Có một câu tôi nghe đi nghe lại suốt mười mấy năm làm nghề, và lần nào cũng thấy khó trả lời: "Sao ba bên báo giá cho cùng một cái nhà hàng mà chênh nhau tới vài trăm triệu?"
Người hỏi thường đang cầm ba tờ báo giá trên tay, ngồi so từng dòng, càng so càng rối. Thật ra chỗ rối không nằm trong ba tờ báo giá, mà nằm ở khúc trước đó, lúc anh chị gọi ba bên tới xem mặt bằng.
Vì sao ba nhà thầu báo giá cho cùng một cái quán lại lệch nhau vài trăm triệu?
Phần lớn là vì ba bên đang trả lời ba đề bài khác nhau, chứ không phải vì đơn giá của họ khác nhau.
Anh chị đưa cho ba người cùng một mặt bằng, nói cùng một câu "tôi muốn làm nhà hàng lẩu, khoảng chừng này chỗ ngồi", rồi để họ tự về tính. Bên thứ nhất hình dung một cái nhà hàng vừa phải, vật liệu tầm trung. Bên thứ hai nghe chữ "lẩu" thì tính luôn hệ hút mùi tại bàn cho từng chỗ ngồi. Bên thứ ba thấy trần nhà thấp, đoán anh chị sẽ phải hạ trần kỹ thuật, nên cộng thêm cả khoản hạ trần. Ba con số ra đời từ ba hình dung, mà ba hình dung thì do chính chỗ trống trong lời anh chị nói mà thành.
Cái này tôi kể từ phía người từng chịu thiệt, chứ không phải đứng ngoài mà bình. Có giai đoạn bên tôi đi thuê đối tác làm một số hạng mục, viết bản mô tả không kỹ, và bên báo giá nhìn ra ngay chỗ hở đó để tráo vật liệu. Tôi kể trọn chuyện bị tráo vật liệu ở bài sáu câu hỏi để biết nhà thầu làm được, đây không nhắc lại.
Chỗ tôi muốn nói ở bài này ngược chiều: không phải đọc ba tờ báo giá thế nào, mà là đưa cho họ cái gì để ba tờ báo giá so được với nhau.
Trước khi gọi nhà thầu tới xem mặt bằng, phải tự chốt xong những gì?
Hai thứ. Rõ mình muốn gì, và rõ mình có bao nhiêu tiền.
Nghe thì đơn giản, mà đây đúng là hai chỗ người mở nhà hàng lần đầu hay để trống nhất. Không rõ mình muốn gì thì mọi phương án bên nào đưa ra cũng thấy hay hay, cũng thấy tiêng tiếc, rồi đâm ra lấy của người này một tí, người kia một tí. Đẽo cày giữa đường như vậy thì cái nhà hàng làm ra nhìn hổ lốn, không ra một phong cách nào cả.
Còn không rõ mình có bao nhiêu tiền thì hỏng ở chỗ khác, hỏng lâu hơn. Bản vẽ cứ phải sửa tới sửa lui vì lần nào chốt xong cũng thấy vượt túi. Mà tệ hơn nữa là tới lúc thi công, có phát sinh gì thì cũng không biết lấy đâu ra mà bù.
Có nên nói thẳng ngân sách cho nhà thầu biết không?
Nên. Và đây là chỗ tôi hay phải thuyết phục khách nhiều nhất.
Phần lớn chủ đầu tư đều giấu con số ngân sách, vì sợ hớ. Bụng nghĩ thế này: mình mà nói ra là có một tỷ, thì kiểu gì bên kia cũng vẽ ra đủ thứ cho vừa hết một tỷ; im đi thì may ra họ báo thấp hơn. Tôi hiểu cái lo ấy, nhưng nói thật là nó sai, và cái sai này trả giá bằng chính thời gian của anh chị.
Anh chị cứ hình dung đi chợ mua đồ ăn cho sáu người mà trong đầu không định trước sẽ tiêu bao nhiêu. Ra tới hàng cá, thấy con cá ngon quá, mua luôn cả con. Đáng lẽ chỉ nên mua nửa con thôi, phần tiền còn lại để mua rau, mua gia vị, mua mấy thứ lặt vặt khác cho bữa cơm nó thành bữa cơm. Đằng này tiêu gần hết vào con cá rồi, mà mâm thì vẫn còn trống mấy chỗ.
Làm nhà hàng y hệt thế, chỉ khác là con số lớn hơn nhiều. Không nói ra mức mình định tiêu thì đơn vị thiết kế vẽ theo hình dung của họ, vẽ xong anh chị mới giật mình, thế là sửa. Sửa vài vòng như vậy là mất mấy tuần, mà mặt bằng thì vẫn tính tiền thuê đều đặn từng ngày, chẳng đợi ai.
Nói ra một mức thì khác. Nói ra rồi, nhà thầu buộc phải xếp thứ tự cái gì làm trước cái gì làm sau trong đúng khoảng tiền anh chị đưa ra. Nhìn vào thứ tự họ xếp là biết ngay họ có hiểu mình không.
Một bộ đầu bài đủ dùng gồm những gì?
Đầu bài là bản mô tả anh chị đưa cho nhà thầu trước khi họ tính tiền. Trong đó ghi rõ mặt bằng đang thế nào và anh chị muốn ra cái gì.
Bên tôi có sẵn một phiếu khảo sát dùng cho mọi công trình, và nó chính là bộ đầu bài ấy. Mấy ô dưới đây là những ô mà thiếu một cái là con số cuối cùng lệch ngay:
| Cần nói rõ | Vì sao nhà thầu cần biết | Bỏ trống thì báo giá lệch ở đâu |
|---|---|---|
| Diện tích sàn, chiều cao thông thủy, mặt tiền ngang dọc | Quyết được bố trí chỗ ngồi và cách đi đường ống | Bên tính dư chỗ ngồi, bên tính thiếu, hai bảng không so được |
| Hiện trạng cơ sở vật chất đang có gì, giữ lại được gì | Quyết phần phải đập bỏ | Bên tính đập sạch, bên tính giữ lại nửa, chênh nhau cả trăm triệu |
| Công suất điện hiện có và công suất cần đạt | Bếp công nghiệp ăn điện nặng, thiếu tải là phải nâng | Khoản nâng điện có bên đưa vào, có bên để ngoài |
| Hiện trạng phòng cháy: đủ, một phần, hay chưa có | Quyết khối lượng phải làm lại và thời gian chờ thẩm duyệt | Bên nào tính sót thì tới lúc thi công mới lòi ra |
| Mô hình và thực đơn đã chốt tới đâu | Lẩu, nướng, cà phê ra ba cái bếp khác hẳn nhau | Bếp vẽ sai mô hình là hạng mục đắt nhất phải làm lại |
| Muốn thuê trọn gói hay tách từng gói việc | Quyết phạm vi họ báo giá | Bên báo trọn gói, bên báo mỗi phần thô, hai con số vốn không cùng loại |
| Mức tiền định bỏ ra | Quyết thứ tự ưu tiên trong đúng khoảng tiền đó | Xem mục nói thẳng ngân sách ở trên |
| Ưu tiên trước nhất: giá, tiến độ, hay chất lượng | Ba ưu tiên này kéo phương án đi ba ngả | Bên tối ưu giá, bên tối ưu tiến độ, so nhau thành so nhầm |
Anh chị để ý một điều: không ô nào trong bảng này đòi anh chị phải biết nghề. Chúng chỉ đòi anh chị biết rõ mình đang có gì và muốn gì. Phần chuyên môn là việc của nhà thầu.
Vậy trước buổi gặp đầu tiên nên làm gì?
Ngồi xuống viết ra tám dòng ở bảng trên, gửi cho cả ba bên cùng một bản. Có dòng nào chưa trả lời được thì ghi thẳng là chưa biết, đừng bỏ trống. Chưa biết cũng là một thông tin, và người làm nghề đọc ra ngay.
Làm được đúng thế thôi thì ba tờ báo giá quay về sẽ nằm trên cùng một mặt phẳng, và lúc ấy chênh lệch giữa chúng mới thật sự nói lên điều gì đó về ba nhà thầu. Còn đọc một bảng báo giá thì soi theo thứ tự nào, tôi viết riêng ở bài đọc một bảng báo giá thi công.
Bên tôi nhận việc thì buổi đầu bao giờ cũng ngồi làm đúng tám dòng trên cùng khách, trước khi đưa ra bất cứ con số báo giá nào. Anh chị muốn xem bên tôi hỏi những gì, cứ đặt một buổi trao đổi. Hỏi xong tự khắc biết mình còn thiếu chỗ nào.
- Hạng mục liên quan: Nhận trọn gói từ bản vẽ tới bàn giao
- Công trình đã làm: Long Wang — chuỗi chúng tôi làm nhiều cơ sở liền
Về người viết
Lưu Văn Sỹ, giám đốc New Sky, mười năm làm thiết kế và thi công nhà hàng. New Sky nhận trọn thiết kế - thi công nhà hàng, công trình đã bàn giao trải ba miền, và có xưởng riêng sản xuất nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn).
Xem cả cụm Chọn nhà thầu — 14 bài
Anh chị đang cầm báo giá trong tay? Đặt một buổi, chúng tôi đọc cùng anh chị: bảng ấy còn thiếu khoản nào, và điều khoản nào nên hỏi lại trước khi ký.
Đặt buổi tư vấn