Tạm ứng và thanh toán theo mốc: chia đợt trả tiền thế nào?

Lúc thương lượng hợp đồng thi công, hai bên mặc cả lâu nhất ở khoản tạm ứng.

Nói cho rõ trước đã. Tạm ứng là khoản tiền anh chị trả trước khi thợ vào làm, để nhà thầu có tiền mua vật tư. Tiền tạm ứng không mất đi: các đợt thanh toán sau sẽ trừ dần cho tới khi hết.

Ở khoản này hai bên lo 2 chuyện khác nhau. Anh chị sợ ứng nhiều rồi mất trắng. Nhà thầu cần tiền mua vật tư mới khởi công được.

Nhưng hai bên thường dồn hết sức vào con số phần trăm. Trong khi đó, tiền của anh chị có khỏi mất hay không lại nằm ở cách chia đợt trả: mỗi đợt chỉ trả khi một phần việc đã xong.

Nói trước cho anh chị biết tôi đứng ở phía nào: tôi là bên nhận thầu, tức bên ngồi đối diện anh chị ở bàn thương lượng. Vậy mà tôi vẫn chỉ anh chị cách giữ tiền, vì hợp đồng rõ thì hai bên đỡ cãi nhau.

Trong bài, "công trình do nhà nước bỏ tiền" là công trình dùng vốn đầu tư công, vốn ngân sách. Ở phần tạm ứng, dự án nhà nước hợp tác với tư nhân cũng tính vào nhóm này. "Nghiệm thu" là buổi hai bên cùng kiểm phần việc đã làm rồi ký nhận.

Nhà thầu đòi tạm ứng 20 tới 30% có phải là đòi nhiều không?

Không nhiều đâu. Nhà nước cũng đặt đúng khoảng này cho công trình do chính nhà nước bỏ tiền.

Nghị định 210/2026/NĐ-CP Điều 12 khoản 3 đặt mức tạm ứng cho loại công trình này. Mức tạm ứng tối thiểu với hợp đồng thi công chia làm 3 bậc theo giá hợp đồng:

• Hợp đồng trên 50 tỷ đồng: ít nhất 10%
• Từ 10 tới 50 tỷ đồng: ít nhất 15%
• Dưới 10 tỷ đồng: ít nhất 20%

Mức tối đa thì áp chung cho mọi cỡ hợp đồng: không quá 30% giá hợp đồng lúc ký. Một số trường hợp cần thiết thì người quyết định đầu tư được phép cho vượt.

Nhìn 3 bậc trên thì thấy một điều ngược đời: hợp đồng càng nhỏ, nhà nước càng cho ứng tỷ lệ cao hơn. Hợp đồng thi công một nhà hàng thì gần như luôn dưới 10 tỷ. Tức là rơi vào nhóm có mức tối thiểu cao nhất, 20%.

Có một chỗ phải nói rõ. 3 bậc trên là của hợp đồng thi công. Hợp đồng giao trọn cả thiết kế lẫn thi công thì có thể rơi vào nhóm khác của khoản 3. Nhóm này có mức tối thiểu chỉ 10%. Hợp đồng của anh chị thuộc nhóm nào thì hỏi luật sư cho chắc.

Theo tôi hiểu, lý do nhóm nhỏ được ứng cao là thế này. Công trình nhỏ thì nhà thầu phải mua gần như toàn bộ vật tư ngay từ đầu. Nhà thầu không rải tiền ra nhiều đợt được như công trình lớn kéo dài nhiều năm.

Và phải nói rõ thêm một điều. Các bậc trên chỉ bắt buộc với công trình do nhà nước bỏ tiền. Nhà hàng của anh chị dùng tiền tư nhân, nên Điều 12 khoản 2 để hai bên tự thỏa thuận. Vì sao luật tách 2 loại nguồn tiền, tôi viết ở bài cái gì luật bắt nhà thầu, cái gì chỉ hợp đồng bắt được.

Ứng cao hơn mức tối thiểu thì được gì, mất gì?

Anh chị được lợi ở chỗ việc chạy nhanh hơn, vì nhà thầu có tiền mua vật tư sớm. Nhà thầu thì mất một quyền, mà ít người biết tới quyền này.

Cũng trong Điều 12 khoản 3, điểm l có một đoạn nói: hai bên thỏa thuận ứng cao hơn mức tối thiểu thì phần giá hợp đồng có giá trị bằng khoản ứng thêm bị khóa. Nguyên văn: phần này "sẽ không được điều chỉnh giá kể từ thời điểm tạm ứng".

Nói cho dễ hình dung. Vật tư lên giá giữa chừng là chuyện thường. Nên nhiều hợp đồng có sẵn một điều khoản cho phép cộng thêm tiền khi giá vật tư tăng. Trong nghề gọi việc cộng thêm là bù trượt giá.

Giờ giả sử anh chị ứng 30% trong khi mức tối thiểu là 20%. Phần 10% ứng thêm bị khóa giá ngay từ hôm ứng, tức giữ nguyên giá cũ tới hết công trình. Vật tư có lên giá thì nhà thầu cũng không được đòi bù trượt giá cho đúng phần 10% này.

Nhìn từ phía anh chị, khóa giá là cơ chế có lợi: ứng nhiều hơn thì đổi lại một phần giá được giữ cố định. Nhiều người không biết chỗ này nên chỉ thấy khoản tạm ứng đầy rủi ro.

Khóa giá cũng chỉ bắt buộc với công trình do nhà nước bỏ tiền. Nhưng không ai cấm anh chị đề nghị đưa đúng câu luật vừa trích vào hợp đồng thi công nhà hàng.

Tiền ứng ra rồi thì có gì bảo đảm không?

Với hợp đồng thi công một nhà hàng thì thường chẳng có gì bảo đảm, ngoài chính tờ hợp đồng hai bên vừa ký. Nhiều người yên tâm quá sớm, vì nghĩ đã có luật đứng sau.

Luật có một công cụ tên là bảo lãnh tạm ứng: ngân hàng đứng ra bảo đảm khoản tiền ứng. Nhà thầu bỏ dở thì ngân hàng trả lại phần tiền ứng chưa trừ hết. Nghe rất chắc chắn. Có điều Điều 12 khoản 3 điểm c chỉ bắt buộc dùng công cụ này khi khoản tạm ứng lớn hơn 1 tỷ đồng. Và cũng chỉ bắt buộc với công trình do nhà nước bỏ tiền.

Anh chị thử so khoản ứng của mình với ngưỡng này. Ngưỡng 1 tỷ tính trên khoản tạm ứng, không tính trên giá hợp đồng. Ứng 20% thì giá hợp đồng phải trên 5 tỷ, khoản ứng mới vượt 1 tỷ. Ứng 30% thì giá hợp đồng phải trên khoảng 3,33 tỷ. Còn với nhà hàng tư nhân thì ở mức nào cũng không ai bắt nhà thầu phải có bảo lãnh. Nhà thầu cũng ít khi tự đề nghị.

Anh chị có 2 đường. Một là đề nghị đưa bảo lãnh tạm ứng vào hợp đồng, chấp nhận nhà thầu tính thêm phí ngân hàng vào giá. Hai là bỏ bảo lãnh, nhưng bù lại bằng cách chia nhỏ các đợt trả tiền. Chia sao cho khoản tiền anh chị đã trả không lúc nào vượt xa giá trị phần việc đã làm xong.

Khoản ứng càng nhỏ thì đường thứ hai càng đáng chọn. Tôi thấy với khoản ứng nhỏ, phí ngân hàng cho bảo lãnh thường không đáng.

Chia mốc thanh toán theo việc gì thì đúng?

Chia theo việc đã làm xong, đừng chia theo ngày trên lịch. Mỗi đợt trả tiền nên gắn với một phần việc anh chị nhìn thấy được, sờ được, hoặc cầm về nhà được.

Chia theo ngày thì hỏng ở chỗ: tới hạn mà việc chưa xong, anh chị vẫn phải trả, vì hợp đồng ghi ngày chứ không ghi việc. Chia theo việc thì ngược lại, việc chưa xong là mốc chưa tới.

Bên tôi chia một công trình nhà hàng thành từng giai đoạn. Cuối mỗi giai đoạn có một kết quả cầm được trên tay, để hai bên cùng nhìn vào mà nói chuyện:

1. Đầu bài dự án: làm nhà hàng kiểu gì, bao nhiêu chỗ ngồi, mở khi nào
2. Phương án thiết kế
3. Con số đầu tư
4. Hợp đồng
5. Hồ sơ thi công
6. Công trình
7. Hồ sơ bàn giao

Các đợt trả tiền của hợp đồng thi công chỉ bắt đầu từ lúc ký. Nhưng nhìn qua cả danh sách thì anh chị thấy công trình có bao nhiêu lần dừng lại được để kiểm. Và mỗi lần dừng thì anh chị cầm được kết quả gì trong tay.

Luật còn đặt sẵn một ngưỡng nữa cho công trình nhà nước, anh chị lấy về dùng thì rất hợp. Điều 12 khoản 3 điểm m: tiền tạm ứng phải được thu hồi hết khi tổng số tiền đã trả đạt 80% giá hợp đồng. Thu hồi nghĩa là trừ dần khoản đã ứng vào các đợt thanh toán sau.

Con số 80% tính cả tiền tạm ứng lẫn tiền trả cho phần việc đã xong, cộng dồn lại. Tới lúc chạm 80% thì khoản ứng ban đầu coi như đã trừ xong. 20% giá hợp đồng còn lại là tiền anh chị chưa trả, trả dần theo các chặng cuối. Anh chị vẫn còn tiền trong tay khi công trình bước vào chặng cuối, đúng lúc hai bên dễ tranh cãi nhất.

Mục sau nói tới khoản giữ lại cho tới hết bảo hành. Khoản giữ lại nằm trong 20% trên, không phải một khoản thứ hai cộng thêm.

Giữ lại bao nhiêu tiền, và giữ tới lúc nào?

Mốc đáng lấy làm chuẩn là giữ lại 3% hoặc 5% giá hợp đồng, cho tới hết hạn bảo hành.

Nghị định 207/2026/NĐ-CP Điều 32 khoản 7 đặt mức cho công trình vốn nhà nước. Công trình cấp đặc biệt và cấp I giữ ít nhất 3%. Công trình cấp thấp hơn giữ ít nhất 5%. Nhà hàng xếp cấp mấy thì anh chị hỏi bên thiết kế. Nghị định ghi rõ công trình dùng tiền tư nhân thì "có thể tham khảo" mức này, tức không bắt buộc. Nhưng đây là con số đáng mang ra bàn.

Với nhà hàng, hạn bảo hành dài bao lâu phần lớn do hai bên tự thỏa thuận, và phải ghi vào hợp đồng. Tôi viết riêng ở bài đòi bảo hành thi công nhà hàng thế nào.

Khoản giữ lại có mục đích khác hẳn các đợt thanh toán. Không phải để phạt nhà thầu, cũng không phải để mặc cả thêm. Khoản này để dành cho lúc công trình hỏng trong thời gian bảo hành, mà nhà thầu chần chừ không chịu đi sửa. Khi đó anh chị còn tiền mà thuê người khác vào làm.

Nghị định 210/2026 Điều 20 khoản 2 ghi thẳng quyền này. Nhà thầu không sửa, hoặc sửa không đạt, thì bên giao thầu có quyền dùng bảo đảm bảo hành. Nguyên văn: "để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện". Bên giao thầu mà luật nói tới chính là anh chị. Bảo đảm bảo hành thường là khoản tiền giữ lại, cũng có khi là thư bảo lãnh của ngân hàng. Có điều quyền này chỉ dùng được khi hợp đồng có ghi khoản bảo đảm. Vậy rốt cuộc vẫn phải ghi vào hợp đồng.

Hợp đồng nên ghi rõ 3 việc quanh khoản giữ lại: giữ bao nhiêu phần trăm, giữ trong bao lâu, và trả lại khi nào. Việc thứ ba hay bị bỏ quên nhất. Không ghi rõ thì tới lúc hết bảo hành, nhà thầu phải đi xin lại tiền. Xin mãi không được thì lần sau nhận việc, nhà thầu tính luôn khoản rủi ro này vào giá. Người trả rốt cuộc là chủ nhà hàng ở công trình sau.

Chậm trả tiền hay chậm bàn giao thì xử lý thế nào?

Có một mốc cả hai bên đều dẫn ra được. Khác với các con số phía trên, mốc này áp cho cả hợp đồng của nhà hàng, không riêng công trình nhà nước.

Nghị định 210/2026 Điều 27 khoản 2 liệt kê các trường hợp một bên được chấm dứt hợp đồng. Trong đó có 2 trường hợp sát chuyện tiền nhất, cùng lấy mốc 56 ngày:

• Nhà thầu từ chối làm, hoặc 56 ngày liên tục không làm, mà ảnh hưởng nghiêm trọng tới tiến độ và thời gian thực hiện. Khi đó anh chị được chấm dứt hợp đồng.
• Anh chị chậm trả quá 56 ngày tính từ ngày hết hạn thanh toán ghi trong hợp đồng. Khi đó nhà thầu được chấm dứt hợp đồng.

Cả 2 trường hợp đều kèm câu "trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác". Nghĩa là hợp đồng của anh chị ghi mốc ngắn hơn hay dài hơn thì theo hợp đồng. Không ghi gì thì 56 ngày là mốc mặc định. Riêng hợp đồng ký trước ngày 01/7/2026 thì hai bên phải thỏa thuận mới áp nghị định này.

Nhớ mốc 56 ngày để đừng vô tình trả chậm quá hạn. Chấm dứt hợp đồng giữa chừng là chuyện không bên nào muốn. Mặt bằng đứng im trong khi tiền thuê vẫn chạy đều. Tìm được đơn vị khác chịu nhận một công trình đang dở thì còn khó hơn tìm đơn vị làm từ đầu.

Còn mức phạt khi nhà thầu chậm bàn giao thì luật không ấn định gì cho công trình tư nhân. Anh chị phải tự ghi vào hợp đồng, kèm cả cách tính. Không ghi thì tới lúc chậm thật, anh chị chỉ còn cách giục suông.

Gộp lại thì hợp đồng nên ghi những gì về tiền?

7 dòng dưới đây là 7 điều khoản hợp đồng phải nói rõ. Thiếu dòng nào thì tới lúc hai bên tranh cãi, bên soạn hợp đồng sẽ hiểu chỗ trống theo hướng có lợi cho họ. Mà bên soạn thường là nhà thầu chứ không phải anh chị.

Những gì ghi ở cột "Luật nói gì" thì phần lớn không áp cho anh chị. Đó là mức nhà nước đặt cho công trình của chính nhà nước, nêu ra để anh chị lấy làm chuẩn lúc thương lượng. Riêng hàng về mốc 56 ngày thì áp cho cả hợp đồng tư nhân. Còn hàng chia đợt ghi "luật không ấn định" thì đúng là luật không quy định gì thật.

Còn thứ tự thương lượng thì nên thế này: chốt cách chia đợt trước, chốt con số phần trăm sau. Nhiều người làm ngược lại, cãi nhau nửa buổi về con số tạm ứng rồi ký luôn phần chia đợt mà không đọc. Mấy mốc nghiệm thu mà các đợt trả tiền bám vào thì nằm trong tiến độ thi công. Anh chị xem cách bên tôi lập tiến độ và nghiệm thu từng chặng.

Trước khi ngồi vào bàn thương lượng, anh chị nên hỏi nhà thầu 6 câu để biết họ làm được việc hay không. 6 câu tôi viết ở bài 6 câu hỏi để biết họ làm được việc.