Thuê mặt bằng trung tâm thương mại: cây cột trong nhà hàng là của ai?

Trong bộ hồ sơ thiết kế một mặt bằng trong trung tâm thương mại, có một trang đáng đọc kỹ: trang mặt bằng tổng thể. Chạy quanh bốn phía khu vực thuê là một vạch màu đỏ.

Nhìn vạch đỏ, người đi thuê dễ tưởng nó cũng như mấy bức tường. Thật ra khác nhiều, và chỗ khác nhau dính tới tiền anh chị bỏ ra hoàn thiện.

Ranh giới của mặt bằng thuê nằm ở đâu trên bản vẽ?

Ranh giới nằm ở chính vạch đỏ. Vạch đỏ không đi men theo mép tường, mà cắt ngang qua cả những cây cột nằm trên đường bao.

Tôi lấy một bộ hồ sơ thật ra kể: bộ của thương hiệu G.Master, một nhà hàng nướng kiểu Nhật rộng 216,78 m² ở Aeon Mall Hạ Long. Trên trang mặt bằng tổng thể, vạch đỏ đi vòng quanh mặt bằng, cắt qua mấy cây cột bê tông nằm ngay trên đường bao. Sang trang mặt đứng, tức trang thể hiện mặt tiền nhìn thẳng từ hành lang vào, vạch đỏ lại hiện ra lần nữa: chạy dọc từ sàn lên tới trần, xuyên qua cả mảng trán treo biển hiệu phía trên cửa.

Có khi phần mình được dựng còn phải lùi vào trong vạch đỏ. Ở một nhà hàng bên tôi làm tại Hà Nội, hồ sơ phòng cháy vẽ phần thiết kế lùi vào 600 mm so với ranh giới thuê. Chỗ lùi vào là để không cản rèm ngăn cháy của tòa nhà hạ xuống.

Vạch đỏ hiện ra cả trên mặt bằng lẫn trên mặt đứng, nên anh chị cứ hình dung ranh giới như một tấm vách vô hình dựng suốt từ sàn lên trần. Thứ gì nằm vắt qua tấm vách vô hình này thì bị chia làm hai phần, mỗi phần một chủ.

Chỗ này khác hẳn thuê một căn nhà phố. Thuê nhà phố thì ranh giới là bốn bức tường, trong tường là của mình, ngoài tường là của hàng xóm, ai cũng hiểu ngay. Còn trong trung tâm thương mại, mặt bằng của anh chị là một khoảnh không gian tòa nhà vạch ra giữa lúc tòa nhà đang vận hành. Hệ thống của tòa nhà vẫn chạy xuyên qua khoảnh không gian anh chị thuê. Cái khác nhau giữa 2 loại mặt bằng, tôi đã kể ở bài làm nhà hàng trong trung tâm thương mại khác nhà phố.

Cây cột trong nhà hàng là của ai?

Cây cột nằm trên ranh giới thì của cả hai bên. Nửa quay vào trong là của anh chị, nửa quay ra hành lang là của tòa nhà.

Tôi không nói ví von. Trên trang mặt bằng tổng thể của nhà hàng G.Master, cây cột tròn ở góc mặt tiền có 2 mũi tên chú thích cùng trỏ vào. 2 dòng chữ chia cây cột cho 2 bên. Dòng thứ nhất: hoàn thiện bởi tòa nhà, phía gian hàng không tác động vào khu vực vách ngăn và cột. Dòng thứ hai: phía cột trong ranh giới hoàn thiện bởi gian hàng.

Bộ hồ sơ còn dành hẳn một trang riêng cho chuyện chia đôi cây cột, tên là phương án ốp cột phía khu ngồi. Trang ốp cột là mặt cắt ngang một cây cột tròn, và vạch đỏ chạy đúng qua giữa cây cột. Nửa quay vào trong được dựng khung sắt hộp rồi ốp tấm thạch cao, ngoài cùng phủ sơn hiệu ứng; mảng ốp trải rộng 980 mm quanh thân cột và cao 3.800 mm từ sàn lên tới trần hoàn thiện. Nửa quay ra hành lang chỉ có đúng một dòng ghi chú: phía ngoài ranh giới gian hàng không tác động.

Thành ra cái vật to nhất, nặng nhất, đứng ngay trong phòng ăn lại là thứ anh chị chỉ được đụng một nửa. Cạnh cây cột này còn một thứ của tòa nhà: vách lửng thấp cao 900 mm chạy dọc mép ranh giới thuê. Ghi chú trên bản vẽ nói gọn: phía cột trong ranh giới thì gian hàng hoàn thiện, nhưng không tác động vào vách lửng 900 mm của tòa nhà. Một nhà hàng khác bên tôi làm trong cùng tòa nhà cũng có vách thấp cao 900 mm phía mặt tiền. Đây là cách các bộ hồ sơ trong chính tòa nhà này chia phần; tòa nhà khác thì phải đọc hồ sơ của họ.

Còn một chỗ nữa đáng biết, nằm trong hợp đồng chứ không nằm trên bản vẽ. Một bản hợp đồng thuê gian hàng mẫu định nghĩa phần diện tích thuê là diện tích thuần mặt sàn, gồm toàn bộ các cột kết cấu dính liền hoặc nằm bên trong phần diện tích thuê. Diện tích đo từ phần ở giữa của các tấm chắn hoặc vách ngăn. Theo bản mẫu này, số m² của cây cột vẫn nằm trong số m² anh chị trả tiền thuê hằng tháng, trong khi cây cột thì chỉ được hoàn thiện một nửa.

Cái sàn và bức tường mình dựng lên có phải của mình không?

Cái sàn thì chia đôi, còn bức tường thì là của mình nhưng chiều cao và màu sơn do tòa nhà quyết định.

Trang mặt cắt của bộ G.Master ghi rất gọn. Bên trong vạch đỏ: cửa hàng, sàn hoàn thiện do bên thuê làm. Bên ngoài vạch đỏ: hành lang, sàn hoàn thiện ghi cho một bên khác, không phải bên thuê. Hai dòng chữ nằm cạnh nhau trên cùng một hình, cách nhau đúng một vạch.

Bức tường thì lại là chuyện khác. Tường là của anh chị, tiền anh chị bỏ ra, nhưng hồ sơ đã ghi sẵn tường phải cao tới đâu và phía trên phải sơn màu gì. Tôi mở bộ thứ hai ra đối chiếu: bộ của Khèn Nướng Sapa, một mặt bằng 404,13 m² cũng nằm trong Aeon Mall Hạ Long. Ghi chú viết: trong khu chỗ ngồi, tường và vách của gian hàng hoàn thiện lên tới trần thạch cao của tòa nhà ở cao độ 3.800 mm; còn cột và vách thì ốp thạch cao tới 3.000 mm, từ mốc 3.000 trở lên sơn màu đen chạy tới trần bê tông.

Cùng bộ hồ sơ còn ghi khu kinh doanh không đóng trần, sơn màu đen. Tôi hiểu sơn đen là để mảng trần hở, với ống và máng cáp chạy bên trên, chìm đi, mắt người ngồi ăn không bị hút lên trần.

Tường mình dựng còn phải neo đúng cách. Ở Hà Nội, bên duyệt hồ sơ yêu cầu tường riêng của bên thuê phải gia cố bằng khung thép, cố định lên trần bê tông và xuống sàn. Bộ hồ sơ sau đó của bên tôi vẽ khung sắt hộp bắt bu lông lên trần bê tông.

Còn một dòng nữa đáng để ý: đầu tường thi công theo hiện trạng thực tế do bên tòa nhà cập nhật. Nghĩa là chỗ bức tường của mình chạm vào kết cấu tòa nhà thì còn phải chờ, chưa chốt được ngay từ đầu.

Khoan vào trần hay vào sàn thì vướng những gì?

Trần là chỗ có nhiều điều cấm nhất, còn dưới sàn thì có một thứ mà khoan trúng là hỏng lớn.

Hồ sơ của Khèn Nướng Sapa dành hẳn một dòng ghi chú dài để kể ra từng thứ trên trần không được phủ sơn lên. Dòng ghi chú nghe qua thì thừa, vì ai lại đi sơn vào đầu báo cháy. Nhưng thợ sơn cầm súng phun cả mảng trần một lượt thì thứ gì bám trên trần cũng dính, và dính rồi là phải cạo ra.

Dòng cuối bảng là dòng đắt nhất, và đọc xong anh chị sẽ hỏi ngay một câu rất đúng: tâm cáp nằm trong lòng bê tông thì làm sao biết chỗ mà tránh. Phải dò trước rồi đánh dấu lên mặt dưới sàn. Cái vạch đánh dấu này là thứ mà dòng ngay trên trong bảng đang nói tới. Sơn đè mất vạch thì lần khoan sau không còn dấu gì để tránh.

Chỗ khó là cáp trong sàn thì nhìn bằng mắt thường không biết được. Sàn bê tông nào trông cũng như sàn bê tông. Cho nên khoan sàn để bắt chân bàn, để đi ống thoát, hay chỉ để chôn một cái ổ cắm âm sàn, đều là việc phải hỏi trước.

Trần nhà hàng còn phải chừa chỗ cho ai nữa?

Cho người bảo trì của tòa nhà. Trần là của anh chị, nhưng bên trên trần là hệ thống chạy suốt cả tầng, và người ta phải lên tới được.

Hồ sơ vì thế bắt làm nắp thăm trần tối thiểu 600×600 mm, và bên dưới mỗi nắp phải ghi tên thiết bị cần bảo trì. Nghĩa là chỗ đặt nắp không do anh chị chọn theo mảng trang trí, mà do thiết bị bên trên quyết định.

Trần mới của anh chị cũng không treo tự do. Ở 2 gian bên tôi làm trong cùng một tòa nhà, hồ sơ ghi trần treo phải nối vào ty treo có sẵn của tòa nhà. Lớp cách nhiệt phía trên thì không được đụng vào.

Trần còn bị chốt sẵn tải trọng treo, ở mức 0,5 kN/m². Quy ra cho dễ hình dung thì mỗi m² trần chỉ gánh được chừng 50 kg. Một bộ đèn thả lớn hay một mảng trang trí nặng là phải tính lại chỗ treo, chứ không cứ thấy trần là bắt vít lên.

Ràng buộc đi tới tận cái logo. Hồ sơ Khèn Nướng Sapa ghi logo chỉ được phép nhô ra ngoài khu chỗ ngồi không quá 100 mm. Tức là cái chữ mang tên thương hiệu của anh chị, ló ra ngoài khu ngồi quá 10 cm là đã sai quy định.

Có một điều tôi phải nói cho đúng phạm vi: hai bộ hồ sơ G.Master và Khèn Nướng Sapa là của hai thương hiệu khác nhau, hai mặt bằng khác nhau, nhưng cùng nằm trong một tòa nhà. Hai bộ trùng nhau ở nhiều lệnh, rõ nhất là lệnh để lộ đường ống ga. Trùng như thế thì nhiều khả năng là quy định của chính tòa nhà, chứ không phải ý riêng của một bên thiết kế. Ở một trung tâm thương mại khác tại Hà Nội, bên duyệt hồ sơ yêu cầu vẽ ranh giới thuê bằng màu đỏ. Bên duyệt cũng dặn gian hàng không tác động vào vách, tường, cột của tòa nhà. Nhưng 2 tòa nhà vẫn chưa đủ để tôi nói mọi trung tâm thương mại đều ràng buộc y hệt. Mỗi tòa nhà có một bộ quy định riêng, và bộ của tòa nhà anh chị thuê thì phải hỏi chính bên cho thuê.

Hợp đồng thuê có liệt kê những thứ không được đụng vào không?

Bản hợp đồng mẫu nói ở trên thì không. Hợp đồng nói một câu chung, rồi dẫn sang tài liệu khác.

Bản ấy là hợp đồng thuê gian hàng trong trung tâm thương mại soạn làm mẫu, không phải hợp đồng của một trung tâm cụ thể. Điều khoản về những thay đổi với phần diện tích thuê viết: bên thuê sẽ không được tự ý xây dựng lại, thay đổi kết cấu hoặc cách bài trí của phần diện tích thuê, kể cả mặt tiền và nội thất, nếu không được sự chấp thuận trước bằng văn bản của bên cho thuê.

Đọc xong điều khoản, anh chị vẫn không biết cây cột trong nhà hàng có được phép ốp hay không.

Hợp đồng dẫn sang tài liệu khác. Điều khoản dẫn sang sổ tay viết: bên thuê cam kết tuân thủ sổ tay khách hàng và nội quy đính kèm theo hợp đồng thuê, cùng các sửa đổi và bổ sung vào từng thời điểm. Muốn biết điều cấm cụ thể thì phải đọc sổ tay và các quy định đính kèm.

Trong bản mẫu này, phần quy định được ký cùng hợp đồng và đính kèm làm phụ lục. Nhưng cam kết còn phủ cả các sửa đổi, bổ sung về sau, tức những phần lúc ký anh chị chưa thể có trong tay. Và có khi các điều cấm cụ thể hiện ra thành ghi chú đè lên chính bản vẽ. Ở một nhà hàng bên tôi làm tại Hà Nội, bộ hồ sơ xin phép có ghi chú đỏ của bên duyệt đè ngay trên bản vẽ, kèm chữ từ chối.

Cho nên có một việc nên làm ngay từ lúc còn thương lượng hợp đồng, trước khi ký: hỏi thẳng bên cho thuê xin bộ sổ tay và bản quy định thi công đính kèm, rồi đưa cho bên thiết kế đọc trước. Hỏi lúc chưa ký thì bên cho thuê đưa; hỏi lúc hồ sơ đã bị trả về thì anh chị đọc trong thế phải sửa. Bên cho thuê duyệt bản vẽ rồi thì ai chịu trách nhiệm, tôi đã kể ở bài khi nào gian hàng phải có lối thoát nạn thứ hai.

Biết ranh giới sở hữu trước khi thiết kế thì được gì?

Thường đỡ được một vòng sửa bản vẽ, và đỡ luôn quãng chờ duyệt lại.

Ba câu nên hỏi, hỏi ngay trong buổi ngồi với bên thiết kế, trước khi ai kịp bàn tới màu sơn hay kiểu bàn ghế:

• Ranh giới thuê của mặt bằng này nằm ở đâu, và có cắt qua cây cột hay vách nào không?
• Những cột và vách nào trong mặt bằng là của tòa nhà, phần nào được ốp, phần nào không được đụng vào?
• Sàn của tầng này có cáp dự ứng lực không, và khoan được ở đâu?

Ba câu trên không bắt anh chị phải biết nghề, chỉ đổi thứ tự công việc lại cho đúng: hỏi trước, thiết kế sau. Bên thiết kế trả lời được ngay thì họ đã đọc hồ sơ tòa nhà; còn trả lời chung chung kiểu cứ làm đi rồi tính, thì khả năng cao là bản vẽ sẽ quay lại một lần nữa.

Nhận mặt bằng còn phải kiểm mấy thứ khác nữa. Tôi kể ở bài nhận mặt bằng trong trung tâm thương mại thì kiểm tra những gì. Riêng phần điện và điều hòa, mức công suất tòa nhà cấp tới đâu, tôi kể ở bài điện và điều hòa trong trung tâm thương mại. Bên tôi đọc hồ sơ tòa nhà rồi dựng phần hoàn thiện ra sao, tôi kể ở trang thi công xây dựng nhà hàng.

Cái vạch đỏ trên bản vẽ, nhìn lâu thì không còn là một đường ranh giới, mà là một cách chia tài sản. Nhìn vạch đỏ là biết trong bốn bức tường, chỗ nào đồng tiền mình bỏ ra sẽ ở lại với mình. Chỗ nào thì mình chỉ đang chăm hộ một phần của tòa nhà.