Đòi bảo hành thi công quán: gọi ai và trong bao lâu?

Lúc ký hợp đồng, ai cũng hỏi về bảo hành. Hỏi một câu "bên anh bảo hành mấy năm", nghe trả lời, gật đầu, rồi ký.

Tới ngày cần dùng mới thấy số năm chỉ là phần nhỏ. Còn 4 câu mà hợp đồng thường bỏ trống. Báo cho ai. Nhà thầu phải tới trong bao lâu. Cái gì vốn không được bảo hành. Và nhà thầu làm ngơ thì mình làm gì.

Anh chị đang có một chỗ hỏng trước mắt thì làm 3 việc này trước, rồi hãy đọc tiếp bài:

1. Mở hợp đồng, tìm phần bảo hành. Xem thời hạn bao lâu, và thời hạn tính từ mốc nào. Đọc đúng chữ trong hợp đồng, đừng đoán.
2. Chụp ảnh chỗ hỏng ngay hôm nay, để điện thoại hiện ngày giờ.
3. Nhắn tin báo nhà thầu chính, kèm ảnh. Đừng chỉ gọi điện.

Và một việc đừng làm: đừng tiện tay gọi thợ quen tới sửa trước khi báo nhà thầu. Vì sao thì tôi nói ở mục cái gì vốn không nằm trong bảo hành.

Trong bài, "nghiệm thu" là buổi hai bên cùng kiểm công trình đã xong rồi ký nhận; nghiệm thu xong mới bàn giao. "Chủ đầu tư" trong luật là người bỏ tiền làm công trình, tức anh chị.

Trong hạn bảo hành mà nhà hàng hỏng thì báo cho ai?

Báo nhà thầu chính, tức bên anh chị ký hợp đồng thi công cùng. Kể cả khi hạng mục hỏng do một đơn vị khác trực tiếp làm, anh chị vẫn báo nhà thầu chính.

Chỗ dựa có 2 câu luật. Nghị định 210/2026/NĐ-CP, Điều 20 khoản 2 viết: bên nhận thầu "có trách nhiệm bảo hành theo đúng các thỏa thuận trong hợp đồng". Bên nhận thầu là bên ký hợp đồng với anh chị. Còn Điều 19 khoản 1 điểm b của cùng nghị định thì buộc nhà thầu chính chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư. Trách nhiệm này tính cả "các công việc do các nhà thầu phụ thực hiện". Nhà thầu phụ là đơn vị nhà thầu chính thuê lại để làm một phần việc.

Nên anh chị không phải đi tìm xem hồi thi công ai lắp món hỏng. Nhà thầu chính cũng không đẩy anh chị sang đơn vị thầu phụ được.

Chỉ có một trường hợp anh chị báo bên khác: món hỏng là thiết bị anh chị tự mua, theo một hợp đồng riêng với bên bán. Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Điều 32 khoản 1 ghi: nhà thầu thi công và nhà thầu cung ứng thiết bị chịu bảo hành với phần việc do mình thực hiện. Máy do bên bán cung cấp thì anh chị báo bên bán máy.

Cách báo thì nên thành nếp ngay từ lần đầu: báo sao cho còn dấu vết. Một tin nhắn có ngày giờ, kèm mấy tấm ảnh, hơn hẳn một cuộc gọi. Không phải vì nghi nhà thầu. Chỉ là chỗ hỏng hay phải báo đi báo lại vài lần. Tới lần thứ ba thì chính anh chị cũng không nhớ nổi lần đầu báo hôm nào.

Hợp đồng nên có thêm một dòng mà nhiều hợp đồng đang thiếu: báo rồi thì trong bao lâu nhà thầu phải có mặt. Điều 20 khoản 2 buộc nhà thầu bảo hành theo thỏa thuận trong hợp đồng. Còn phải có mặt trong mấy ngày thì điều luật không ghi. Hợp đồng cũng không ghi thì bảo hành nghe thì có, lúc cần lại thành chuyện nhờ vả.

Hợp đồng đã ký mà thiếu hạn có mặt thì vẫn làm được 2 việc. Một là nhắn tin đề nghị một hạn cụ thể, kiểu "mong bên anh cho người sang trong tuần này", rồi giữ lại tin nhắn. Hai là ký thêm một phụ lục cho phần bảo hành. Phụ lục là tờ giấy ký thêm, gắn vào hợp đồng cũ. Hai bên cùng đồng ý là ký được, lúc nào cũng được.

Nhà thầu không quay lại sửa thì mình làm được gì?

Còn tùy hợp đồng có bảo đảm bảo hành hay không. Bảo đảm bảo hành là một khoản anh chị giữ trong tay suốt thời hạn bảo hành. Hay gặp nhất là tiền giữ lại, tức phần tiền anh chị chưa trả nốt sau khi bàn giao. Cũng có hợp đồng dùng thư bảo lãnh của ngân hàng thay cho tiền giữ lại.

Hợp đồng có bảo đảm bảo hành thì Điều 20 khoản 2 của Nghị định 210/2026 cho anh chị một quyền. Trường hợp nhà thầu không bảo hành trong thời hạn đã thỏa thuận, hoặc có làm mà không đảm bảo chất lượng và tiến độ. Khi ấy bên giao thầu "có quyền sử dụng bảo đảm bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện". Bên giao thầu là anh chị. Câu luật không kèm điều kiện nào về nguồn vốn, nên áp cho cả nhà hàng anh chị bỏ tiền túi ra làm.

Quyền này khác hẳn chuyện tự gọi thợ quen ở phần đầu bài. Ở đây anh chị đã báo nhà thầu, nhà thầu không tới hoặc sửa không đạt, rồi anh chị mới thuê người khác. Nên phải giữ đủ tin nhắn báo hỏng, để chứng minh đã báo mà nhà thầu không làm.

Người ta hay nghĩ tiền giữ lại là tiền phạt treo, giữ để bên kia sợ mà làm cho tử tế. Luật cho khoản tiền này một việc cụ thể hơn nhiều: trả công người khác vào sửa, khi nhà thầu bỏ mặc.

Tiền giữ lại cũng không phải trả lúc nào cũng được. Nghị định 207/2026, Điều 32 khoản 2 ghi: nhà thầu chỉ được hoàn trả tiền bảo hành sau khi kết thúc thời hạn bảo hành. Nhà thầu còn phải được chủ đầu tư xác nhận đã làm xong trách nhiệm bảo hành. Tức là chữ ký xác nhận của anh chị là điều kiện để nhà thầu nhận lại tiền.

Còn hợp đồng không có bảo đảm bảo hành nào thì sao? Chuyện này vẫn gặp. Khi ấy anh chị mất công cụ dễ dùng nhất, nhưng chưa mất quyền. Trách nhiệm bảo hành theo hợp đồng vẫn còn nguyên, chỉ là muốn đòi thì phải đi đường dài hơn.

Đường dài gồm 4 bước. Báo nhà thầu và giữ tin nhắn. Nhà thầu không tới thì thuê người khác sửa. Giữ đủ hóa đơn, ảnh chụp trước khi sửa và sau khi sửa. Rồi yêu cầu nhà thầu hoàn lại tiền sửa. Nhà thầu không chịu thì thành chuyện đòi bồi thường theo hợp đồng, và tới lúc ấy nên hỏi luật sư.

Từ lúc ký hợp đồng, có 2 việc đáng làm. Một là ghi rõ bảo đảm bảo hành bao nhiêu, và trình tự dùng tới: báo mấy lần, cách nhau bao lâu, rồi mới được thuê người khác. Hai là tới lúc bàn giao, đừng dễ dãi trả nốt tiền giữ lại chỉ vì công trình nhìn ổn. Giữ đủ hạn là anh chị còn một khoản tiền để thuê người sửa khi cần.

Cái gì vốn không nằm trong bảo hành?

Bảo hành thường chỉ nhận sửa phần hỏng do lỗi thi công. Bảng dưới có nhiều dòng ghi "thường không", nhưng đừng vội nản. Trong một hai năm đầu, hỏng do lỗi thi công là loại hay gặp nhất, và nó nằm gọn ở dòng đầu bảng. Mấy dòng còn lại để anh chị biết trước chỗ nào nhà thầu có thể dựa vào mà từ chối.

Bảng này là nếp chung của nghề, không phải danh sách luật kê sẵn. Mỗi hợp đồng ghi một khác, nên anh chị mở phần bảo hành trong hợp đồng của mình ra mà đối chiếu.

3 dòng hay dẫn tới tranh cãi là thiết bị tự mua, phần đã có người ngoài vào sửa, và hỏng do thiên tai. Ghi rõ 3 dòng này vào hợp đồng ngay lúc ký, đừng để tới lúc hỏng mới bàn.

Riêng dòng người ngoài vào sửa thì nên nhớ kỹ. Thấy một chỗ hỏng nhỏ, anh chị tiện tay gọi thợ quen tới sửa cho nhanh. Thế là riêng phần vừa sửa thường bị nhà thầu coi như hết bảo hành. Lý do: không ai còn phân định được lỗi ban đầu là của ai. Nên thứ tự đúng là chụp ảnh, báo nhà thầu, rồi mới tính chuyện sửa.

Nhà thầu bảo chỗ hỏng không thuộc bảo hành mà anh chị thấy không phải vậy, thì đừng tranh luận bằng miệng. Đề nghị nhà thầu trả lời bằng văn bản, kèm lý do, rồi giữ tờ trả lời lại. Có tờ trả lời thì mới có bằng chứng khi nhờ người khác phân định, hoặc khi đòi bồi thường về sau.

Có hạng mục nào nên đòi bảo hành dài hơn phần còn lại không?

Có. Luật cho phép, chỉ là ít người đề nghị.

Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Điều 32 khoản 3 cho hai bên thỏa thuận thời hạn bảo hành riêng cho một hoặc một số hạng mục. Hạng mục là từng phần việc của công trình, như bếp, trần, sàn. Thời hạn riêng được thỏa thuận thêm, ngoài thời hạn chung của cả công trình. Anh chị không buộc phải nhận một con số chung cho mọi thứ.

Khoản 4 của cùng điều nói tới hạng mục có khiếm khuyết trong lúc thi công và đã được sửa. Thời hạn bảo hành của hạng mục đã sửa có thể kéo dài hơn, theo thỏa thuận giữa hai bên "trước khi được nghiệm thu". Khoản 4 là khoản đáng dùng nhất. Một hạng mục đã phải làm lại một lần thì tôi vẫn ngại nó hơn hạng mục chạy êm từ đầu. Đề nghị kéo dài bảo hành riêng cho nó là chuyện có lý, không phải làm khó ai.

Mấy chữ "trước khi được nghiệm thu" đọc được hai cách. Một là việc thỏa thuận phải xong trước nghiệm thu. Hai là việc sửa phải xong trước nghiệm thu. Cách chắc nhất là chốt thỏa thuận kéo dài trước buổi nghiệm thu: đọc theo cách nào cũng không sai. Anh chị đang ở giai đoạn thi công thì đây là việc nên làm ngay.

Bảo hành bao lâu, và tính từ lúc nào?

Với nhà hàng làm bằng tiền tư nhân, luật không ấn định con số. Nhưng luật buộc hai bên ghi con số ra giấy. Điều 32 khoản 2 ghi: chủ đầu tư phải thỏa thuận trong hợp đồng với nhà thầu về bảo hành. Thỏa thuận gồm thời hạn bảo hành, hình thức bảo hành và giá trị bảo hành. Câu này không giới hạn nguồn vốn.

Khoản 5 của cùng điều có 2 mốc cho công trình dùng vốn nhà nước: không ít hơn 24 tháng với công trình cấp đặc biệt và cấp I, không ít hơn 12 tháng với các cấp còn lại. Cấp đặc biệt và cấp I là 2 cấp của những công trình rất lớn. Công trình dùng vốn khác thì "có thể tham khảo" 2 mốc này. Lấy mốc 12 tháng của các cấp còn lại làm sàn khi thương lượng là hợp lẽ. 2 mốc này không bắt nhà hàng, tôi viết vì sao ở bài cái gì luật bắt, cái gì chỉ hợp đồng bắt được.

Tính từ lúc nào thì phải nói cho đủ 2 cách đọc. Khoản 5 tính thời hạn bảo hành từ khi chủ đầu tư nghiệm thu. Khoản 6 đặt thời hạn bảo hành thiết bị không được ngắn hơn bảo hành của nhà sản xuất. Thời hạn thiết bị tính từ khi nghiệm thu xong việc lắp đặt, vận hành. Nhưng cuối khoản 2 lại có câu dành riêng cho công trình vốn nhà nước, trỏ sang khoản 5, 6 và 7. Nên khoản 5 và khoản 6 có ràng buộc nhà hàng tư nhân hay không, câu luật đọc được cả hai cách.

Cách xử lý thì không phải chờ ai phân xử: ghi thẳng mốc tính vào hợp đồng. Lấy ngày nghiệm thu làm mốc, như khoản 5. Với thiết bị, ghi thời hạn bảo hành không ngắn hơn bảo hành của hãng, như khoản 6. Ghi ra giấy rồi thì 2 cách đọc kia không còn quan trọng.

Phần bảo hành trong hợp đồng nên có thêm những dòng nào?

5 dòng. Cả 5 chỉ mất công viết một lần.

Dòng cuối bảng là dòng làm cho quyền thuê người khác dùng được thật. Luật cho anh chị quyền thuê người khác. Nhưng luật không nói báo mấy lần thì mới tính là nhà thầu không bảo hành. Hai bên tự chốt con số này lúc còn vui vẻ với nhau. Tới lúc cần thì chỉ việc mở hợp đồng ra.

Tiền giữ lại bao nhiêu và giữ tới khi nào, tôi viết ở bài tạm ứng và thanh toán theo mốc. Anh chị đang cầm một hợp đồng sắp ký và muốn xem lại phần bảo hành, cứ hẹn bên tôi một buổi. Bên tôi nhận bảo hành phần thi công thế nào, anh chị xem ở trang dịch vụ Xây dựng.

Số năm bảo hành là con số ai cũng hỏi. Còn dùng được bảo hành hay không thì phụ thuộc vào mấy dòng ít ai hỏi: báo ai, bao lâu phải tới, và tiền sửa lấy ở đâu.