Anh chị mời 3 bên báo giá cho cùng một nhà hàng, nhận về 3 con số lệch nhau xa. Câu hỏi bật ra đầu tiên là: "Sao cùng một cái nhà hàng mà 3 bên báo giá chênh lệch nhau nhiều thế?"
Rồi anh chị cầm 3 tờ báo giá trên tay, ngồi so từng dòng, càng so càng rối. Thật ra chỗ rối không nằm trong 3 tờ báo giá. Chỗ rối nằm ở khúc trước, lúc anh chị gọi 3 bên tới xem mặt bằng.
Trong bài, "đầu bài" là bản mô tả anh chị đưa cho nhà thầu trước khi họ tính tiền: mặt bằng đang thế nào, anh chị muốn ra cái gì. Có người gọi là "đề bài". "Nhà thầu" là đơn vị anh chị mời báo giá thi công.
Vì sao 3 nhà thầu báo giá cho cùng một nhà hàng lại lệch nhau nhiều?
Phần lớn là vì 3 bên đang trả lời 3 đề bài khác nhau, chứ không phải vì đơn giá của họ khác nhau.
Anh chị đưa cho 3 người cùng một mặt bằng, nói cùng một câu: "tôi muốn làm nhà hàng lẩu, khoảng chừng này chỗ ngồi". Rồi để họ tự về tính. Bên thứ nhất hình dung một nhà hàng vừa phải, vật liệu tầm trung. Bên thứ hai nghe chữ "lẩu" thì tính luôn hệ hút mùi tại bàn cho từng chỗ ngồi.
Bên thứ ba thấy trần nhà thấp mà bếp lại cần đường ống to. Bên này đoán anh chị sẽ phải làm một lớp trần giả để giấu ống, nên cộng thêm cả khoản trần giả. 3 bên tính theo 3 hình dung khác nhau. Mà 3 hình dung khác nhau vì anh chị chưa nói rõ mình muốn gì.
Bên tôi cũng từng dính chỗ hở kiểu này khi đi thuê đối tác. Tôi kể trọn chuyện ở bài 6 câu hỏi để biết nhà thầu làm được việc.
Bài này tôi không bàn chuyện đọc 3 tờ báo giá thế nào. Tôi bàn chuyện đưa cho nhà thầu cái gì để 3 tờ báo giá so được với nhau.
Trước khi gọi nhà thầu tới xem mặt bằng, phải tự chốt xong những gì?
2 thứ: rõ mình muốn gì, và rõ mình có bao nhiêu tiền. 2 thứ này về sau sẽ nằm rải trong 8 dòng đầu bài ở bảng phía dưới. Nhưng phải tự chốt trước, vì không ai chốt hộ được.
Chưa có mức nào trong đầu thì cứ ghi đúng khoảng tiền anh chị đang có. Rồi để nhà thầu nói cho biết khoảng tiền đang có làm được tới đâu. Câu trả lời của nhà thầu cũng là thứ dùng được.
Nghe thì đơn giản, mà đây đúng là 2 chỗ người mở nhà hàng lần đầu hay để trống. Không rõ mình muốn gì thì bên nào đưa phương án ra mình cũng thấy hay hay, cũng thấy tiêng tiếc. Rồi đâm ra lấy của người này một tí, người kia một tí. Đẽo cày giữa đường như vậy thì nhà hàng làm ra nhìn hổ lốn, không ra một phong cách nào cả.
Còn không rõ mình có bao nhiêu tiền thì hỏng ở chỗ khác, và kéo dài hơn. Bản vẽ cứ phải sửa tới sửa lui, vì lần nào chốt xong cũng thấy vượt túi. Tệ hơn nữa là tới lúc thi công, có phát sinh gì thì cũng không biết lấy đâu ra mà bù.
Có nên nói thẳng ngân sách cho nhà thầu biết không?
Nên. Và đây là chỗ khách hay ngại nói ra.
Nhiều người mở nhà hàng giấu con số ngân sách, vì sợ hớ. Bụng nghĩ thế này: mình mà nói ra là có 1 tỷ, thì kiểu gì bên kia cũng đưa đủ thứ vào phương án cho vừa hết 1 tỷ. Im đi thì may ra họ báo thấp hơn. Cái lo này có phần đúng. Nhưng giấu tiền không chữa được nó, mà anh chị còn trả thêm bằng chính thời gian của mình.
Phần đúng nằm ở đây: nói ra 1 tỷ thì phần nhiều các bên sẽ làm phương án cho vừa 1 tỷ, ít bên trả về phương án 800 triệu. Nhưng anh chị lại cần đúng điều này, vì tiền có bấy nhiêu thì phải biết bấy nhiêu tiền làm được tới đâu.
Cái đáng lo chỉ là phương án bị thêm những thứ mình không cần, cho đủ con số. Chuyện này phần nhiều lộ ra được bằng một câu hỏi, không cần giấu tiền. Đưa mức tiền ra, rồi hỏi thêm: nếu phải cắt bớt thì bên anh cắt ở đâu trước? Nghe câu trả lời, anh chị biết được nhiều hơn là nhìn con số tổng.
Còn giấu con số đi thì mất nhiều hơn được. Anh chị cứ hình dung đi chợ mua đồ ăn cho 6 người, mà trong đầu không định trước sẽ tiêu bao nhiêu. Ra tới hàng cá, thấy con cá ngon quá, mua luôn cả con. Đáng lẽ chỉ nên mua nửa con, phần tiền còn lại để mua rau mua gia vị. Đằng này tiêu gần hết vào con cá rồi, mà mâm vẫn còn trống mấy chỗ.
Làm nhà hàng y hệt thế, chỉ khác là con số lớn hơn nhiều. Không nói ra mức mình định tiêu thì bên thiết kế làm phương án theo hình dung của họ. Xong phương án anh chị mới giật mình, thế là sửa. Sửa vài vòng như vậy là mất mấy tuần, mà chủ nhà thì vẫn tính tiền thuê đều đặn từng ngày, chẳng đợi ai.
Nhiều đơn vị nhận cả thiết kế lẫn thi công về một mối, nên bên thiết kế với bên làm thường là một. Thuê tách ra thì anh chị gửi đầu bài cho cả hai bên.
Nói ra một mức thì khác. Nhà thầu buộc phải xếp thứ tự việc nào làm trước, việc nào làm sau trong đúng khoảng tiền anh chị đưa ra. Anh chị đọc được thứ tự này mà không cần biết nghề: xem họ dồn tiền vào đâu.
Dồn vào bếp, vào điện nước, vào hút mùi thì họ đang lo phần anh chị dùng hằng ngày. Phần này sửa lại thì rất tốn. Dồn vào mặt tiền, vào đèn, vào đồ trang trí thì họ đang lo phần nhìn. Không có bên nào sai. Nhưng thứ tự của họ ngược với thứ tự trong đầu anh chị thì hai bên chưa hiểu nhau.
Một bộ đầu bài đủ dùng gồm những gì?
Bên tôi có sẵn một phiếu khảo sát dùng cho mọi công trình, dài mấy trang, chia theo từng bộ phận chuyên môn. 8 dòng dưới đây là phần rút gọn của phiếu: những ô mà thiếu một ô là mấy bảng báo giá lệch nhau ngay. Đủ 8 dòng thì 3 bên đã tính trên cùng một đề bài. Phần lớn mấy ô còn lại của phiếu thuộc phần chuyên môn, để nhà thầu điền khi tới khảo sát.
| Cần nói rõ | Vì sao nhà thầu cần biết | Bỏ trống thì báo giá lệch ở đâu |
|---|---|---|
| Diện tích sàn, chiều cao từ mặt sàn lên trần, bề ngang mặt tiền và chiều sâu của mặt bằng | Quyết định cách bố trí chỗ ngồi và cách đi đường ống | Bên tính dư chỗ ngồi, bên tính thiếu, mấy bảng không so được với nhau |
| Hiện trạng cơ sở vật chất đang có gì (còn giữ lại được gì thì để nhà thầu trả lời khi tới khảo sát) | Quyết định phần phải đập bỏ | Bên tính đập sạch, bên tính giữ lại nửa, chênh lệch nhau rất nhiều |
| Công suất điện hiện có (còn cần đạt bao nhiêu thì để nhà thầu tính) | Bếp công nghiệp dùng nhiều điện. Mức điện đang có không đủ thì phải xin nâng, có thủ tục và mất thời gian riêng | Khoản nâng điện có bên đưa vào, có bên để ngoài |
| Hiện trạng phòng cháy: đủ, một phần, hay chưa có | Quyết định khối lượng phải làm lại và thời gian chờ thẩm định | Bên nào tính sót thì tới lúc thi công khoản sót mới lòi ra |
| Mô hình đã chốt chưa, bếp chủ đạo là loại nào | Lẩu, nướng, cà phê ra 3 kiểu bếp khác hẳn nhau | Bản vẽ bếp không khớp mô hình thì phải làm lại một hạng mục tốn kém |
| Muốn giao trọn một đầu mối hay tách ra thuê từng phần | Quyết định phạm vi họ báo giá | Bên báo trọn gói, bên chỉ báo phần thô, tức đập phá, làm tường, trát và điện nước. Thế là 2 con số vốn không cùng loại |
| Mức tiền định bỏ ra | Quyết định thứ tự ưu tiên trong đúng khoảng tiền anh chị đưa | Mỗi bên tự đoán một mức, 3 bảng ra 3 tầm giá, so nhau vô nghĩa |
| Ưu tiên trước nhất: giá, tiến độ, chất lượng, hay cân bằng cả 3 | 3 thứ này giằng co nhau. Ép giá thì bớt ở phần hoàn thiện, tức ốp lát, sơn và lắp đồ. Ép tiến độ thì thêm ca đêm và tiền tăng ca. Giữ chất lượng thì phải nới giá hoặc nới thời gian | Bên dồn cho giá rẻ, bên dồn cho tiến độ, so nhau thành so nhầm |
4 dòng cuối bảng thì anh chị tự trả lời được ngay, vì chúng hỏi về ý mình. 4 dòng đầu hỏi về hiện trạng mặt bằng, và chỗ này phải nói cho sòng phẳng: có mấy con số anh chị chưa biết là chuyện bình thường.
Cứ ghi những gì mình biết, còn lại ghi thẳng là chưa biết. Diện tích thì hợp đồng thuê hoặc chủ nhà có. Chiều cao thì cầm thước dây đo thử một chỗ cũng ra. Công suất điện thì hỏi chủ nhà hoặc ban quản lý tòa nhà. Phòng cháy thì hỏi xem mặt bằng đã có hệ thống chưa, có hồ sơ chưa.
Mặt bằng nằm trong tòa nhà hay trung tâm thương mại thì hỏi ban quản lý thêm 2 câu. Phiếu khảo sát bên tôi cũng có 2 câu này. Một là tòa nhà cấp điện và nước tới đâu, phần nào nhà hàng tự làm. Hai là chỗ thải khói, thải mùi và đường ống kỹ thuật đã rõ chưa.
Riêng 2 phần ghi trong ngoặc ở bảng thì để nhà thầu trả lời khi tới khảo sát. Đó là còn giữ lại được gì, và điện cần đạt bao nhiêu. Câu trả lời của mấy bên khác nhau chính là thứ đáng so.
Vậy trước buổi gặp đầu tiên nên làm gì?
Ngồi xuống viết ra 8 dòng ở bảng trên, rồi gửi cho từng bên định mời một bản y hệt nhau. Mời mấy bên thì tùy sức anh chị theo dõi. Chỉ mời một bên thì không có gì để so. Mời nhiều quá thì mỗi bên một kiểu trình bày, đọc hết đã hết hơi. Đủ để thấy một khoảng giá và vài cách nghĩ khác nhau là được.
Có dòng nào chưa trả lời được thì ghi thẳng là chưa biết, đừng bỏ trống. Chưa biết cũng là thông tin, và người làm nghề đọc ra ngay.
Làm được đúng thế thì mấy tờ báo giá quay về sẽ tính trên cùng một đề bài. Lúc này anh chị mới thấy được điều thật: bên nào đắt hơn là đắt ở hạng mục nào, bên nào rẻ hơn là rẻ vì bỏ bớt phần nào. Còn đọc một bảng báo giá theo thứ tự nào, tôi viết riêng ở bài đọc một bảng báo giá thi công.
Anh chị viết đầu bài trước rồi mang tới buổi gặp, không phải chờ ai làm hộ. Bên tôi nhận việc thì buổi đầu cũng ngồi soát lại đúng mấy dòng này cùng khách, trước khi đưa ra con số nào. Anh chị viết xong mà muốn có người soát cùng thì cứ đặt một buổi trao đổi.
Viết xong đầu bài rồi thì bước sau là dựng phương án, tức khâu thiết kế nhà hàng.
Về người viết
Lưu Văn Sỹ, giám đốc New Sky, 10 năm làm thiết kế và thi công nhà hàng. New Sky nhận trọn thiết kế - thi công nhà hàng, công trình đã bàn giao trải ba miền, và có xưởng riêng sản xuất nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn).
Xem cả cụm Chọn nhà thầu (14 bài)
Anh chị đang cầm báo giá trong tay? Đặt một buổi, chúng tôi đọc cùng anh chị: bảng báo giá anh chị đang cầm còn thiếu khoản nào, và điều khoản nào nên hỏi lại trước khi ký.
Đặt buổi tư vấn