩu 611,9 m² ở Vincom Smart City, Hà Nội. Mặt bằng lớn cỡ này vẫn cách mức 3.000 m² rất xa.

Nhà hàng chưa tới mức 3.000 m² thì không nằm trong dòng này. Nhưng chưa tới mức không có nghĩa là khỏi lo phần phòng cháy. Tên Phụ lục III ghi rõ đây là danh mục công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy do cơ quan quản lý chuyên ngành thẩm định. Cái tên này không nói công trình ngoài danh mục thì khỏi thẩm định.

Vậy công trình không nằm trong danh mục thì ai thẩm định? Bộ Công an giải đáp cuối năm 2025, dẫn điểm đ khoản 1 Điều 17 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ: công trình không thuộc Phụ lục III thì chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình tự tổ chức thẩm định 2 phần trong bản thiết kế chi tiết, tức phần thiết kế làm sau bước thiết kế cơ sở của dự án. Phần thứ nhất là hệ thống điện phục vụ phòng cháy và chữa cháy. Phần thứ hai là phương tiện, hệ thống phòng cháy và chữa cháy.

Còn mặt bằng anh chị thuê trong một trung tâm thương mại có tính là công trình ngoài danh mục hay không, và người thuê rồi cải tạo có được tính là chủ đầu tư của phần cải tạo hay không, văn bản không nói. Chỗ này phải hỏi cơ quan công an quản lý phòng cháy.

Nói thêm một chữ để anh chị khỏi rối: văn bản hiện hành gọi việc này là thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy. Ngoài đời, phần lớn người làm nghề vẫn quen gọi là thẩm duyệt. Hai chữ cùng chỉ một việc, và tôi dùng chữ của văn bản cho thống nhất. Nói gọn: bên có thẩm quyền xét bản vẽ phòng cháy trước khi công trình được thi công, chứ không phải xin một tờ giấy sau khi đã làm xong. Thi công xong thì còn bước nghiệm thu về phòng cháy, là chuyện khác.

Số ngày làm thủ tục, bộ hồ sơ gồm những giấy gì, nộp ở đâu thì anh chị hỏi thẳng cơ quan công an quản lý phòng cháy tại địa phương. Mỗi nơi tiếp nhận một kiểu. Hỏi luôn ban quản lý tòa nhà cũng được: tòa nhà đã có mặt bằng mở cửa trước anh chị thì ban quản lý thường đã đi qua thủ tục cho những mặt bằng trước.

Vì sao nhiều người vẫn nói cứ 200 m² hoặc 50 người là phải xin phép?

Vì bộ con số này được chép đi chép lại trên nhiều trang. Mà không trang nào trong số ấy chỉ ra được văn bản đang có hiệu lực.

Người ta hay nhắc cùng một bộ điều kiện: nhà hàng từ 200 m² trở lên, hoặc cao từ 5 tầng, hoặc sức chứa trên 50 người, hoặc nằm trong trung tâm thương mại. Phụ lục III đang có hiệu lực không có mốc 200 m² nào cho hàng ăn. Con số 50 người trong phụ lục nói về phương tiện đường thủy chứ không nói về nhà hàng. Nhà hàng chỉ có đúng một dòng trong cả phụ lục, là dòng ghi 3.000 m². Còn điều kiện "nằm trong trung tâm thương mại" thì dòng tôi trích ở trên chỉ nói tới trung tâm thương mại như một công trình, ở mức 2.000 m², chứ không nói gì về mặt bằng thuê bên trong.

Nên dù mặt bằng anh chị đang nhắm rộng bao nhiêu, đừng tự kết luận theo con số nghe được. Hỏi đúng một câu: mặt bằng này có phải thẩm định thiết kế phòng cháy riêng không, và căn cứ vào văn bản nào? Hỏi có chữ "căn cứ vào văn bản nào" thì người trả lời phải chỉ ra số hiệu văn bản, không trả lời theo trí nhớ được.

Còn một tên gọi nữa. Ngoài đời người ta hay nói "xin giấy phép phòng cháy chữa cháy". Tên thủ tục trong văn bản hiện hành là thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy. Hỏi theo đúng tên thủ tục trong văn bản thì người tiếp nhận biết ngay anh chị hỏi việc gì, đỡ bị chỉ nhầm nơi.

Còn một chỗ rất dễ lẫn, tôi tách riêng ra: phương án chữa cháy là một việc, thẩm định thiết kế là một việc khác. Phương án chữa cháy là bản dự tính trước cách xử lý khi có cháy: ai báo, thoát theo lối nào, dập bằng gì. Thẩm định thiết kế là xét bản vẽ trước khi thi công. Nhiều người nghe tòa nhà đã có phương án chữa cháy chung, rồi tưởng mặt bằng mình khỏi phải lo phần bản vẽ. Có phương án chữa cháy rồi thì vẫn chưa nói được bản vẽ đã qua thẩm định hay chưa.

Cải tạo mặt bằng đang sử dụng thì có phải thẩm định không?

Câu mở của danh mục có nói tới cải tạo. Nhưng câu mở nói về "công trình", và văn bản không nói một mặt bằng thuê bên trong có tính là công trình hay không.

Theo câu mở của Phụ lục III, công trình trong danh mục thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy ở 3 lúc:

• Thiết kế công trình, tức lúc xây mới.
• Cải tạo công trình.
• Thay đổi công năng sử dụng, tức đổi mục đích dùng, ví dụ một chỗ đang bán quần áo đổi thành hàng ăn.

Ngoài đời, bên tôi vẫn gọi việc làm nhà hàng trong một trung tâm thương mại đang bán hàng là cải tạo mặt bằng. Nhưng cải tạo một mặt bằng thuê có tính là "cải tạo công trình" theo câu mở hay không thì văn bản không nói thẳng. Đây lại là câu để hỏi cơ quan công an quản lý phòng cháy.

Phòng cháy cũng là phần tôi kiểm ngay lúc đi nhận mặt bằng. Nhìn hiện trạng phòng cháy, tôi biết anh chị còn phải lắp thêm bao nhiêu thiết bị. Những phần cần kiểm khi nhận mặt bằng tôi kể riêng ở bài nhận mặt bằng trong trung tâm thương mại thì kiểm những gì.

Ai thẩm định thiết kế phòng cháy?

3 bên, chứ không phải một. Tôi kể tên cả 3 để anh chị biết đường hỏi. Mặt bằng của anh chị thuộc về bên nào thì hỏi cơ quan công an quản lý phòng cháy nơi mặt bằng nằm.

• Cơ quan chuyên môn về xây dựng. Có công trình vừa phải thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan này, vừa nằm trong danh mục Phụ lục III. Báo cáo nghiên cứu khả thi là bộ hồ sơ tính toán của dự án trước khi quyết định bỏ tiền đầu tư. Từ 15/9/2026, cơ quan này xét luôn phần phòng cháy của những công trình như thế trong lượt thẩm định báo cáo, không tách đợt riêng.
• Cơ quan công an, xét riêng phần phòng cháy.
• Chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình tự tổ chức thẩm định. Chủ đầu tư là bên bỏ tiền làm công trình. Người thuê mặt bằng có tính là chủ đầu tư hay không thì văn bản không nói, như tôi kể ở trên. Theo lời giải đáp của Bộ Công an cuối năm 2025, dẫn luật, cách này áp cho công trình không nằm trong Phụ lục III.

Bên thứ ba là bên hay bị bỏ sót nhất. Không có cơ quan nào đóng dấu thì người ta dễ tưởng khỏi phải làm, trong khi tự tổ chức thẩm định vẫn là thẩm định.

Khi hỏi thì hỏi kèm một câu nữa: hồ sơ nộp cho ai? Biết trước nơi nộp thì đỡ được một vòng đi lại.

Mặt bằng nằm trong tòa nhà đã được thẩm định rồi thì sao?

Chưa có văn bản nào trả lời thẳng câu này, và tôi nói rõ ngay. Nhưng tôi kể được chuyện đã thấy trên giấy tờ.

Danh mục liệt kê theo công trình và theo diện tích sàn, không liệt kê theo từng mặt bằng bên trong công trình. Tòa nhà thì thường đã được thẩm định thiết kế phòng cháy từ trước. Đợt cải tạo một mặt bằng thuê bên trong có phải làm thủ tục riêng hay không, đọc thẳng danh mục thì không ra.

Trên giấy tờ, bên tôi thấy thế này. Ở 2 nhà hàng bên tôi làm năm 2026 trong cùng một trung tâm thương mại, mỗi nhà hàng có một bộ hồ sơ phòng cháy điều chỉnh riêng. Hồ sơ điều chỉnh là bộ bản vẽ phòng cháy làm lại cho đúng từng mặt bằng. Bộ hồ sơ đứng tên chủ đầu tư tòa nhà, không đứng tên người thuê. Ở một trung tâm thương mại khác tại Hà Nội, tòa nhà có một đợt điều chỉnh hồ sơ phòng cháy của cả tòa. Phía nhà hàng làm hồ sơ phòng cháy gửi tòa nhà. Phía tòa nhà lập thêm bản vẽ báo cháy, chữa cháy, đèn thoát nạn cho đúng mặt bằng nhà hàng. Tức là ở 2 tòa nhà này, hồ sơ phòng cháy có làm riêng cho mặt bằng nhà hàng bên tôi làm, và người đứng tên có thể là tòa nhà. Tòa nhà nào làm thế nào thì phải hỏi đúng tòa nhà anh chị thuê.

Vậy anh chị hỏi 2 nơi, và hỏi trước khi ký hợp đồng thuê. Nơi thứ nhất là ban quản lý tòa nhà: tòa nhà đã có mặt bằng mở trước thì họ thường biết ở tòa nhà của họ việc này vẫn được làm thế nào. Nơi thứ hai là cơ quan công an quản lý phòng cháy tại địa phương, và đây mới là nơi nói có hay không.

2 câu bên tôi luôn hỏi ban quản lý ngay trong buổi đi xem mặt bằng, anh chị chép lại mà dùng:

1. Ban quản lý có yêu cầu riêng nào về phòng cháy đối với mặt bằng này không?
2. Hiện trạng phòng cháy của mặt bằng đang ở mức nào: đã đầy đủ, mới có một phần, hay chưa có gì?

Hỏi được câu thứ hai thì còn đỡ tiền: phần nào tòa nhà đã lắp sẵn thì anh chị khỏi phải bỏ tiền lắp lại.

Vì sao ngày mở cửa của anh chị phụ thuộc vào giấy tờ của người khác?

Vì mặt bằng của anh chị là một phần của tòa nhà. Cả tòa chưa xong thủ tục phòng cháy thì mặt bằng bên trong làm xong rồi có khi cũng chưa mở cửa được.

Có những dự án trễ ngày khai trương mà lý do không nằm ở mặt bằng. Chính trung tâm thương mại mới xây chưa hoàn tất thủ tục phòng cháy chữa cháy. Mặt bằng bên trong dù đã thi công hoàn thiện xong cũng chưa mở cửa được. Chuyện này anh chị không xoay xở được. Biết trước thì anh chị đợi tòa nhà xong thủ tục phòng cháy rồi mới chốt ngày khai trương, đặt hàng, gọi nhân sự.

Còn thủ tục của chính mặt bằng anh chị thuê thì có một chỗ hay bị hiểu lầm. Trong những hợp đồng bên tôi đã ký, hồ sơ phòng cháy, giấy phép xây dựng và giấy tờ an toàn thực phẩm đều do người đầu tư nhà hàng lo. Các thủ tục kể trên vì thế không thuộc bên thi công. Việc của anh chị được chia thế nào thì phải đọc chính hợp đồng của mình, và đọc trước khi ký. Đây là phần việc tốn thời gian mà nhiều người tưởng bên thi công lo hộ. Hồ sơ đứng tên tòa nhà như ở 2 nhà hàng kể trên thì phần chuẩn bị vẫn có thể nằm ở phía anh chị. Bản vẽ phòng cháy của mặt bằng cũng thường do một đơn vị tư vấn phòng cháy riêng làm, ngoài phần thiết kế nội thất.

Thời gian chờ ban quản lý duyệt hồ sơ cũng phải cộng vào lịch thi công. Tôi kể riêng quãng chờ ở bài hồ sơ gửi ban quản lý trung tâm thương mại duyệt mất bao lâu. Làm ở đây khác ngoài nhà phố chỗ nào, tôi kể ở bài làm nhà hàng trong trung tâm thương mại khác ngoài nhà phố ở chỗ nào. Phần phòng cháy nằm trong bộ hồ sơ thi công, anh chị xem thêm ở trang thi công nhà hàng của bên tôi.

Chuyện phòng cháy trong trung tâm thương mại hiếm khi là chuyện của riêng mặt bằng anh chị thuê. Giấy tờ của cả tòa nhà thường phải xong trước, thì mặt bằng của anh chị mới mở cửa được.