Đọc một bảng báo giá thi công quán: chỗ nào là chỗ để hở?

Anh chị gửi cùng một bản vẽ cho ba đơn vị. Ba tuần sau nhận về ba bảng báo giá, cái rẻ nhất kém cái đắt nhất vài trăm triệu.

Cầm ba bảng vào tay thì hầu như ai cũng mở ngay cột đơn giá ra so. Mà chỉ so cột đơn giá thì bỏ lỡ đúng chỗ sinh ra chênh lệch, vì trong nghề này chênh lệch hiếm khi nằm ở đơn giá. Chỗ chênh nằm ở những gì bảng báo giá không nói.

Dưới đây tôi chỉ ra từng chỗ bảng báo giá hay bỏ trống, theo đúng thứ tự nên đọc.

Vì sao ba báo giá cho cùng một cái quán lại chênh nhau tới vài trăm triệu?

Vì mỗi bên đang báo giá cho một thứ khác nhau, dù cùng nhìn một bản vẽ. Bản vẽ nói hình dáng, còn báo giá thì phải trả lời những câu bản vẽ không nói: dùng vật tư nào, dày bao nhiêu, của hãng nào, đếm khối lượng theo cách gì.

Mỗi câu bỏ trống là một chỗ chênh. Cộng lại vài chỗ là ra vài trăm triệu, mà cả ba bên đều không sai.

Chỗ hở lớn nhất mà tôi biết nằm ở bản mô tả tiêu chuẩn vật tư. Mô tả càng chung chung thì khoảng chênh càng rộng, và bên báo giá nào cũng nhìn ra khoảng ấy. Chính bên tôi từng ăn đòn ở đúng chỗ này khi đi thuê đối tác, chuyện đó tôi kể ở bài sáu câu hỏi để biết nhà thầu làm được.

Cho nên câu hỏi đúng khi cầm ba bảng báo giá không phải "sao bên kia rẻ thế". Câu đúng là: cùng một hạng mục, ba bên đang mô tả giống nhau tới đâu?

Bóc tách khối lượng theo bản vẽ và theo mét vuông khác nhau ra sao?

Khác ở chỗ một bên đếm từng đầu việc, còn bên kia áp một con số bình quân cho cả diện tích. Cách thứ hai ra kết quả nhanh hơn nhiều, nhưng nó giấu mất những chỗ mà nhà hàng của anh chị khác với mức bình quân ấy.

Bóc tách khối lượng là đếm xem công trình cần bao nhiêu vật tư, bao nhiêu ngày công. Nghề có ba cách làm:

Cách bóc tách	Nghĩa là gì	Rủi ro cho người bỏ tiền
Theo bản vẽ	Đếm từng đầu việc, từng mét vuông tường, từng mét ống	Rủi ro ít nhất, nhưng đòi nhà thầu làm kỹ và mất thời gian
Theo định mức mét vuông	Lấy một suất bình quân nhân với diện tích	Chỗ nào nhà hàng mình khác chuẩn thì lòi ra sau, thành phát sinh
Hỗn hợp	Phần chính bóc theo bản vẽ, phần phụ áp định mức	Rủi ro tùy chỗ nào bị áp định mức

Anh chị cứ hỏi thẳng nhà thầu là họ dùng cách nào. Câu trả lời cho biết hai điều: bảng giá này chắc tới đâu, và họ có định làm việc kỹ với mình hay không.

Có một dấu hiệu dễ nhận ra: bảng báo giá chỉ có mấy dòng lớn kiểu "phần điện nước: 250 triệu" thì gần như chắc chắn là áp định mức. Bảng bóc theo bản vẽ bao giờ cũng dài, chia nhỏ, và nhìn hơi rối mắt.

"Đạt chuẩn TCVN" ghi trong báo giá có ràng buộc được nhà thầu không?

Phần lớn là không, và đây là chỗ đáng để anh chị dừng lại hỏi thêm một câu. Trong hệ thống văn bản Việt Nam, tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật là hai thứ khác nhau, mà chỉ một trong hai là bắt buộc.

Theo Luật Tiêu chuẩn và Quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn là thứ áp dụng tự nguyện; nó chỉ trở thành bắt buộc khi có văn bản quy phạm pháp luật hoặc quy chuẩn kỹ thuật viện dẫn tới nó. Còn quy chuẩn kỹ thuật thì bắt buộc áp dụng.

Trên giấy tờ, tiêu chuẩn mang ký hiệu TCVN, còn quy chuẩn mang ký hiệu QCVN. Nên khi bảng báo giá ghi "đạt chuẩn TCVN" mà không kèm số hiệu nào, thì câu ấy chưa hứa điều gì mà anh chị đem ra đối chiếu được.

Hỏi lại thì rất gọn: số hiệu nào, và nó là TCVN hay QCVN? Hỏi xong thì hoặc anh chị nhận được một số hiệu để tra, hoặc anh chị biết câu kia chỉ là chữ cho đẹp bảng báo giá.

Chuyện tiêu chuẩn với quy chuẩn còn quyết định cả những khoản lớn hơn tiền vật tư nhiều, chẳng hạn khi nào thì buộc phải gia cố sàn cho khu bếp. Tôi viết riêng ở bài bếp đặt trên lầu thì khi nào phải gia cố sàn.

Dự phòng phí trong báo giá nên là bao nhiêu?

Không có con số nào đúng cho mọi công trình, mà ai nói với anh chị một con số chắc nịch là người đó đang nói quá phần mình biết. Riêng câu này, ngoài kia đang truyền nhau ít nhất ba mức khác hẳn nhau.

Có nơi khuyên để dành 20 đến 30% tổng đầu tư. Có nơi nói 10 đến 20%, cũng tính trên tổng đầu tư. Lại có nơi tính dự phòng phí ngay trong bảng báo giá thi công, chỉ khoảng 2%. Gốc đo đã khác thì không đem so thẳng với hai mức kia được. Ba con số ấy đứng cách nhau rất xa, mà bên nào cũng có cái lý của bên đó.

Chỗ này tôi không chọn hộ anh chị. Nhưng ba mức chênh nhau đến thế thì đủ hiểu một điều: dự phòng phí không phải con số cố định của nghề, mà cao hay thấp là tùy anh chị chốt được bao nhiêu thứ trước khi ký.

Bản vẽ chi tiết, vật tư chốt xong chủng loại, mặt bằng đã khảo sát kỹ tới phần ngầm thì dự phòng thấp là hợp lẽ. Ngược lại, nếu còn nhiều thứ "tính sau" thì con số dự phòng thấp trong bảng báo giá chẳng phải tin mừng, nó chỉ có nghĩa là phần chưa tính sẽ hiện ra ở chỗ khác.

Nên hỏi thế này thì được việc hơn: khoản dự phòng này dự phòng cho những rủi ro nào? Nhà thầu trả lời được cụ thể thì con số ấy có gốc.

Báo giá đã có rồi thì còn khoản nào chưa nằm trong đó?

Có bốn khoản thường nằm ngoài bảng báo giá thi công, mà cuối cùng vẫn nằm trong tổng số tiền anh chị phải bỏ ra. Biết trước bốn khoản này thì anh chị đọc bảng báo giá với con mắt khác hẳn.

• Chi phí đi lại nếu công trình ở xa. Nghề thường giữ đơn giá gốc theo vùng, rồi cộng thêm mấy phần trăm cho công trình ở tỉnh xa, gồm vận chuyển, ăn ở cho thợ và tăng ca. Khoản này rốt cuộc vẫn là anh chị chịu, nên hỏi trước cho rõ.
• Trượt giá vật tư nếu công trình kéo dài. Hợp đồng có cho điều chỉnh giá không, điều chỉnh theo cái gì.
• Thủ tục và giấy phép: xin phép, nâng công suất điện, thẩm định kết cấu nếu mặt bằng cần.
• Thiết bị bếp nếu anh chị tự mua. Nhiều bảng báo giá không gồm phần này, mà đây lại là khoản lớn.

Bốn khoản trên không phải nhà thầu giấu; nằm ngoài phạm vi báo giá thi công là hợp lẽ. Chỉ có điều nếu anh chị không hỏi thì cũng không ai chủ động nói, và tới lúc gộp sổ mới thấy tổng vượt xa con số trong bảng.

Anh chị nào đang tính tự đứng ra thuê từng tổ đội thay vì giao trọn một đầu mối thì càng phải nhớ mục này, vì mấy khoản nằm ngoài ấy sẽ về tay mình cả. Tôi cân hai cách thuê ở bài tự thuê thợ hay thuê trọn gói.

Vậy đọc một bảng báo giá thì nên bắt đầu từ đâu?

Đừng bắt đầu từ dòng tổng cộng, cũng đừng bắt đầu từ cột đơn giá. Bắt đầu từ phần mô tả, rồi mới sang các con số. Đọc theo chiều đó thì con số cuối cùng mới nói lên được điều gì.

Thứ tự đọc tôi vẫn khuyên là thế này:

Đọc thứ mấy	Đọc cái gì	Tìm cái gì
Thứ nhất	Phần mô tả vật tư từng hạng mục	Chỗ nào ghi chung chung, chỗ nào ghi "tương đương"
Thứ hai	Cách bóc tách khối lượng	Theo bản vẽ hay theo định mức mét vuông
Thứ ba	Những hạng mục KHÔNG có trong bảng	Bốn khoản ở mục trên
Thứ tư	Dự phòng phí và điều kiện điều chỉnh giá	Dự phòng cho rủi ro nào, giá được điều chỉnh khi nào
Cuối cùng	Đơn giá và tổng cộng	Lúc này mới đủ căn cứ mà nhìn con số

Đọc theo thứ tự này thì tới lúc nhìn dòng tổng cộng, anh chị đã biết con số ấy đang bao gồm những gì. Còn đọc ngược lại thì con số tổng chỉ là một con số.

Bảng báo giá rồi sẽ thành phụ lục của hợp đồng, nên chỗ nào mô tả còn hở thì sửa ngay lúc này, đừng đợi tới lúc ký. Những điều khoản khác trong hợp đồng cần soi kỹ, tôi viết ở bài điều khoản nào trong hợp đồng thi công là bẫy. Còn muốn xem bên tôi bóc tách và trình bày một bảng giá ra sao thì ghé trang dịch vụ thiết kế và thi công.