Nhận mặt bằng trong trung tâm thương mại thì kiểm tra những gì?

Bên tôi làm nghề thiết kế và thi công hàng ăn. Mỗi lần được gọi vào một mặt bằng mới trong trung tâm thương mại, đầu tiên bên tôi đi một vòng dò 7 thứ. 7 thứ này quyết định khoản tiền anh chị phải bỏ thêm, mà nhìn bản vẽ thì không thấy.

Chỗ khó là bên thi công thường vào muộn: khách thuê thường là khách hàng chiến lược của chính tòa nhà, làm việc thẳng với ban quản lý. Chốt xong mặt bằng rồi bên tôi mới được gọi vào thiết kế. Hiếm khi bên tôi được vào xem trước lúc đặt bút ký hợp đồng thuê.

Nghĩa là người kiểm tra 7 thứ này sớm nhất phải là chính anh chị, và phải kiểm lúc còn kịp. Tôi kê ra 7 thứ, mỗi thứ nói rõ nhìn vào đâu, hỏi ai, và thiếu thì tốn khoản gì.

Nhận mặt bằng trong trung tâm thương mại thì kiểm tra cái gì trước tiên?

Kiểm tra xem tòa nhà đã làm sẵn được hạng mục nào, rồi quy mỗi hạng mục ra tiền.

7 thứ dưới đây bên tôi gọi là giá trị tận dụng: cái gì tòa nhà đã làm sẵn thì anh chị đỡ được một khoản, cái gì chưa có thì phải tự làm. Chi phí tự làm nằm ngoài đơn giá m² mà nhà thầu báo. Anh chị chép 7 dòng này ra một tờ giấy mang theo là dùng được, không cần biểu mẫu gì cả.

Mặt bằng cũ của người thuê trước thì có khi còn tận dụng được nhiều hơn. Ở một mặt bằng cũ bên tôi nhận làm lại, bản vẽ hiện trạng chia hẳn hai cột: giữ lại và làm mới. Cột giữ lại có tủ thông gió, đường thoát nước bếp, và hệ thông gió, điều hòa, riêng hai hệ này có chỉnh lại. Cột làm mới có điện, điện nhẹ và đường cấp nước bếp. Thứ gì nằm ở cột giữ lại là khoản anh chị đỡ phải làm mới.

3 thứ đầu chủ yếu nhìn bằng mắt, hỏi thêm một hai câu là xong ngay trong buổi đi xem. 4 thứ sau phải hỏi ban quản lý, và đây là những chỗ hay tốn tiền.

Kiểm tra lúc nào thì còn kịp: trước khi ký hay lúc nhận mặt bằng?

Có 2 buổi kiểm tra được, mà người ta hay gộp 2 buổi làm một. Kiểm ở buổi nào cũng được, chỉ khác chỗ dùng kết quả để làm gì.

Buổi đi xem là lúc còn đang chọn, chưa ký. 7 thứ trên hỏi được ngay trong buổi ấy, và hỏi lúc này thì kết quả còn đem ra thương lượng được: mặt bằng thiếu nhiều thứ thì đề nghị thêm ngày miễn tiền thuê, hoặc đề nghị tòa nhà làm sẵn giúp một phần.

Buổi nhận mặt bằng là lúc đã ký hợp đồng thuê và hai bên ký biên bản bàn giao. Lúc này không mặc cả được nữa, nhưng kiểm tra vẫn còn kịp cho 3 việc, và cả ba đều đáng tiền:

• Lên đúng ngân sách trước khi gọi thiết kế. Biết mặt bằng thiếu gì thì biết phải chừa thêm bao nhiêu, khỏi phải xoay thêm tiền giữa chừng.
• Ghi vào biên bản bàn giao hiện trạng đúng như nó đang có, kèm ảnh. Sau này hỏng hay thiếu cái gì thì có chỗ đối chiếu.
• Hỏi cho ra mấy con số của tòa nhà rồi đưa thẳng cho bên thiết kế: công suất điện, điểm cấp thoát nước, yêu cầu phòng cháy. Có số sớm thì bản thiết kế đỡ phải sửa đi sửa lại.

Muốn kiểm tra từ trước lúc ký thì không phải lúc nào cũng làm được, tôi nói thẳng: mặt bằng đẹp thì phải chốt nhanh, chờ là mất. Nhưng hỏi lúc còn đàm phán bao giờ cũng đỡ tốn hơn hỏi sau.

Hạng mục còn thiếu thì rơi vào khoản nào?

Một phần rơi vào 3 khoản mà bên tôi luôn tách riêng, không gộp vào đơn giá m²:

• Chi phí xin phép xây dựng. Tiền làm hồ sơ và các khoản phí theo thủ tục xin phép cải tạo.
• Chi phí nâng công suất điện. Mặt bằng đang được cấp một mức mà bếp của anh chị cần mức cao hơn, thì phải xin nâng và trả tiền cho phần nâng.
• Chi phí thẩm định kết cấu. Có những thứ nặng bất thường đặt lên sàn: bể hải sản, kho lạnh, dàn bếp lớn. Nặng cỡ nào thì bản vẽ 2 nhà hàng bên tôi làm có ghi: tổng tải trọng bể cá tính cả nước trong bể, một bể 720 kg, một bể 1,2 tấn. Gặp những thứ nặng như vậy thì phải thuê đơn vị có chuyên môn tính xem sàn chịu được không.

Cả ba khoản nằm ngoài tiền vật liệu và tiền nhân công, nên không nằm trong phần vật tư, nhân công của báo giá thi công. Phải đem hiện trạng mặt bằng so với kiểu nhà hàng anh chị định mở thì mới biết có mấy khoản này hay không. Và cả ba đều phải trả một lần, không phải khoản tháng nào cũng trả.

Phần còn lại của mấy thứ thiếu ở 7 dòng trên thì rơi vào phần thi công, tính theo khối lượng thật: thiếu khu vệ sinh thì có khoản tiền làm khu vệ sinh, điểm thoát ở xa thì có khoản tiền nâng sàn và chạy ống. Cho nên khi cầm báo giá của bên nào, anh chị cũng hỏi thẳng xem 3 khoản tách riêng kể trên đã tính chưa.

Thời gian chờ hồ sơ qua ban quản lý lại là khoản khác nữa. Khoản này không nằm trong bảng tính chi phí sơ bộ nào, vì nó tính bằng ngày chứ không bằng tiền. Chuyện thời gian tôi kể riêng ở bài hồ sơ gửi ban quản lý trung tâm thương mại duyệt mất bao lâu.

Sàn giao về rồi thì còn phải làm thêm gì?

Sàn khu bếp phải nâng lên. Mấy mặt bằng bên tôi làm gần đây thì tòa nhà giao sàn ở mức thô, còn phần nâng thì bên thuê tự lo.

Trong hồ sơ 2 công trình bên tôi làm gần đây, sàn khu bếp nâng 350mm so với mặt sàn thô tòa nhà giao. Nâng lên không phải cho đẹp: khoảng hở dưới gầm là chỗ luồn đường ống thoát nước, cho ống chạy đủ dốc tới hố thu. Điểm thoát càng xa bếp thì ống càng dài, mà ống dài thì đầu ống phía bếp phải nâng cao hơn nữa.

Cũng trong 2 bộ hồ sơ này, sàn bếp ghi cao hơn sàn khu khách 300mm. Hai con số không chọi nhau, vì đo từ hai mốc: 350mm tính từ sàn thô tòa nhà giao, còn 300mm tính từ mặt sàn khu khách đã hoàn thiện. Nên lúc nghe ai nói sàn bếp nâng bao nhiêu, anh chị hỏi luôn là tính từ mốc nào. Con số 350mm là của 2 công trình cụ thể, không phải mức chung. Con số này đủ để anh chị hỏi 3 câu ngay trong buổi nhận mặt bằng: điểm thoát nước nằm ở đâu; sàn giao ở mức nào so với sàn hành lang bên ngoài; và trần cao bao nhiêu tính từ mặt sàn giao.

350mm nghe thì nhỏ, mà kéo theo 3 chuyện lớn hơn hẳn:

• Trần bếp thấp đi đúng phần nâng. Đo khoảng cách từ sàn lên trần rồi trừ đi phần nâng, phần còn lại là chỗ thật sự để làm việc và để treo hệ hút mùi. Ở một bộ bản vẽ bên tôi, trần khu bếp ghi 2.900mm tính từ sàn khu khách, mà tính từ mặt sàn bếp đã nâng thì chỉ còn 2.600mm. Hệ hút mùi bếp ăn chiếm khá nhiều chiều cao, nên đây là chỗ hay thiếu.
• Chỗ nối giữa bếp và khu khách ngồi thành một bậc. Bậc này phải xử lý cho người bưng bê không vấp, và cho xe đẩy hàng qua được.
• Phải xem cửa thoát hiểm có còn đủ cao không sau khi sàn dâng lên. Chỗ này ban quản lý xét kỹ.

Cho nên lúc kiểm tra mặt bằng, nhìn sàn không phải để xem phẳng hay chưa. Nhìn để tính xem nâng sàn bếp xong thì chiều cao còn lại có đủ dùng không.

Đi nhận mặt bằng thì hỏi ban quản lý những câu gì?

4 câu. 3 câu lấy thẳng từ tờ khảo sát bên tôi vẫn dùng, còn chuyện bể tách mỡ thì tờ khảo sát có ô đánh dấu riêng.

1. Tòa nhà cấp điện và nước tới đâu, phần nào nhà hàng tự đầu tư? Câu này kéo theo nhiều tiền, vì câu trả lời quyết định cả khoản nâng điện lẫn khoản chạy đường ống. Nghe xong nhớ hỏi thêm: phần tôi tự đầu tư thì đấu nối vào hệ của tòa nhà ở điểm nào. Tôi kể kỹ ở bài điện và điều hòa trong trung tâm thương mại.
2. Đã rõ vị trí thải khói, thải mùi, đường ống kỹ thuật chưa? Mỗi tòa nhà một quy định, mà quy định của tòa nhà có thể làm thay đổi cả cách bố trí mặt bằng: chỗ đấu ống khói nằm đâu thì bếp gần như phải nằm về phía chỗ đấu. Hỏi luôn đường ống trên trần được phép chạy ở độ cao nào. Tôi kể kỹ ở bài hút mùi và khói bếp trong trung tâm thương mại.
3. Mặt bằng có cần bể tách mỡ không, và ban quản lý nghiệm thu bằng cách nào? Tôi kể kỹ ở bài bẫy mỡ và đường thoát nước trong trung tâm thương mại.
4. Có yêu cầu riêng nào về phòng cháy từ ban quản lý tòa nhà không? Chỗ này hay lẫn 2 việc: yêu cầu riêng của tòa nhà là một chuyện, còn thủ tục thẩm định với cơ quan nhà nước là chuyện khác, và có khi phải qua cả hai. Tôi kể kỹ ở bài thẩm định phòng cháy cho nhà hàng trong trung tâm thương mại.

Làm ở đây khác ngoài nhà phố chỗ nào, tôi kể trong bài làm nhà hàng trong trung tâm thương mại khác ngoài nhà phố ở chỗ nào. Buổi nhận mặt bằng còn một mặt nữa: thứ đã có sẵn ở đó mà mình không được động vào. Tôi kể ở bài cây cột trong nhà hàng là của ai.

4 câu trên phủ 3 trong 4 dòng phải hỏi ban quản lý: hệ điện, cấp thoát nước, phòng cháy. Dòng biển bảng thì hỏi theo ô trong bảng. Riêng câu thứ hai về khói và mùi thì không nằm trong 7 dòng trên, nhưng phải hỏi trong cùng buổi, vì câu trả lời quyết định chỗ đặt bếp.

Còn thứ tự thì thế này: 3 dòng đầu của bảng xem ngay khi vào mặt bằng, 4 dòng còn lại hỏi ban quản lý, và câu về khói mùi hỏi kèm luôn. Cả chừng ấy việc làm gọn trong một buổi, và nếu được vào xem trước thì làm được từ trước lúc đặt bút ký hợp đồng thuê.

Kiểm tra xong thì kết quả đưa vào phương án thế nào, tôi kể ở trang dịch vụ Thiết kế.