Làm quán: cái gì luật bắt nhà thầu, cái gì chỉ hợp đồng của anh chị bắt được?

Có một câu tôi nghe đi nghe lại suốt 10 năm làm nghề, và lần nào cũng thấy tiếc cho người nói: "cái đó luật quy định rồi, không lo."

Người nói câu này thường đang dựa vào mấy con số: tạm ứng tối đa 30%, bảo hành ít nhất 12 tháng, tiền bảo hành ít nhất 5%. 3 con số có thật, chỗ nào cũng thấy, nghe rất chắc chắn.

Nhưng cả 3 viết cho một loại công trình khác, không phải cho nhà hàng anh chị sắp bỏ tiền túi ra làm.

Nói trước để anh chị biết tôi đứng ở đâu: tôi làm nghề nhận thầu, tức là bên sẽ bị chính bản hợp đồng ràng buộc. Bài này tôi chỉ ra chỗ luật bắt buộc và chỗ luật để hai bên tự thỏa thuận. Tin hay không thì anh chị cứ mở đúng mấy điều tôi dẫn ra mà đối chiếu.

Trong bài, "công trình vốn nhà nước" là công trình dùng tiền ngân sách, vốn đầu tư công. "Dự án đối tác công tư", hay dự án PPP, là dự án nhà nước hợp tác với tư nhân. "Chủ đầu tư" là cách luật gọi người bỏ tiền làm công trình, tức anh chị. "Nghiệm thu" là buổi hai bên cùng kiểm phần việc đã làm rồi ký nhận.

Mấy con số tạm ứng và bảo hành người ta hay dẫn ra có bắt buộc với nhà hàng không?

Phần lớn là không. Mấy mức trên nằm trong các nghị định về xây dựng. Nhưng đọc kỹ thì thấy nghị định chỉ khoanh vào công trình vốn nhà nước và dự án đối tác công tư. Nhà hàng do tư nhân bỏ tiền không nằm trong khung này.

Nói phần lớn chứ không nói tất cả. Vẫn có mấy điều áp cho mọi hợp đồng thi công, bất kể ai trả tiền. Tôi gom mấy điều này lại ở mục gần cuối bài.

Anh chị đọc thử Nghị định 210/2026/NĐ-CP Điều 12, điều nói về tạm ứng hợp đồng xây dựng. Khoản 2 của Điều 12 kê một loạt thứ: mức tạm ứng, số lần, thời điểm, bảo lãnh tạm ứng, mức thu hồi qua các lần thanh toán. Rồi khoản 2 viết: tất cả "do các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng".

"Thu hồi tạm ứng" nghe lạ tai nhưng chuyện thì đơn giản. Khoản đã ứng được trừ dần vào các đợt trả tiền sau, để tới cuối công trình thì đã trừ hết.

Khoản 1 chỉ là câu định nghĩa, nhưng có 3 chữ đáng nhớ. Tạm ứng là khoản tiền bên thuê ứng trước cho bên thi công, và ứng không lãi suất.

Tới khoản 3 mới có mấy con số quen thuộc, cả mức thấp nhất lẫn mức cao nhất. Mức thấp nhất chia bậc theo giá hợp đồng. Mức cao nhất là 30% giá hợp đồng lúc ký. Người quyết định đầu tư của dự án nhà nước còn được phép cho vượt. Khoản 3 mở đầu bằng câu nói rõ phạm vi: việc tạm ứng "tại các dự án đầu tư công, dự án PPP được quy định như sau".

Đọc 2 khoản liền nhau là thấy ranh giới nằm ở đâu. Với hợp đồng thi công nhà hàng của anh chị, luật không đưa ra con số tạm ứng nào. Luật giao thẳng cho hai bên tự thỏa thuận với nhau.

Vì sao luật lại chia công trình ra 2 loại như vậy?

Vì 2 loại khác nhau ở chỗ ai trông chừng đồng tiền. Công trình tiêu tiền ngân sách thì tiền là của chung, nên nhà nước đặt sẵn cả mức thấp nhất lẫn mức cao nhất. Còn công trình tiêu tiền riêng thì người bỏ tiền tự trông lấy, và luật tôn trọng thỏa thuận của hai bên.

Cách chia này nghe thì hợp lẽ, nhưng kéo theo một chuyện ít người hình dung được: anh chị được tự do thỏa thuận, nhưng cũng tự lo lấy. Hợp đồng bỏ trống thì không có mức nào của luật bảo vệ anh chị.

Cho nên mấy con số trong luật vẫn có ích cho anh chị, chỉ là ích theo cách khác. Con số trong luật không ràng buộc được nhà thầu, nhưng là mốc để anh chị lấy làm chuẩn khi ngồi thương lượng. Nhà nước đã cân nhắc mức nào hợp lẽ cho công trình của chính mình. Mức nhà nước chọn cũng đáng để anh chị tham khảo cho công trình của mình.

Bảo hành công trình nhà hàng bao lâu mới đúng?

Luật không ấn định thời hạn bảo hành cho nhà hàng của anh chị. Nhưng luật buộc hai bên ghi thời hạn và giá trị bảo hành vào hợp đồng. Còn mốc để lấy làm chuẩn thì nằm ngay trong nghị định nhà nước viết cho công trình vốn nhà nước.

Nghị định 207/2026/NĐ-CP Điều 32 khoản 5 và khoản 7 đặt mức cho công trình vốn nhà nước. Thời hạn bảo hành không ít hơn 24 tháng với công trình cấp đặc biệt và cấp I. Các cấp còn lại là không ít hơn 12 tháng. Tiền bảo hành tối thiểu là 3% giá trị hợp đồng với cấp đặc biệt và cấp I, 5% với các cấp còn lại.

Tiền bảo hành thường là khoản anh chị giữ lại chưa trả nốt cho nhà thầu. Cũng có khi là thư bảo lãnh của ngân hàng.

2 bậc trên chia theo cấp công trình. Cấp đặc biệt và cấp I là 2 cấp cao nhất, dành cho những công trình rất lớn. Nhà hàng của anh chị xếp vào cấp nào thì tôi không đoán hộ. Anh chị hỏi bên thiết kế, rồi lấy đúng mốc của cấp công trình mình làm chuẩn khi thương lượng.

Nhưng ngay trong Điều 32 còn một chỗ nữa, ở khoản 5 điểm c và khoản 7 điểm c. Công trình dùng vốn khác, tức tiền túi của anh chị, thì "có thể tham khảo" các mức trên. Cả thời hạn bảo hành lẫn tiền bảo hành đều ghi kèm đúng mấy chữ này.

Tức là với nhà hàng tư nhân, con số do hai bên thỏa thuận. Chỗ luật vẫn buộc thật là khoản 2: chủ đầu tư phải thỏa thuận trong hợp đồng về thời hạn, biện pháp, giá trị bảo hành.

Có một cơ chế đáng để anh chị nhớ hơn cả con số. Nghị định 210/2026 Điều 20 khoản 2 nói về lúc nhà thầu không chịu sửa, hoặc sửa không đạt. Khi đó bên thuê "có quyền sử dụng bảo đảm bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện".

Tiền bảo hành là khoản anh chị giữ lại thì tiền đang nằm trong tay anh chị. Nhà thầu có bỏ đi thì anh chị vẫn thuê được người khác vào sửa. Nhưng muốn dùng thì hợp đồng phải ghi 2 việc: giữ lại bao nhiêu, và giữ tới lúc nào. Không ghi thì không có khoản nào trong tay để mà dùng.

Nhà thầu không có chứng chỉ năng lực thì có phải làm chui không?

Không. Chứng chỉ năng lực là tờ giấy nhà nước cấp cho công ty, xếp hạng công ty được nhận công trình cỡ nào. Từ ngày 01/7/2026, nhà nước thôi cấp chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng cho tổ chức. Đơn vị nào được cấp từ trước thì vẫn còn tờ giấy trong tay. Tờ giấy cũ còn giá trị tới đâu thì văn bản mới không nói rõ.

Căn cứ là Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 Điều 88 khoản 6 và Nghị định 212/2026/NĐ-CP. Đơn vị làm nghề xây dựng nay tự công khai năng lực lên hệ thống thông tin về hoạt động xây dựng, tại csdlhdxd.gov.vn. Luật ghi thẳng rằng thông tin công khai là chỗ để chủ đầu tư, tức anh chị, tham khảo lúc chọn nhà thầu.

Chứng chỉ hành nghề thì vẫn còn, và được cấp cho từng cá nhân. Điều 88 khoản 1 kê những chức danh phải có chứng chỉ hành nghề, trong đó có người giám sát thi công. Với chỉ huy trưởng công trường, khoản 2 yêu cầu đủ điều kiện năng lực, kinh nghiệm nghề nghiệp.

Nhiều người vẫn khuyên anh chị xem chứng chỉ năng lực của công ty. Lời khuyên này có từ trước mốc 01/7/2026, và nhiều chỗ vẫn chưa sửa lại. Nhà thầu mới lập sau ngày 01/7/2026 thì không có chứng chỉ, mà thiếu chứng chỉ cũng không nói lên điều gì.

Thay vào đó, anh chị tự mở csdlhdxd.gov.vn tra tên đơn vị, rồi đối chiếu với lời chào hàng. Lệch nhau ở chỗ nào thì hỏi thẳng chỗ lệch. Cách kiểm nhà thầu bằng câu hỏi cụ thể, tôi viết riêng ở bài chọn đơn vị thi công nhà hàng thì hỏi những gì.

Luật không bắt thì lấy gì ràng buộc nhà thầu?

Phần lớn là hợp đồng. Đây là câu tôi muốn anh chị nhớ nhất trong cả bài: với công trình tiêu tiền túi, bản hợp đồng chính là bộ luật riêng của hai bên. Thứ gì ghi được vào hợp đồng thì anh chị mới có.

Nghe thì thấy bất lợi, nhưng nghĩ kỹ thì lại là quyền của anh chị. Luật cho hai bên tự thỏa thuận. Thương lượng được thì anh chị đặt được mức cao hơn cả mức nhà nước dành cho công trình vốn nhà nước. Không ai cấm anh chị yêu cầu bảo hành 2 năm cho phần bếp.

Anh chị chỉ thiệt khi hợp đồng bỏ trống. Hợp đồng không ghi mức bảo hành thì sau này cãi nhau khó có mốc mà dựa: bảo hành bao lâu, giữ lại bao nhiêu.

Nói vậy không có nghĩa là luật không bắt gì. Mấy điều dưới đây luật đặt sẵn cho mọi hợp đồng thi công, không riêng công trình nhà nước. Điều nào nằm trong Nghị định 210/2026 thì áp cho hợp đồng ký từ ngày 01/7/2026 trở đi. Hợp đồng ký trước 01/7/2026 thì hai bên phải bàn với nhau mới áp theo nghị định mới.

• Tiền tạm ứng là tiền ứng trước không lãi suất, theo Nghị định 210/2026 Điều 12 khoản 1. Khoản anh chị ứng trước cho nhà thầu là khoản không tính lãi.
• Thời hạn và giá trị bảo hành phải ghi vào hợp đồng, theo Nghị định 207/2026 Điều 32 khoản 2.
• Công trình phải được nghiệm thu hoàn thành trước khi đưa vào sử dụng, theo Nghị định 207/2026 Điều 24 khoản 1. Còn nghiệm thu từng giai đoạn thì hai bên tự thỏa thuận.
• Hồ sơ phải giao trước khi bàn giao. Luật Xây dựng Điều 58 khoản 3 buộc nhà thầu giao tài liệu trước khi bàn giao. Trong đó có bản vẽ hoàn công, quy trình vận hành, quy trình bảo trì, danh mục thiết bị.
• Nhà thầu chính chịu trách nhiệm cả phần thầu phụ làm. Căn cứ là Luật Xây dựng Điều 61 khoản 2 điểm l và Nghị định 210/2026 Điều 19 khoản 1 điểm b.
• Mốc 56 ngày để chấm dứt hợp đồng, áp cho cả hai bên, theo Nghị định 210/2026 Điều 27 khoản 2. Nhà thầu từ chối làm, hoặc 56 ngày liên tục không làm. Việc ngừng làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới tiến độ và thời gian thực hiện dự án. Khi đó anh chị có căn cứ chấm dứt. Anh chị chậm trả quá 56 ngày kể từ hạn ghi trong hợp đồng thì nhà thầu có căn cứ chấm dứt. Hợp đồng ghi mốc khác thì theo mốc đã ghi.
• Điều 405 Bộ luật Dân sự 2015 đỡ anh chị, nếu bản anh chị ký đúng là hợp đồng theo mẫu. Chỗ nào viết không rõ thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu chịu phần bất lợi khi giải thích. Điều khoản miễn trách nhiệm cho bên đưa ra mẫu thì không có hiệu lực, trừ khi hai bên đã thỏa thuận khác. Điều khoản đẩy thêm trách nhiệm sang anh chị cũng vậy.

Cách dùng Điều 405, tôi viết kỹ ở bài điều khoản nào trong hợp đồng thi công là bẫy.

Nhưng đừng trông vào Điều 405 nhiều. Điều này chỉ áp khi hợp đồng đúng là loại soạn sẵn để bên kia chấp nhận trọn hoặc thôi không ký. Hai bên đã ngồi sửa với nhau thì bản ấy có còn là hợp đồng theo mẫu hay không, chỗ này anh chị hỏi luật sư.

Nghe thì như xúi anh chị đừng đàm phán, để giữ lấy Điều 405 làm chỗ dựa. Ngược lại mới đúng. Điều 405 thường chỉ được mang ra khi hai bên đã cãi nhau về điều khoản. Đàm phán kỹ thì giúp anh chị khỏi phải cãi nhau. Cứ đàm phán, và tự ghi cho đủ.

Vậy nên tự ghi những gì vào hợp đồng?

Ghi 4 nhóm mà luật đã nhường lại cho hai bên tự quyết định. 4 nhóm này cũng đúng là 4 chỗ hai bên hay kiện nhau, và trùng nhau như vậy là phải. Phần nào luật để trống thì chỉ hợp đồng mới bảo vệ được anh chị. Hợp đồng cũng trống nốt thì thành chỗ cãi nhau.

4 nhóm này có một điểm chung: đều viết ra thành con số hoặc thành việc cụ thể được, miễn là chịu ngồi viết. Để trống thì tới lúc tranh chấp, mỗi bên nhớ một kiểu.

Tôi làm nghề nhận thầu, nên nói câu này có phần ngược với lợi ích của mình: hợp đồng càng chặt chẽ thì bên nhận thầu càng ít đường lùi. Nhưng chặt chẽ ngay từ đầu cũng là cách giữ cho hai bên khỏi phải cãi nhau về sau. Anh chị muốn xem bên tôi nhận những phần việc nào thì ghé những phần việc New Sky nhận.