Nhận mặt bằng trong trung tâm thương mại thì soi cái gì?

Trong trung tâm thương mại, phần lớn khách thuê mặt bằng là khách hàng chiến lược của chính tòa nhà — bên được tòa nhà chủ động mời vào. Họ làm việc với ban quản lý, chốt xong mặt bằng, rồi bên tôi mới được gọi vào thiết kế. Hiếm khi bên tôi được vào xem mặt bằng trước lúc hợp đồng thuê đặt bút.

Vậy nên muốn biết mình sắp nhận cái gì, anh chị phải tự soi lấy. Tôi vẫn dò 7 ô, mỗi lần nhận một mặt bằng mới.

Nhận mặt bằng trong trung tâm thương mại thì soi cái gì trước tiên?

Soi xem tòa nhà đã làm sẵn được hạng mục nào, rồi quy mỗi hạng mục ra tiền.

Tờ khảo sát của bên tôi, ở mục kế toán, hỏi thẳng: mặt bằng có hạng mục sẵn nào tận dụng được để giảm chi phí đầu tư? Ngay dưới câu hỏi là 7 ô để điền, và bên trái 7 ô là cột chi phí. Xếp cạnh nhau như vậy là có chủ ý.

Hai ô đầu bảng để trống cột bên phải, vì phiếu không hỏi thêm gì — có sẵn hay không có sẵn, chỉ vậy. Năm ô còn lại thì phiếu hỏi tiếp, và chỗ hỏi tiếp mới là chỗ tốn tiền.

Vì sao anh chị thường không được xem mặt bằng trước khi ký?

Vì thứ tự thật của công việc hay chạy ngược với thứ tự anh chị mong.

Ngay câu hỏi đầu tiên của tờ khảo sát, mục mặt bằng, bên tôi đã phải hỏi: mặt bằng đã ký hợp đồng thuê chưa, hay còn đang đàm phán? Hỏi vậy vì hai trạng thái cho ra hai đường đi khác hẳn nhau. Còn đàm phán thì mọi thứ tìm ra hôm nay vẫn còn chỗ để nói lại. Ký rồi thì tìm ra cái gì cũng chỉ còn cách tính tiền.

Đảo lại thứ tự thì không phải lúc nào cũng đảo được, tôi nói thẳng: mặt bằng đẹp thì phải chốt nhanh, chờ là mất. Nhưng 7 ô trên hỏi được ngay trong buổi đi xem, mà hỏi lúc còn đàm phán bao giờ cũng rẻ hơn hỏi sau.

Hạng mục còn thiếu thì rơi vào khoản nào?

Rơi xuống cột chi phí nằm ngay bên trái, và phiếu xếp riêng thành khoản phải tính thêm.

Cùng mục kế toán, ngay sau câu hỏi về giá trị tận dụng, tờ khảo sát hỏi tiếp: có khoản chi phí cố định nào cần tính riêng không, xin phép hay nâng điện chẳng hạn? Ba dòng nằm sẵn trong cột chi phí là chi phí xin phép xây dựng, chi phí nâng công suất điện và chi phí thẩm định kết cấu.

Cả ba đều không phải tiền vật liệu, cũng không phải tiền nhân công, nên nhìn bản vẽ không thấy đâu. Ba khoản này chỉ hiện ra khi đem hiện trạng mặt bằng đặt cạnh mô hình nhà hàng anh chị định làm. Nên phiếu tách ba khoản thành dòng riêng, không gộp vào đơn giá mét vuông.

Thời gian chờ hồ sơ qua ban quản lý lại là khoản khác nữa, không nằm trong bảng khái toán — khái toán là bảng tính tiền sơ bộ, làm trước khi vào thiết kế chi tiết. Chuyện thời gian tôi kể riêng ở bài hồ sơ gửi ban quản lý trung tâm thương mại duyệt mất bao lâu.

Sàn giao về rồi thì còn phải làm thêm gì?

Sàn khu bếp phải nâng lên. Mấy mặt bằng tôi nhận thì tòa nhà giao sàn ở cốt thô, còn phần nâng bên anh chị tự làm.

Trong hồ sơ bên tôi làm cho mấy gian hàng gần đây, cốt sàn thô là −0,05m còn cốt hoàn thiện khu bếp là +0,300m — tức sàn bếp nâng 350mm so với mặt sàn tòa nhà giao. Nâng lên không phải cho đẹp: khoảng hở dưới gầm là chỗ luồn đường ống thoát nước, cho ống chạy đủ dốc tới hố thu.

350mm nghe thì nhỏ, mà kéo theo mấy chuyện lớn hơn hẳn: chiều cao lọt lòng còn lại của khu bếp, bậc chuyển giữa bếp với khu khách ngồi, rồi cửa thoát hiểm có còn đủ cao hay không. Cho nên lúc soi mặt bằng, tôi nhìn sàn không phải để xem phẳng hay chưa, mà để tính xem nâng xong thì phần còn lại có đủ dùng.

Đi nhận mặt bằng thì hỏi ban quản lý những câu gì?

Bốn câu, và cả 4 đều lấy thẳng từ tờ khảo sát bên tôi vẫn dùng.

1. Tòa nhà cấp điện và nước tới đâu, phần nào nhà hàng tự đầu tư? Câu gợi mở số một của mục cơ điện, và cũng là câu kéo theo nhiều tiền nhất — tôi kể kỹ ở bài điện và điều hòa trong trung tâm thương mại.
2. Đã rõ vị trí thải khói, thải mùi, đường ống kỹ thuật chưa? Mỗi tòa nhà một luật, mà luật của tòa nhà đổi cả cách bày mặt bằng — xem bài hút mùi và khói bếp trong trung tâm thương mại.
3. Mặt bằng có cần bể tách mỡ không, và ban quản lý nghiệm thu bằng cách nào? Phép nghiệm thu ở đây cụ thể hơn anh chị tưởng — xem bài bẫy mỡ và đường thoát nước trong trung tâm thương mại.
4. Có yêu cầu riêng nào về phòng cháy từ ban quản lý tòa nhà không? Chỗ này người ta hay lẫn việc của tòa nhà với việc của mình — xem bài thẩm định phòng cháy cho nhà hàng trong trung tâm thương mại.

Còn những chỗ khác nhau giữa làm nhà hàng trong trung tâm thương mại với ngoài nhà phố, tôi kể trong bài làm nhà hàng trong trung tâm thương mại khác ngoài nhà phố ở chỗ nào.

Bốn câu trên đụng tới ba ô khó nhất: hệ điện 3 pha, cấp thoát nước, phòng cháy. Bốn ô còn lại thì nhìn bằng mắt ngay trong buổi đi xem — khu vệ sinh, thang, bể nước, và chỗ đặt biển bảng.

Nghĩa là cả 7 ô điền được trước khi có bản vẽ nào, trước cả lúc đặt bút ký hợp đồng thuê.