Tạm ứng và thanh toán theo mốc: mốc nào là hợp lẽ?

Cuộc thương lượng hợp đồng thi công nào tôi ngồi vào cũng vậy: khoản tạm ứng bao giờ cũng là chỗ hai bên căng nhau lâu nhất. Người bỏ tiền thì sợ ứng nhiều rồi mất trắng. Bên nhận thầu thì cần tiền mua vật tư mới khởi công được.

Cái lạ là hai bên căng nhau về con số phần trăm, trong khi cái quyết định đồng tiền có an toàn hay không lại nằm ở chỗ khác: chia mốc thế nào, và mỗi mốc chốt bằng cái gì.

Nhà thầu đòi tạm ứng 20 đến 30% có phải là đòi nhiều không?

Không nhiều đâu. Ứng 20 đến 30% đúng bằng mức mà nhà nước tự đặt ra cho công trình của chính họ, ở nhóm hợp đồng có giá trị tương đương một nhà hàng. Nghe thì ngược đời, nhưng con số ấy là mức sàn chứ không phải mức trần.

Nghị định 210/2026/NĐ-CP Điều 12 quy định cho công trình dùng vốn đầu tư công: mức tạm ứng tối thiểu với hợp đồng thi công là 10% giá hợp đồng nếu hợp đồng trên 50 tỷ, 15% nếu từ 10 đến 50 tỷ, và 20% nếu dưới 10 tỷ. Trần trên là không vượt quá 30% giá hợp đồng tại thời điểm giao kết.

Đọc mấy mức đó theo chiều ngược lại mới thấy: hợp đồng càng nhỏ, nhà nước càng cho ứng tỷ lệ cao hơn. Mà hợp đồng làm một nhà hàng thì gần như luôn rơi vào nhóm dưới 10 tỷ, tức nhóm có mức sàn cao nhất là 20%.

Lý do cũng dễ hiểu: công trình nhỏ thì nhà thầu phải mua gần như toàn bộ vật tư ngay từ đầu, không có chỗ để giãn dòng tiền như công trình lớn kéo dài nhiều năm.

Nhưng phải nói rõ để anh chị đừng mang mấy con số này đi đòi hỏi: chúng chỉ bắt buộc với công trình tiêu tiền ngân sách. Với nhà hàng của anh chị, luật giao cho hai bên tự thỏa thuận. Vì sao lại có chuyện đó, tôi viết riêng ở bài cái gì luật bắt nhà thầu, cái gì chỉ hợp đồng bắt được.

Ứng cao hơn mức tối thiểu thì được gì, mất gì?

Được việc chạy nhanh hơn, nhưng mất quyền thương lượng lại giá cho phần tiền đã ứng vượt mức tối thiểu. Chi tiết này ít người bỏ tiền biết, mà nó lại nằm ngay trong điều luật tôi vừa dẫn ở trên.

Cùng Điều 12 ấy có một điểm viết thế này: nếu hai bên thỏa thuận tạm ứng ở mức cao hơn mức tối thiểu, thì phần giá hợp đồng tương ứng với khoản vượt ấy "sẽ không được điều chỉnh giá kể từ thời điểm tạm ứng".

Nói cho dễ hình dung. Giả sử vật tư lên giá giữa chừng và hợp đồng có điều khoản cho phép điều chỉnh. Phần tiền anh chị đã ứng vượt mức tối thiểu thì bị chốt giá ở thời điểm ứng, nhà thầu không được đòi bù trượt giá cho phần đó nữa.

Nhìn từ phía người bỏ tiền, đây thật ra lại là cơ chế có lợi cho anh chị: ứng nhiều thì đổi lại được một phần giá cố định. Nhiều người không biết chuyện này nên chỉ thấy khoản tạm ứng toàn là rủi ro.

Tất nhiên cơ chế ấy cũng chỉ bắt buộc với công trình vốn ngân sách. Nhưng không ai cấm anh chị đề nghị đưa đúng câu đó vào hợp đồng của mình.

Tiền ứng ra rồi thì có gì bảo đảm không?

Với phần lớn hợp đồng thi công nhà hàng thì chẳng có gì bảo đảm cả, ngoài chính tờ hợp đồng hai bên vừa ký. Chỗ này tôi thấy khách hay chủ quan nhất, vì ai cũng nghĩ đã có luật đứng sau.

Luật có một công cụ tên là bảo lãnh tạm ứng: ngân hàng đứng ra bảo đảm khoản tiền ứng, nhà thầu không làm thì ngân hàng trả lại tiền cho anh chị. Nghe rất chắc chắn. Có điều Nghị định 210/2026 Điều 12 chỉ bắt buộc dùng công cụ này khi giá trị tạm ứng lớn hơn 1 tỷ đồng, và cũng chỉ bắt buộc trong phạm vi công trình vốn đầu tư công.

Hợp đồng thi công một nhà hàng thường có khoản tạm ứng vài trăm triệu, tức nằm dưới ngưỡng đó. Nghĩa là không ai bắt nhà thầu phải có bảo lãnh, và phần lớn nhà thầu sẽ không tự đề nghị.

Anh chị có hai đường. Một là đề nghị đưa bảo lãnh tạm ứng vào hợp đồng, chấp nhận nhà thầu sẽ tính thêm phí ngân hàng vào giá. Hai là bỏ bảo lãnh, nhưng bù lại bằng cách chia nhỏ các đợt trả tiền để không lúc nào có quá nhiều tiền của mình nằm ngoài tầm với. Với công trình cỡ vài tỷ trở xuống, tức phần lớn nhà hàng, tôi thấy đường thứ hai thực tế hơn.

Chia mốc thanh toán theo cái gì thì đúng?

Chia theo kết quả cầm được trên tay, đừng chia theo ngày tháng. Mỗi đợt trả tiền nên gắn với một thứ anh chị nhìn thấy được, sờ được, hoặc cầm về nhà được, chứ không gắn với một cái mốc trên tờ lịch.

Một công trình nhà hàng đi qua bảy chặng như thế, và mỗi chặng xong là một đợt trả tiền chốt được. Đây cũng đúng là cách bên tôi chia việc: đầu bài của dự án, phương án thiết kế, con số đầu tư, hợp đồng, hồ sơ thi công, công trình, rồi hồ sơ bàn giao. Chặng nào cũng có một sản phẩm đi kèm để hai bên cùng nhìn vào mà nói chuyện.

Chia theo ngày thì hỏng ở chỗ này: tới hạn mà việc chưa xong, anh chị vẫn phải trả, vì hợp đồng ghi ngày chứ không ghi việc. Chia theo kết quả thì ngược lại, việc chưa xong là mốc chưa tới.

Còn một ngưỡng nữa luật đã tính sẵn, anh chị nên lấy về mà dùng: tiền tạm ứng phải được thu hồi hết khi giá trị thanh toán cộng dồn đạt 80% giá hợp đồng. Thu hồi ở đây nghĩa là trừ dần khoản đã ứng vào các đợt thanh toán sau, để tới gần cuối công trình thì khoản ứng ban đầu đã về không.

Con số 80% ấy đáng nhớ ở chỗ nó giữ cho 20% cuối cùng vẫn là tiền thật chưa trả, tức anh chị vẫn còn tiền trong tay khi công trình bước vào giai đoạn hoàn thiện, đúng lúc dễ phát sinh tranh cãi nhất.

Giữ lại bao nhiêu tiền, và giữ tới lúc nào?

Giữ lại một phần cho tới hết hạn bảo hành. Mức mà nhà nước đặt cho công trình của chính họ là 5% giá trị hợp đồng với các công trình cấp thông thường, và mức ấy đáng để anh chị lấy làm chuẩn.

Khoản giữ lại này khác các đợt thanh toán thông thường ở mục đích: không phải để phạt nhà thầu, cũng không phải để mặc cả thêm. Nó là để khi công trình hỏng trong thời gian bảo hành mà nhà thầu chần chừ, anh chị còn tiền mà thuê người khác vào sửa. Nghị định về bảo hành ghi thẳng quyền đó cho chủ đầu tư.

Hợp đồng nên viết rõ ba việc quanh khoản này: giữ bao nhiêu phần trăm, giữ trong bao lâu, và trả lại khi nào. Vế thứ ba hay bị bỏ quên nhất. Không ghi rõ thì tới lúc hết bảo hành, nhà thầu phải đi đòi, mà đòi mãi không được thì lần sau họ tính luôn khoản rủi ro ấy vào giá.

Chậm trả tiền hay chậm bàn giao thì xử thế nào?

Luật cho nhà thầu một cái phanh, và anh chị nên biết có cái phanh ấy để đừng vô tình chạm vào. Nghị định 210/2026 Điều 26 cho phép bên nhận thầu tạm dừng thực hiện hợp đồng khi bên giao thầu chậm thanh toán quá 56 ngày liên tục mà không có lý do chính đáng.

Năm mươi sáu ngày nghe thì dài, nhưng với một công trình nhà hàng thì đó là gần hai tháng mặt bằng đứng im trong khi tiền thuê vẫn chạy đều. Chưa kể sau khi tạm dừng, huy động lại thợ và vật tư không phải chuyện bấm nút là có ngay.

Chiều ngược lại cũng vậy: anh chị nên ghi vào hợp đồng mức phạt khi nhà thầu chậm bàn giao, và ghi luôn cách tính. Luật không ấn định mức nào cho công trình tư nhân, nên đây là chỗ hai bên tự thỏa thuận. Không ghi thì tới lúc chậm thật, anh chị chỉ còn cách giục suông.

Gộp lại thì hợp đồng nên ghi những gì về tiền?

Sáu dòng dưới đây là mức tối thiểu nên có. Thiếu dòng nào thì tới lúc hai bên tranh cãi, bên soạn hợp đồng sẽ hiểu chỗ trống ấy theo hướng có lợi cho họ, mà anh chị thì chẳng có gì trong tay để cãi lại.

Cột bên phải không phải luật áp cho anh chị. Đó là mức nhà nước tự đặt cho công trình của chính họ, nêu ra để anh chị lấy làm chuẩn lúc thương lượng.

Ghi vào hợp đồng	Mức nhà nước đặt cho công trình của mình
Tạm ứng bao nhiêu phần trăm	sàn 20% và trần 30% với hợp đồng dưới 10 tỷ
Có bảo lãnh tạm ứng hay không	bắt buộc khi tạm ứng trên 1 tỷ
Trả làm mấy đợt, mỗi đợt chốt bằng kết quả gì	luật không ấn định, hai bên tự chia
Thu hồi hết tạm ứng vào lúc nào	khi thanh toán cộng dồn đạt 80%
Giữ lại bao nhiêu, giữ tới khi nào	5% giá trị hợp đồng, tới hết hạn bảo hành
Bên nào chậm thì xử ra sao	nhà thầu được tạm dừng nếu chậm trả quá 56 ngày

Còn thứ tự làm thì nên như thế này: chốt cách chia mốc trước, chốt con số phần trăm sau. Nhiều người làm ngược lại, cãi nhau nửa buổi về con số tạm ứng rồi ký luôn phần chia đợt mà không đọc. Muốn biết trước đó nên kiểm nhà thầu bằng những câu gì, anh chị đọc sáu câu hỏi để biết họ làm được.