Có anh chủ chốt xong thiết kế thì mừng, hỏi tôi bao giờ mang thợ vào làm được. Tôi bảo hồ sơ còn phải qua ban quản lý toà nhà, chừng hai tháng nữa họ mới duyệt xong. Anh tưởng tôi nói đùa.
Thiết kế thì xong rồi, thợ thì chưa vào. Hai tháng nằm giữa hai việc nhìn thấy được là quãng khó chịu nhất với người đầu tư nhà hàng: mặt bằng vẫn tính tiền thuê đều, mà ra tới nơi chỉ thấy một chỗ trống.
Hồ sơ thi công trong trung tâm thương mại phải qua mấy cửa duyệt?
Hai cửa, và cửa thứ hai mới là cửa lâu.
Ngoài nhà phố chỉ có một cửa: anh chị duyệt thiết kế, gật đầu là bên tôi triển khai. Trong trung tâm thương mại, anh chị gật đầu xong mới là xong cửa thứ nhất. Bộ hồ sơ còn phải gửi sang ban quản lý toà nhà để họ soi lại và duyệt, rồi mới được mang máy móc vào.
Ban quản lý vẫn xét riêng hồ sơ của anh chị, nhưng họ xét bằng con mắt lo cho cả toà nhà. Cụ thể là xem việc thi công có làm phiền khách đang mua sắm không, có đụng vào hệ thống chung của toà nhà không, có gây cháy nổ hay thấm dột sang gian hàng bên cạnh không. Đứng ở chỗ của họ mà nhìn thì siết như vậy là hợp lẽ.
Chuyện thêm một cửa duyệt còn kéo theo mấy khác biệt nữa ngoài thời gian, tôi kể trong bài làm nhà hàng trong trung tâm thương mại khác ngoài nhà phố ở chỗ nào.
Mỗi cửa duyệt mất bao nhiêu ngày?
Qua những công trình bên tôi đã làm, nhịp thường thấy là cửa thứ nhất khoảng ba mươi ngày, cửa thứ hai cộng thêm chừng hai tháng.
| Ngoài nhà phố | Trong trung tâm thương mại | |
|---|---|---|
| Cửa 1: chốt thiết kế với anh chị | khoảng 30 ngày | khoảng 30 ngày, giống nhau |
| Cửa 2: ban quản lý duyệt | không phải qua cửa này | cộng thêm chừng 2 tháng |
| Mỗi lượt sửa hồ sơ rồi gửi lại | không phải chờ ai | chờ thêm 15 ngày, cộng ngoài hai tháng trên |
Nhìn bảng thì thấy ngay: phần chênh không nằm ở khâu vẽ, mà nằm trọn ở cửa thứ hai. Cộng cửa một với cửa hai thì hồ sơ trong trung tâm thương mại xong sớm nhất cũng khoảng ba tháng, và mỗi lần phải sửa lại đội thêm nửa tháng nữa.
Một chỗ anh chị đừng lẫn: mấy con số trên là thời gian làm hồ sơ, chưa phải thời gian thi công. Làm xong hồ sơ mới tới lượt thi công, hai quãng nối đuôi nhau chứ không chạy song song. Thi công bao lâu còn tuỳ diện tích và mô hình, bên tôi tính riêng cho từng công trình.
Vì sao sửa một chi tiết nhỏ lại mất thêm nửa tháng?
Vì mỗi lần bên tôi gửi hồ sơ sang, ban quản lý mất mười lăm ngày mới trả lời. Gửi lại lần nào cũng tính một vòng mới.
Đây là chỗ người mở nhà hàng lần đầu hay tính thiếu nhất. Trong đầu ai cũng nghĩ sửa nhỏ thì duyệt nhanh, sửa lớn thì duyệt lâu. Thực tế không chia theo lớn nhỏ. Đổi một loại vật liệu ốp tường cũng mười lăm ngày. Dịch một cái đèn sang chỗ khác cũng mười lăm ngày. Bổ sung một trang thuyết minh còn thiếu cũng mười lăm ngày.
Ba lần sửa như vậy là mất bốn mươi lăm ngày, mà nhìn vào hồ sơ thì chẳng thấy thay đổi gì đáng kể.
Vì vòng chờ tính theo lượt gửi chứ không tính theo độ khó, cách rẻ nhất là gom hết mọi thứ cần hỏi vào một lượt. Trước khi gửi hồ sơ đi, bên tôi soi lại thật kỹ, và hỏi anh chị cho ra nhẽ những chỗ anh chị còn đang lưỡng lự. Thà chậm vài ngày ở nhà còn hơn gửi đi rồi bị trả về.
Hồ sơ phải chi tiết tới đâu thì ban quản lý mới duyệt?
Chi tiết hơn nhà phố một bậc rõ rệt, nhất là phần cơ điện.
Cơ điện là điện, nước và thông gió chạy giấu trong tường với trên trần, làm xong rồi thì không nhìn thấy nữa. Đúng vì không nhìn thấy nên ban quản lý mới soi kỹ trên giấy.
Ngoài nhà phố, anh chị thường chỉ cần thống nhất với bên tôi mấy thứ nhìn thấy được, chẳng hạn dùng loại ổ cắm gì. Ban quản lý trung tâm thương mại thì hỏi khác: họ hỏi thi công thế nào cho an toàn nhất, nên bộ hồ sơ phải tách ra nhiều mục nhỏ, mỗi mục nói rõ đi tuyến nào, đấu nối vào đâu, làm bằng cách nào.
Bị soi kỹ như vậy, bên tôi phải đổi cả cách làm việc chứ không chỉ làm hồ sơ dày thêm: thiết kế phải chốt kỹ ngay từ đầu, vì sửa giữa chừng là quay lại vòng chờ mười lăm ngày.
Muốn khai trương đúng ngày thì bắt đầu làm hồ sơ từ lúc nào?
Lấy ngày khai trương làm mốc rồi trừ ngược lại, và nhớ trừ đủ ba quãng chứ đừng trừ hai.
Nhiều anh chị nhắm ngày khai trương theo dịp lễ Tết cho thuận buôn bán, hoặc xem ngày. Ngày đã chọn thì khó dời, nên phải đi ngược lại mà xếp. Từ ngày khai trương, trừ dần ba quãng sau:
- Quãng thi công: tuỳ diện tích và mô hình.
- Quãng làm hồ sơ: khoảng ba tháng nếu chạy suôn.
- Quãng dự phòng cho các lượt sửa hồ sơ: mỗi lượt mười lăm ngày.
Chỗ hay vỡ kế hoạch nằm ở quãng thứ ba. Người ta thường trừ đủ thi công với hồ sơ rồi yên tâm, quên mất rằng chỉ cần ban quản lý trả về một lần là mất thêm nửa tháng.
Tôi không đưa ra mốc cứng kiểu "cứ trước sáu tháng là kịp", vì con số phụ thuộc mặt bằng, mô hình và cả cách làm việc của từng ban quản lý. Nhưng nếu anh chị đã chốt ngày khai trương, hãy đưa mặt bằng cụ thể của mình ra và hỏi đơn vị thi công đúng một câu: với chỗ này, tính lùi từ ngày khai trương thì hôm nay đã phải bắt đầu chưa? Ai trả lời được bằng số ngày cụ thể cho đúng mặt bằng của anh chị thì người trả lời đã làm trong trung tâm thương mại thật.
- Hạng mục liên quan: Phần cơ điện mà ban quản lý soi kỹ nhất
- Công trình đã làm: Long Wang Vincom 191 Bà Triệu — một cơ sở nằm trong trung tâm thương mại
Về người viết
Lưu Văn Sỹ, giám đốc New Sky, mười năm làm thiết kế và thi công nhà hàng. New Sky nhận trọn thiết kế - thi công nhà hàng, công trình đã bàn giao trải ba miền, và có xưởng riêng sản xuất nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn).
Xem cả cụm Trung tâm thương mại — 12 bài
Anh chị đang nhắm một mặt bằng trong trung tâm thương mại? Đặt một buổi, chúng tôi đi cùng anh chị qua phần khó thấy nhất: hồ sơ phải qua mấy cửa, nội quy toà nhà siết những gì, và nhịp thi công đêm kéo tiến độ tới đâu.
Đặt buổi tư vấn