Hai nhà hàng cùng một thực đơn, cùng số chỗ ngồi, cùng phong cách. Một cái đặt ngoài nhà phố, một cái đặt trong trung tâm thương mại. Anh chị hỏi tôi hai cái có tốn ngang nhau không.
Không ngang. Nhưng chỗ chênh không nằm ở vật liệu, cũng không nằm ở tay nghề thợ. Chỗ chênh nằm ở những thứ trong trung tâm thương mại buộc phải làm khác đi.
Bài này tôi kể từng khoản, và kể vì đâu mà chúng đội lên. Còn đội bao nhiêu thì tuỳ mặt bằng, tuỳ mô hình, tuỳ cả toà nhà anh chị thuê, nên tôi không đưa ra một con số chung nào.
Vì sao cùng một cái nhà hàng mà làm trong trung tâm thương mại lại tốn hơn?
Vì ba thứ bị buộc phải làm khác đi, và cả ba đều nằm ngoài dòng vật tư trên báo giá.
| Khoản | Ngoài nhà phố | Trong trung tâm thương mại |
|---|---|---|
| Giờ thi công | Làm ban ngày, liên tục | Phần lớn việc nặng dồn vào ca đêm |
| Giám sát | Một người ôm hai ba công trình gần nhau | Phải trực theo ca đêm, nên ôm được ít công trình hơn |
| Hồ sơ cơ điện (điện, nước, thông gió đi giấu trong tường và trên trần) | Chủ nhà hàng chỉ cần thống nhất với bên thi công mấy thứ nhìn thấy được, chẳng hạn dùng loại ổ cắm gì | Tách nhiều mục nhỏ, phải qua thêm một cửa duyệt của ban quản lý |
Nhìn bảng thì thấy ngay: không dòng nào là tiền mua vật liệu. Lúc ngồi so hai mặt bằng, người ta chỉ so giá thuê với lượng khách qua lại, nên cả ba khoản trong bảng đều không hiện ra. Đây là chỗ anh chị hay tính thiếu.
Làm đêm thì tiền nhân công thay đổi ra sao?
Đắt hơn ban ngày, và đắt theo hai đường chứ không phải một.
Đường thứ nhất là đơn giá. Thợ làm ca đêm thì tiền công cao hơn ban ngày, chuyện này ngành nào cũng vậy.
Đường thứ hai ít người tính tới: một đêm không làm được bằng một ngày. Ca đêm ở trung tâm thương mại thường gói trong khoảng sáu tiếng, mà sáu tiếng trên giấy chưa phải sáu tiếng làm việc. Đầu ca phải chuyển đồ nghề vào, dựng che chắn. Cuối ca phải tháo che chắn, dọn sạch, mang rác ra, vì không được để đồ lại qua giờ toà nhà mở cửa. Cùng một khối lượng việc, số đêm cần dùng nhiều hơn số ngày cần dùng.
Chuyện giờ giấc và các nội quy đi kèm tôi kể riêng trong bài nội quy thi công trong trung tâm thương mại.
Vì sao tiền giám sát trong trung tâm thương mại cao hơn?
Vì cùng một khoản lương chia cho ít công trình hơn.
Ngoài nhà phố, một người giám sát ôm được hai ba công trình gần nhau, chạy qua chạy lại trong ngày vẫn kịp. Trong trung tâm thương mại, công trình chạy cả ngày lẫn đêm thì giám sát cũng phải có mặt theo, nên số công trình một người ôm nổi giảm xuống. Bên tôi cho một người ôm nhiều nhất ba công trình, và thường chỉ giao hai cho chắc tay.
Phép tính rất đơn giản: tiền nuôi một người giám sát vẫn thế, nhưng số công trình cùng gánh khoản lương giảm đi, nên phần rơi vào công trình của anh chị nặng lên.
Đây là khoản khó nhìn thấy nhất trong ba khoản, vì báo giá thường không có dòng nào ghi riêng tiền giám sát.
Hồ sơ cơ điện chi tiết hơn thì tốn thêm ở đâu?
Tốn ở khâu vẽ và khâu chờ, chứ không tốn ở vật tư.
Hồ sơ phải tách ra nhiều mục nhỏ, mỗi mục nói rõ đi tuyến nào, đấu nối vào đâu, làm bằng cách nào. Vẽ kỹ tới mức như vậy thì mất thêm công của người thiết kế.
Nhưng khoản đắt hơn nằm ở chỗ khác: thời gian chờ duyệt. Trong lúc hồ sơ nằm ở ban quản lý, anh chị vẫn phải trả tiền thuê mặt bằng đều mỗi ngày, mà nhà hàng thì chưa mở nên chưa bán được đồng nào. Mỗi lượt hồ sơ bị trả về sửa là thêm một vòng chờ nữa. Tôi kể trọn cơ chế vòng chờ trong bài hồ sơ gửi ban quản lý duyệt mất bao lâu.
Tiền mất vì chờ duyệt thì phần lớn không chảy vào túi nhà thầu, mà chảy vào tiền thuê mặt bằng của những ngày chưa mở cửa được.
Ngoài kia nói chi phí trong trung tâm thương mại cao gấp mấy lần, tin được không?
Tôi khuyên đừng tin con số nào không dẫn được nguồn, kể cả con số nghe có vẻ hợp lý.
Vài bài về đề tài này ngoài mạng có đưa ra một mức gấp cụ thể. Tôi tra thử thì mức gấp kia không truy được về khảo sát nào, cũng không kèm điều kiện gì: không nói cỡ mặt bằng bao nhiêu, mô hình gì, toà nhà nào, tính vào giai đoạn nào. Bên đưa ra con số lại chính là bên bán dịch vụ thi công.
Và tôi cũng không thay bằng con số của mình. Không phải vì giấu, mà vì một mức đội chung cho mọi công trình thì tự thân đã sai. Gian hàng 40m² với gian hàng 300m² đội lên không cùng một mức. Hàng cà phê với nhà hàng lẩu không cùng một cái bếp. Mỗi toà nhà lại một bộ nội quy riêng.
Thứ dùng được hơn một con số là biết hỏi cho đúng. Khi cầm báo giá của bất kỳ đơn vị nào, anh chị hỏi thẳng bốn câu:
- Báo giá này tính thi công ban ngày hay ca đêm?
- Chi phí giám sát nằm ở dòng nào, tính theo cách nào?
- Phần hồ sơ trình ban quản lý ai làm, đã tính vào đây chưa?
- Nếu ban quản lý trả hồ sơ về sửa thì bên nào chịu chi phí phát sinh?
Ai trả lời được cả bốn câu một cách rành mạch, chỉ đúng vào từng dòng trên báo giá, thì người trả lời đã làm trong trung tâm thương mại thật. Ai trả lời chung chung thì khả năng cao là mấy khoản trên chưa được tính vào, và tới lúc thi công mới lòi ra.
Còn phần so sánh tổng quát giữa hai loại mặt bằng, tôi viết trong bài làm nhà hàng trong trung tâm thương mại khác ngoài nhà phố ở chỗ nào.
- Hạng mục liên quan: Phần cơ điện mà ban quản lý soi kỹ nhất
- Công trình đã làm: Long Wang Vincom 191 Bà Triệu — một cơ sở nằm trong trung tâm thương mại
Về người viết
Lưu Văn Sỹ, giám đốc New Sky, mười năm làm thiết kế và thi công nhà hàng. New Sky nhận trọn thiết kế - thi công nhà hàng, công trình đã bàn giao trải ba miền, và có xưởng riêng sản xuất nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn).
Xem cả cụm Trung tâm thương mại — 12 bài
Anh chị đang nhắm một mặt bằng trong trung tâm thương mại? Đặt một buổi, chúng tôi đi cùng anh chị qua phần khó thấy nhất: hồ sơ phải qua mấy cửa, nội quy toà nhà siết những gì, và nhịp thi công đêm kéo tiến độ tới đâu.
Đặt buổi tư vấn