Làm quán: cái gì luật bắt nhà thầu, cái gì chỉ hợp đồng của anh chị bắt được?

Có một câu tôi nghe đi nghe lại suốt mười năm làm nghề, và lần nào cũng thấy tiếc cho người nói: "cái đó luật quy định rồi, không lo."

Người nói câu ấy thường vừa tra được một con số trên mạng. Tạm ứng tối đa 30%. Bảo hành ít nhất 12 tháng. Giữ lại 5% tiền cho tới khi hết bảo hành. Mấy con số đó có thật, tra ở đâu cũng ra, nghe rất chắc chắn.

Nhưng mấy con số ấy viết cho một loại công trình khác, không phải cho cái nhà hàng mà anh chị sắp bỏ tiền túi ra làm.

Mấy con số tạm ứng và bảo hành tra được trên mạng có bắt buộc khi làm quán không?

Phần lớn là không. Mấy mức ấy nằm trong các nghị định về xây dựng, nhưng đọc kỹ thì thấy nghị định khoanh chúng vào công trình dùng vốn đầu tư công, vốn ngân sách nhà nước và dự án đối tác công tư. Nhà hàng do tư nhân bỏ tiền không nằm trong khung đó.

Anh chị đọc thử Nghị định 210/2026/NĐ-CP Điều 12, điều nói về tạm ứng hợp đồng xây dựng. Khoản 2 của điều này viết: "Mức tạm ứng, số lần tạm ứng, thời điểm tạm ứng, bảo lãnh tạm ứng, mức thu hồi tạm ứng qua các lần thanh toán do các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng."

Tới khoản 3 mới có mấy con số quen thuộc, và khoản ấy mở đầu bằng đúng một câu: "Ngoài các quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này, việc tạm ứng hợp đồng xây dựng tại các dự án đầu tư công, dự án PPP được quy định như sau…".

Đọc hai khoản liền nhau là thấy ranh giới nằm ở đâu. Với hợp đồng thi công nhà hàng của anh chị, luật không đưa ra con số nào cả. Luật giao thẳng cho hai bên tự thỏa thuận với nhau.

Vì sao luật lại chia công trình ra hai loại như vậy?

Vì hai loại ấy có người canh khác nhau. Công trình tiêu tiền ngân sách thì tiền là của chung, nên nhà nước đặt sẵn cả mức sàn lẫn mức trần. Còn công trình tiêu tiền riêng thì người bỏ tiền tự canh lấy, và luật tôn trọng thỏa thuận của hai bên.

Cách chia ấy nghe thì hợp lẽ. Có điều nó kéo theo một chuyện mà ít người bỏ tiền hình dung được: anh chị được tự do thỏa thuận, nhưng cũng tự lo lấy. Hợp đồng bỏ trống thì chẳng có mức sàn nào đứng ra đỡ cho anh chị.

Cho nên mấy con số trong luật vẫn có ích cho anh chị, chỉ là ích theo cách khác: chúng không ràng buộc được nhà thầu, nhưng là mốc để anh chị lấy làm chuẩn khi ngồi thương lượng. Nhà nước đã cân nhắc mức nào là hợp lẽ cho công trình của chính họ, thì mức ấy cũng đáng để anh chị tham khảo cho công trình của mình.

Bảo hành công trình nhà hàng bao lâu mới đúng?

Luật không ấn định cho nhà hàng của anh chị, nên câu trả lời đúng là: bao lâu cũng được, miễn hai bên ghi vào hợp đồng. Nhưng vẫn có một mốc đáng lấy làm chuẩn, và mốc ấy nằm ngay trong nghị định mà nhà nước viết cho công trình của chính họ.

Nghị định 207/2026/NĐ-CP Điều 32 quy định cho công trình vốn đầu tư công: thời hạn bảo hành không ít hơn 24 tháng với công trình cấp đặc biệt và cấp I, không ít hơn 12 tháng với các cấp còn lại. Về tiền, mức giữ lại tối thiểu là 3% giá trị hợp đồng với cấp đặc biệt và cấp I, 5% với các cấp còn lại. Nhà hàng của anh chị thuộc cấp nào thì phải tra theo từng công trình, hỏi bên thiết kế là biết.

Rồi ngay sau đó, cùng điều ấy ghi: công trình dùng vốn khác thì "có thể tham khảo" các mức tối thiểu ấy để áp dụng. Thời hạn bảo hành cũng viết y như thế.

Hai chữ "tham khảo" nói hết. Nhà thầu nhận bảo hành cho anh chị sáu tháng thì không sai luật, mà nhận hai năm cũng không sai luật.

Có một chỗ trong cùng điều luật đó đáng để anh chị nhớ hơn cả con số. Nghị định cho phép giữ lại một khoản tiền bảo hành, và nếu nhà thầu không chịu sửa những hư hỏng do lỗi của họ, thì chủ đầu tư "có quyền sử dụng tiền bảo hành để thuê tổ chức, cá nhân khác thực hiện bảo hành". Khoản tiền ấy không phải để phạt ai, mà là chỗ để anh chị vẫn xoay được người vào sửa, khi người làm hỏng đã bỏ đi.

Nhà thầu không có chứng chỉ năng lực thì có phải làm chui không?

Không, mà giờ câu hỏi ấy cũng thành thừa. Từ ngày 1 tháng 7 năm 2026, nhà nước thôi cấp chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng cho tổ chức. Không riêng công trình nhỏ, mà mọi cấp công trình đều vậy.

Theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 212/2026/NĐ-CP, đơn vị làm nghề xây dựng nay tự khai năng lực lên hệ thống thông tin của Bộ Xây dựng, và bản tự khai đó là chỗ để chủ đầu tư tham khảo lúc chọn nhà thầu. Chứng chỉ hành nghề vẫn còn, nhưng chỉ cấp cho từng cá nhân.

Nhiều bài trên mạng vẫn dạy anh chị đòi xem chứng chỉ năng lực của công ty. Mấy bài đó viết trước tháng 7 năm 2026 và chưa ai cập nhật lại. Đòi bây giờ thì nhà thầu tử tế cũng không biết lấy đâu ra mà đưa.

Thay vào đó, anh chị mở bản tự khai của họ ra đọc, rồi đối chiếu với những gì họ nói lúc chào hàng. Cách kiểm một nhà thầu bằng những câu cụ thể, tôi viết riêng ở bài chọn đơn vị thi công nhà hàng thì hỏi những gì.

Luật không bắt thì lấy gì ràng buộc nhà thầu?

Chỉ còn hợp đồng. Câu này tôi muốn anh chị nhớ nhất trong cả bài: với công trình tiêu tiền của mình, tờ hợp đồng chính là bộ luật riêng của hai bên. Ghi được gì vào đó thì anh chị có cái đó.

Nghe thì thấy bất lợi, nhưng nghĩ kỹ lại là quyền. Luật cho phép hai bên tự thỏa thuận, tức là anh chị được đòi cao hơn cả mức nhà nước đặt cho công trình của chính họ, nếu thương lượng được. Không ai cấm anh chị đòi bảo hành hai năm cho phần bếp.

Anh chị chỉ mất khi hợp đồng bỏ trống. Hợp đồng không nói gì về bảo hành thì sau này cãi nhau chẳng biết dựa vào đâu, vì luật vốn đã nhường chỗ ấy cho hai bên tự viết.

Có đúng một chỗ luật vẫn bắt, kể cả với hợp đồng giữa hai bên tư nhân: Điều 405 Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng theo mẫu. Chỗ nào bên soạn viết không rõ thì phần bất lợi thuộc về họ chứ không thuộc về anh chị, và mấy điều khoản họ tự gỡ trách nhiệm cho mình thì không có giá trị. Cách dùng điều luật ấy lúc ngồi đọc bản hợp đồng nhà thầu đưa sang, tôi viết kỹ ở bài điều khoản nào trong hợp đồng thi công là bẫy.

Nhưng đừng trông vào nó nhiều. Điều 405 chỉ áp khi hợp đồng đúng là loại soạn sẵn để bên kia gật hoặc thôi không ký; hai bên ngồi sửa với nhau thì nó hết vai. Nó không thay được chuyện anh chị tự ghi cho đủ.

Vậy nên tự ghi những gì vào hợp đồng?

Ghi bốn nhóm mà luật đã nhường lại cho hai bên tự quyết định. Đó cũng đúng là bốn nhóm mà các công ty luật thống kê là hay dẫn tới kiện tụng nhất, và trùng nhau như thế không phải ngẫu nhiên chút nào:

Nhóm	Ghi cụ thể cái gì	Bài viết riêng
Tiền trả theo mốc	Ứng bao nhiêu, trả mấy đợt, mỗi đợt chốt bằng kết quả gì	tạm ứng và thanh toán theo mốc
Nghiệm thu	Chia mấy đợt, mỗi đợt xem những gì, ai ký biên bản	nghiệm thu từng giai đoạn đòi xem gì
Bảo hành	Bao lâu, giữ lại bao nhiêu, trả lại vào lúc nào	mục bảo hành ở trên
Vật tư và tiêu chuẩn	Chủng loại, xuất xứ, số hiệu tiêu chuẩn nếu có	điều khoản nào trong hợp đồng là bẫy

Bốn nhóm này có một điểm chung: đều đo được, miễn là chịu ngồi viết ra cho rõ. Còn để trống thì tới lúc tranh chấp, mỗi bên nhớ một kiểu.

Tôi làm nghề nhận thầu, nên nói câu này có phần ngược với lợi ích của mình: hợp đồng càng chặt thì bên nhận thầu càng ít đường lùi. Nhưng bên nào làm thật thì không ngại, vì chặt chẽ ngay từ đầu cũng là thứ giữ cho hai bên khỏi cãi nhau về sau. Anh chị muốn xem bên tôi nhận những hạng mục nào và cam kết tới đâu thì đọc ở trang dịch vụ thiết kế và thi công.