Đọc một bảng báo giá thi công quán: chỗ nào là chỗ để hở?

Anh chị gửi cùng một bản vẽ cho 3 đơn vị. 3 tuần sau nhận về 3 bảng báo giá, bảng rẻ nhất kém bảng đắt nhất vài trăm triệu.

Cầm 3 bảng vào tay thì hầu như ai cũng mở ngay cột đơn giá ra so. Chỉ so cột đơn giá thì bỏ lỡ đúng chỗ sinh ra chênh lệch. Trong nghề này chênh lệch hiếm khi nằm ở đơn giá. Chênh lệch nằm ở những gì bảng báo giá không nói.

Dưới đây tôi chỉ ra từng chỗ bảng báo giá hay bỏ trống, theo đúng thứ tự nên đọc.

Trong bài, "đơn giá" là giá cho một đơn vị việc, như 1m² trần hay 1 mét ống. "Hạng mục" là từng phần việc lớn như điện nước, trần, bếp. "Khối lượng" là lượng việc phải làm, đếm bằng m², mét, cái. "Bóc tách khối lượng" là đếm xem công trình cần bao nhiêu vật tư, bao nhiêu ngày công. "Định mức" là một con số bình quân tính sẵn cho 1m².

Vì sao 3 báo giá cho cùng một nhà hàng lại chênh lệch nhau tới vài trăm triệu?

Vì mỗi bên đang báo giá cho một thứ khác nhau, dù cùng nhìn một bản vẽ. Bản vẽ cho biết hình dáng. Báo giá thì phải trả lời những câu bản vẽ không nói: dùng vật tư nào, dày bao nhiêu, của hãng nào, đếm khối lượng theo cách gì.

Mỗi câu bỏ trống là một chỗ chênh lệch. Cộng lại vài chỗ là ra vài trăm triệu, mà cả 3 bên đều không sai.

Chỗ hở lớn nhất tôi biết nằm ở bản mô tả tiêu chuẩn vật tư. Mô tả càng chung chung thì khoảng chênh lệch càng rộng, và bên báo giá thường nhìn ra khoảng hở. Chính bên tôi từng chịu thiệt ở đúng chỗ này khi đi thuê đối tác. Chuyện này tôi kể ở bài 6 câu hỏi để biết nhà thầu làm được.

Cho nên khi cầm 3 bảng báo giá, đừng dừng ở câu "sao bên kia rẻ thế". Câu nên hỏi là: cùng một hạng mục, 3 bên đang mô tả giống nhau tới đâu?

Bóc tách khối lượng theo bản vẽ và theo m² khác nhau ra sao?

Bóc theo bản vẽ là đếm từng đầu việc. Bóc theo m² là áp một con số bình quân cho cả diện tích. Cách thứ hai ra kết quả nhanh hơn nhiều, nhưng giấu mất những chỗ nhà hàng của anh chị khác mức bình quân.

Nghề có 3 cách bóc tách:

Anh chị cứ hỏi thẳng nhà thầu dùng cách nào. Nghe câu trả lời là biết 2 điều: bảng báo giá chắc tới đâu, và họ có định làm việc kỹ với anh chị hay không.

Có một dấu hiệu dễ nhận ra. Bảng báo giá chỉ có mấy dòng gộp thô kiểu "phần điện nước: 250 triệu" thì gần như chắc chắn là áp định mức. Bảng bóc theo bản vẽ bao giờ cũng dài, chia nhỏ, và nhìn hơi rối mắt.

Mỗi hạng mục tính tiền theo cách nào?

Không phải hạng mục nào cũng tính tiền theo cùng một cách. Bảng dưới đây ghi cách các nhà thầu và xưởng thường báo giá. Tôi gom bảng này hồi tháng 9 năm 2026.

4 hàng đầu tính theo m² sàn. Tính theo m² sàn thì dễ lấy một mức bình quân cho nhanh, nên đây là mấy chỗ dễ áp định mức nhất.

"Đạt chuẩn TCVN" ghi trong báo giá có ràng buộc được nhà thầu không?

Phần lớn là không, và đây là chỗ đáng để anh chị dừng lại hỏi thêm một câu. Trong hệ thống văn bản Việt Nam, tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật là 2 thứ khác nhau.

Tiêu chuẩn là thứ áp dụng tự nguyện, còn quy chuẩn kỹ thuật thì bắt buộc áp dụng. Luật Xây dựng 135/2025 Điều 7 khoản 1 ghi thêm một ngoại lệ: tiêu chuẩn nào được viện dẫn trong quy chuẩn kỹ thuật hoặc văn bản pháp luật thì không còn tự nguyện nữa.

Trên giấy tờ, tiêu chuẩn mang ký hiệu TCVN, còn quy chuẩn mang ký hiệu QCVN. Bảng báo giá ghi "đạt chuẩn TCVN" mà không kèm số hiệu nào thì chưa hứa điều gì anh chị đem ra đối chiếu được.

Hỏi lại thì rất gọn: số hiệu nào, và là TCVN hay QCVN? Hỏi xong, anh chị hoặc nhận được một số hiệu để tra, hoặc biết câu kia chỉ là chữ cho đẹp.

Chuyện tiêu chuẩn với quy chuẩn còn quyết định cả những khoản lớn hơn tiền vật tư nhiều. Chẳng hạn chuyện khi nào thì buộc phải gia cố sàn cho khu bếp. Tôi viết riêng ở bài bếp đặt trên lầu thì khi nào phải gia cố sàn.

Dự phòng phí trong báo giá nên là bao nhiêu?

Không có con số nào đúng cho mọi công trình. Ai nói với anh chị một con số chắc nịch thì người nói đang nói quá phần mình biết. Riêng câu này, ngoài kia đang truyền nhau ít nhất 3 mức khác hẳn nhau.

Dự phòng phí là khoản cộng thêm để phòng những chỗ chưa lường hết. Cùng mang tên dự phòng mà mỗi nơi để dành cho một thứ khác. Nên các con số chênh lệch nhau rất xa, và không đem so thẳng được. Tôi cố ý không chép mấy con số truyền nhau ra đây, vì không mức nào tra ngược được về một văn bản gốc.

Chỗ này tôi không chọn hộ anh chị. Nhưng 3 mức khác nhau như vậy thì đủ hiểu một điều: dự phòng phí không phải con số cố định của nghề. Cao hay thấp là tùy anh chị chốt được bao nhiêu thứ trước khi ký.

Bản vẽ chi tiết, vật tư chốt xong chủng loại, mặt bằng khảo sát kỹ tới phần ngầm thì dự phòng thấp là hợp lẽ. Còn nhiều thứ "tính sau" thì dự phòng thấp trong bảng báo giá chẳng phải tin mừng. Phần chưa tính sẽ hiện ra sau, thành phát sinh.

Nên hỏi thế này thì được việc hơn: khoản dự phòng này dành cho những rủi ro nào? Nhà thầu trả lời được cụ thể thì con số có cơ sở.

Báo giá đã có rồi thì còn khoản nào chưa nằm trong đó?

Có 4 khoản thường nằm ngoài bảng báo giá thi công, mà cuối cùng vẫn nằm trong tổng số tiền anh chị phải bỏ ra. Biết trước 4 khoản này thì anh chị đọc bảng báo giá với con mắt khác hẳn.

• Chi phí đi lại nếu công trình ở xa. Bên tôi giữ đơn giá gốc theo vùng. Công trình ở tỉnh xa thì cộng thêm mấy phần trăm cho vận chuyển, tăng ca và trượt giá. Rốt cuộc anh chị vẫn chịu khoản này, nên hỏi trước cho rõ.
• Trượt giá vật tư nếu công trình kéo dài. Hợp đồng có cho điều chỉnh giá không, điều chỉnh theo cái gì?
• Thủ tục và giấy phép: xin phép, nâng công suất điện, thẩm định kết cấu nếu mặt bằng cần.
• Thiết bị bếp nếu anh chị tự mua. Nhiều bảng báo giá không gồm phần này, mà đây lại là khoản lớn.

4 khoản trên không phải nhà thầu giấu. 4 khoản này nằm ngoài phạm vi một bảng báo giá thi công thì cũng hợp lẽ. Chỉ có điều anh chị không hỏi thì cũng không ai chủ động nói. Tới lúc gộp sổ mới thấy tổng vượt xa con số trong bảng.

Báo giá thiết kế cũng có phần nằm ngoài như vậy. Lấy luôn bên tôi làm ví dụ. Phí thiết kế đã gồm bố trí bếp theo danh sách thiết bị khách đưa. Nhưng phí không gồm tư vấn chuyên sâu về thiết bị và món ăn, dành cho khách chưa rõ cách vận hành bếp. Phí cũng không gồm thiết kế phòng cháy. Mấy khoản này tính riêng. Làm với nhà thầu nào, anh chị cũng nên hỏi: phí thiết kế đã gồm những gì, chưa gồm những gì?

Anh chị nào đang tính tự thuê từng tổ đội thay vì giao trọn một đầu mối thì càng phải nhớ mục này. Mấy khoản nằm ngoài bảng báo giá sẽ về tay anh chị cả. Tôi bàn 2 cách thuê ở bài tự thuê thợ hay thuê trọn gói.

Vậy đọc một bảng báo giá thì nên bắt đầu từ đâu?

Đừng bắt đầu từ dòng tổng cộng, cũng đừng bắt đầu từ cột đơn giá. Bắt đầu từ phần mô tả, rồi mới sang các con số. Đọc theo chiều này thì con số cuối cùng mới nói lên được điều gì.

Tôi vẫn khuyên đọc theo thứ tự này:

Đọc theo thứ tự này thì tới lúc nhìn dòng tổng cộng, anh chị đã biết con số tổng đang bao gồm những gì. Còn đọc ngược lại thì con số tổng chỉ là một con số.

Bảng báo giá rồi sẽ thành phụ lục của hợp đồng. Chỗ nào mô tả còn hở thì sửa ngay lúc chưa ký. Điều khoản khác trong hợp đồng thì tôi viết riêng ở bài điều khoản nào trong hợp đồng thi công là bẫy.

Muốn xem bên tôi bóc tách và trình bày một bảng báo giá ra sao thì ghé 6 hạng mục New Sky nhận làm. Mấy câu hay được hỏi trước khi gọi, tôi trả lời gọn ở trang Hỏi đáp. Trong đó có chuyện trang web có công khai giá hay không.