Chi phí thi công trong trung tâm thương mại đội thêm ở những khoản nào?

2 nhà hàng cùng một thực đơn, cùng số chỗ ngồi, cùng phong cách. Một cái đặt ngoài nhà phố, một cái đặt trong trung tâm thương mại. Hai bảng vật tư có thể giống nhau tới từng dòng gạch, dòng sơn. Tổng tiền thì không.

Nói trước chỗ tôi đứng, vì anh chị nên biết điều này khi đọc phần dưới: bên tôi là bên nhận thầu thi công, tức là bên báo giá cho anh chị. Trong 3 khoản tốn thêm tôi sắp kể, có 2 khoản rõ ràng là tiền chảy về phía bên tôi. Khoản thứ ba thì tôi tách rõ phần nào trả cho ai.

Tốn thêm bao nhiêu thì tùy mặt bằng, tùy mô hình, tùy cả tòa nhà anh chị thuê.

Vì sao cùng một cái nhà hàng mà làm trong trung tâm thương mại lại tốn hơn?

Vì nội quy của tòa nhà buộc 3 việc phải làm khác đi: giờ thi công, giám sát, và hồ sơ cơ điện. Cả 3 đều nằm ngoài phần vật tư của báo giá, tức ngoài mấy dòng kê gạch, sơn, đồ gỗ.

Cả bảng không có dòng nào là tiền mua vật liệu. Ba khoản đều là chi phí sinh ra từ cách phải làm việc, chứ không phải từ thứ gắn lên tường.

Lúc ngồi so hai mặt bằng, người ta hay so chi phí thuê mặt bằng và lượng khách qua lại, vì hai thứ này có sẵn con số. Ba khoản trong bảng thì không có số để so, nên hay bị bỏ quên. Muốn tính cả ba khoản vào thì làm 2 việc trước khi chốt thuê. Xin bộ nội quy thi công của tòa nhà. Rồi bảo một bên thi công báo giá theo đúng giờ giấc mà nội quy cho phép.

Làm đêm thì tiền nhân công thay đổi ra sao?

Đắt hơn ban ngày, và đắt theo 2 đường chứ không phải một.

Tòa nhà đang mở cửa bán hàng thì việc ồn, việc bụi phải đợi khách về hết mới làm. Nên phần lớn việc nặng dồn vào ca đêm.

Đường thứ nhất là tiền công. Thợ làm ca đêm thì tiền công cao hơn ban ngày. Nói rõ ngay: khoản này thường nằm trong đơn giá nhân công của báo giá, tức là tiền chảy về phía bên tôi.

Đường thứ hai ít người tính tới: một đêm thường không làm được bằng một ngày. Một ngày công ngoài phố là làm liền mạch từ sáng tới chiều. Ca đêm thì bị kẹp giữa giờ tòa nhà đóng cửa và giờ tòa nhà mở cửa sáng hôm sau. Một công trình bên tôi từng làm nằm trong Aeon Mall Huế. Ở đó ca đêm chạy từ 11 giờ đêm tới 5 giờ sáng, tức 6 tiếng trên giấy.

Mà 6 tiếng trên giấy chưa phải 6 tiếng làm việc. Đầu ca phải chuyển đồ nghề vào, dựng che chắn. Cuối ca phải tháo che chắn, dọn sạch, mang rác ra, vì không được để đồ lại qua giờ tòa nhà mở cửa. Trừ hai đầu ca thì phần làm thật còn khá ngắn. Cùng một khối lượng việc, số đêm thường phải dùng nhiều hơn số ngày.

Giờ giấc và các nội quy đi kèm tôi kể riêng ở bài nội quy thi công trong trung tâm thương mại.

Vì sao tiền giám sát trong trung tâm thương mại cao hơn?

Vì người giám sát phải có mặt nhiều giờ hơn hẳn.

Ngoài nhà phố, một người giám sát ôm được 2 hoặc 3 công trình gần nhau, chạy qua chạy lại trong ngày vẫn kịp. Trong trung tâm thương mại thì khác. Công trình chạy cả ngày lẫn đêm thì tòa nhà yêu cầu giám sát có mặt suốt 24 giờ. Người giám sát bị giữ tại chỗ, không chạy vòng được nữa.

Nên bên tôi thường chỉ giao 2 công trình cho một người, và 3 đã là mức trần. Cùng lúc làm 4, 5 công trình trong một trung tâm thương mại thì phải có 2, 3 giám sát. Khối lượng việc và số nhà thầu dồn vào một chỗ rất đông.

Nhìn số công trình mỗi người ôm thì ngoài phố và trong trung tâm thương mại trông gần như nhau. Chỗ khác thật nằm ở số giờ một người phải có mặt. Ngoài phố là chạy vòng trong giờ hành chính. Trong trung tâm thương mại là thức theo ca đêm. Sáng ra vẫn phải có mặt lúc dọn sạch mặt bằng, trước giờ tòa nhà mở cửa. Nhiều giờ có mặt hơn thì cần nhiều người hơn, và phần tiền giám sát rơi vào công trình của anh chị nặng lên.

Trong 3 khoản thì đây là khoản khó nhìn thấy nhất, vì báo giá thường không tách riêng dòng tiền giám sát. Nói cho sòng phẳng: đây cũng là khoản chảy trọn về phía bên tôi, vì giám sát là người của bên tôi. Anh chị không tự nhìn ra được khoản này trên giấy, nên càng phải hỏi thẳng.

Còn xếp 3 khoản theo mức nặng nhẹ thì tôi không xếp được một thứ tự chung, vì thứ tự đảo theo từng công trình. Nội quy càng dồn nhiều việc vào ca đêm thì khoản làm đêm càng nặng. Công trình kéo dài nhiều tháng thì khoản giám sát nặng lên, vì người giám sát phải trực lâu hơn. Hồ sơ bị trả về vài lượt thì phần chờ duyệt có thể vượt cả hai khoản kia.

Hồ sơ cơ điện chi tiết hơn thì tốn thêm ở đâu?

Tốn ở khâu thiết kế và khâu chờ, chứ không tốn ở vật tư.

Hồ sơ phải nói rõ dây và ống chạy theo tuyến nào. Hồ sơ cũng phải nói điểm nối vào hệ thống chung của tòa nhà nằm ở đâu, và nối bằng cách nào. Vẽ kỹ tới từng tuyến thì mất thêm công của người làm hồ sơ.

Người làm hồ sơ là ai thì tùy cách anh chị thuê. Giao trọn cho một đầu mối, tức một đơn vị lo cả thiết kế lẫn thi công, thì bên thi công lo cả phần này. Thuê thiết kế riêng thì phải chốt bên nào làm bộ hồ sơ trình ban quản lý. Làm hồ sơ tốn công thật, nên phải ghi rõ ai làm và đã tính vào báo giá chưa. Ban quản lý kiểm những gì trên bộ bản vẽ, tôi kể ở bài ban quản lý duyệt bản vẽ kiểm những gì.

Nhưng phần tốn nhất của khoản hồ sơ thường nằm ở chỗ khác: thời gian chờ duyệt. Hồ sơ còn nằm ở ban quản lý thì công trình chưa được làm, và ngày khai trương lùi theo. Mỗi lượt hồ sơ bị trả về sửa là thêm một vòng chờ nữa. Vì sao mỗi lượt trả về lại thêm một vòng chờ, tôi kể ở bài hồ sơ gửi ban quản lý duyệt mất bao lâu.

Trớ trêu là những ngày chờ không làm giàu cho bên làm hồ sơ, cũng không làm giàu cho bên thi công. Anh chị trả cho những ngày chờ bằng tiền thuê của những ngày mặt bằng đã thuê mà chưa bán được gì. Anh chị mất nhiều hay ít là do hợp đồng thuê có miễn tiền thuê lúc thi công không, và miễn bao nhiêu ngày. Chuyện tính số ngày xin miễn tôi kể ở bài xin miễn tiền thuê trong lúc thi công.

Ngoài kia nói chi phí trong trung tâm thương mại cao gấp mấy lần, tin được không?

Cứ đem chính con số gấp mấy lần ra mà kiểm, đừng kiểm người nói.

Tôi có gặp một chỗ trên mạng đưa ra một mức gấp cụ thể. Mở ra đọc thì mức gấp chỉ có đúng một dòng, không kèm điều kiện gì. Không nói cỡ mặt bằng bao nhiêu, mô hình gì, tòa nhà nào, tính lúc nào. Người viết cũng không chỉ ra con số lấy từ công trình nào. Con số không có điều kiện đi kèm thì không dùng để tính được, dù ai đưa ra cũng vậy.

Tôi cũng không thay bằng con số của mình. Tôi không giấu số. Chỉ là không có một mức tốn thêm nào đúng cho mọi công trình. Mặt bằng 40m² với mặt bằng 300m² tốn thêm không cùng một mức. Hàng cà phê với nhà hàng lẩu không cùng một cái bếp. Mỗi tòa nhà lại có một bộ nội quy riêng.

Thay cho một con số, tôi đưa anh chị mấy câu hỏi đặt đúng chỗ. Cầm báo giá của bất kỳ đơn vị nào, anh chị hỏi thẳng 4 câu:

1. Báo giá này tính thi công ban ngày hay ca đêm? Báo giá tính ban ngày mà tòa nhà chỉ cho làm đêm thì báo giá sẽ phải sửa.
2. Tiền giám sát tính vào đâu, và tính theo cách nào? Trả lời "nằm rải trong đơn giá" cũng được, miễn nói được rải theo cách nào. Cái đáng ngại là trả lời như thể không có tiền giám sát.
3. Phần hồ sơ trình ban quản lý ai làm, đã tính vào báo giá chưa?
4. Hồ sơ bị trả về sửa thì bên nào chịu phần việc làm lại? Hỏi tách làm hai cho rõ. Làm lại bản vẽ là việc của bên làm hồ sơ, nên hỏi luôn làm lại có tính thêm tiền không. Còn tiền thuê những ngày chờ thêm thì mặc định là của anh chị, trừ khi hợp đồng thi công ghi khác.

4 câu này hỏi bên nào cũng được, kể cả bên tôi. Ai trả lời chung chung thì thường là mấy khoản trên chưa được đưa vào báo giá, tới lúc thi công mới lòi ra.

So tổng quát hai loại mặt bằng thì đọc bài làm nhà hàng trong trung tâm thương mại khác ngoài nhà phố ở chỗ nào. Làm nhà hàng trong trung tâm thương mại theo lối nhận trọn gói thì chạy ra sao, tôi kể ở trang dịch vụ Xây dựng.

Trong trung tâm thương mại, khoản tốn thêm phần lớn không nằm ở thứ gắn lên tường. Khoản tốn thêm nằm ở giờ giấc, ở người trực đêm, và ở những ngày ngồi chờ ban quản lý duyệt.