Hợp đồng thi công quán ăn: điều khoản nào là bẫy cho bên thuê?

Trong nghề này có một chuyện ai cũng biết mà ít khi nói ra: bản hợp đồng đưa cho anh chị ký thường do chính nhà thầu soạn.

Chuyện này tự nó không xấu. Bên làm nghề có sẵn mẫu, đưa ra cho nhanh. Nhưng người soạn hợp đồng bao giờ cũng soạn theo hướng an toàn cho mình, chuyện thường tình. Nên chỗ nào hợp đồng viết chung chung, chỗ nào viết thiếu hẳn, thì phần lợi thường rơi về người soạn.

Những chỗ viết chung chung nằm ở đâu, tôi chỉ ra ngay bên dưới. Tôi viết với tư cách nhà thầu. Tức là tôi đang chỉ anh chị cách đọc kỹ chính loại hợp đồng bên tôi cũng đưa ra. Anh chị cứ đọc với con mắt đề phòng: chỗ nào tôi nói mà không chỉ ra được cách kiểm, thì đừng vội tin.

Trong bài, "nhà thầu" là đơn vị anh chị thuê thi công; luật gọi là "bên nhận thầu". "Chủ đầu tư" là cách luật gọi người bỏ tiền làm công trình, tức anh chị. "Nghiệm thu" là buổi hai bên cùng kiểm phần việc đã làm rồi ký nhận. "Dự án đầu tư công" là dự án dùng vốn nhà nước; "dự án PPP" là dự án nhà nước hợp tác với tư nhân.

Bản hợp đồng nhà thầu đưa sẵn có phải bản trung lập không?

Không, và anh chị đừng mong bản hợp đồng đưa sẵn trung lập. Trong mấy bản "mẫu hợp đồng thi công nội thất" đang có trên mạng, rất nhiều bản do chính các đơn vị thi công soạn. Tức là bản mẫu người đi thuê tải về nhiều khi cũng do phía nhà thầu viết.

Bản nào cũng đúng thể thức, đủ các mục cần có. Nhưng không bản nào chỉ ra điều khoản nào bất lợi cho người sắp bỏ tiền. Người soạn đứng ở phía có quyền lợi ngược với anh chị.

Bản mẫu khuyên kỹ nhất cũng chỉ tới câu "mọi thay đổi nên được ghi vào phụ lục hợp đồng". Câu này đúng, nhưng rỗng. Ghi vào phụ lục theo cách nào, ai được quyền yêu cầu thay đổi, thay đổi rồi thì giá tính lại ra sao: các bản mẫu không nói.

Không phải vì thế mà anh chị phải tự soạn hợp đồng từ đầu. Nhận bản của nhà thầu là chuyện bình thường. Anh chị chỉ cần biết phải đọc kỹ ở chỗ nào.

4 thứ khiến chủ đầu tư và nhà thầu kiện nhau là gì?

Tranh chấp giữa chủ đầu tư và nhà thầu hay dồn vào 4 chỗ: khối lượng công việc làm thật, chất lượng vật liệu, tiêu chuẩn kỹ thuật, biên bản nghiệm thu từng phần. Ngoài 4 chỗ này còn vài chỗ khác, như chậm tiến độ hay đổi thiết kế.

Nhìn kỹ 4 chỗ thì thấy một điểm chung: cả 4 đều đo được, miễn là hai bên chịu viết cách đo ra trong hợp đồng ngay từ đầu. Khối lượng công việc thì đếm được, bằng m², mét dài, số cái. Vật liệu thì có chủng loại, có xuất xứ. Tiêu chuẩn kỹ thuật thì có số hiệu văn bản để đối chiếu. Nghiệm thu thì có biên bản ghi đạt hay chưa đạt.

Tức là người ta không kiện nhau vì 4 thứ này khó đo. Người ta kiện nhau vì hợp đồng không ghi cách đo. Tới lúc mâu thuẫn thì mỗi bên nhớ một kiểu, ai cũng tin mình đúng.

Nên khi cầm bản hợp đồng lên, anh chị đừng đọc lần lượt từ đầu tới cuối. Tìm đúng 4 chỗ trên, xem hợp đồng viết rõ tới đâu. 4 chỗ này rõ thì anh chị đã chặn được nhiều tranh cãi về sau. Còn 3 nhóm điều khoản nên đòi thêm, tôi để ở cuối bài.

Ký bản hợp đồng do nhà thầu soạn sẵn thì luật có bảo vệ anh chị không?

Có một điều luật có thể đứng về phía anh chị, nếu bản anh chị ký đúng là hợp đồng theo mẫu: Điều 405 Bộ luật Dân sự 2015. Ít người biết tới điều này.

Khi áp được, Điều 405 đỡ anh chị ở 2 chỗ. Chỗ thứ nhất là điều khoản viết không rõ ràng. Bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu phần bất lợi khi giải thích điều khoản không rõ. Nói nôm na, bên đưa ra bản mẫu không được lợi từ chỗ chính mình viết mập mờ.

Chỗ thứ hai nặng hơn. Có 3 loại điều khoản không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Một là điều khoản miễn trách nhiệm cho bên đưa ra hợp đồng theo mẫu. Hai là điều khoản tăng trách nhiệm cho bên kia. Ba là điều khoản loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia.

Nhưng anh chị đừng trông cậy quá nhiều. "Hợp đồng theo mẫu" trong luật có định nghĩa hẹp. Một bên đưa ra bản soạn sẵn, bên kia chỉ được trả lời trong một thời gian hợp lý. Bên kia chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ, không sửa điều nào.

Còn nếu hai bên đã ngồi đàm phán và sửa từng điều khoản, thì bản hợp đồng có còn là hợp đồng theo mẫu không? Đây là một kết luận pháp lý, nên chỗ này anh chị hỏi luật sư, đừng tin một bài viết.

Nghe thì hơi ngược đời: chịu khó đàm phán thì lại có thể mất chỗ luật đỡ cho mình. Nhưng Điều 405 chỉ có ích khi hai bên đã cãi nhau về điều khoản. Đàm phán kỹ thì giúp anh chị khỏi phải cãi nhau. Cứ đàm phán, đừng vì Điều 405 mà ngồi im ký.

Chỗ nào luật bắt buộc thật, chỗ nào luật để trống cho hai bên tự ghi, tôi tách hẳn ra một bài riêng: cái gì luật bắt, cái gì chỉ hợp đồng bắt được.

Phạt chậm tiến độ ghi bao nhiêu phần trăm mới đúng luật?

Câu này không có đáp án duy nhất. Có 3 văn bản nói tới mức phạt, theo 3 cách khác nhau, tùy hợp đồng rơi vào loại quan hệ nào. Nghe thì rối, nhưng chỗ dùng được cho anh chị lại đơn giản hơn nhiều.

Hợp đồng thi công nhà hàng thuộc loại nào trong 3 loại trên? Người mở nhà hàng ký với một công ty thi công thì câu trả lời chưa chắc gọn như ta nghĩ. Tôi không phải luật sư nên không kết luận thay luật sư. Anh chị cũng đừng tin ai kết luận quá gọn chuyện này.

Chuyện chắc chắn hơn: hợp đồng có ghi mức phạt hay không mới là chuyện lớn, còn ghi bao nhiêu là chuyện sau. Luật Xây dựng Điều 86 khoản 1 ghi rằng thưởng, phạt, bồi thường thiệt hại phải được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Khoản 1 không kèm điều kiện nguồn vốn. Hợp đồng không có dòng phạt thì tới lúc chậm thật, anh chị không có mức phạt nào để đòi.

Còn cách tính bồi thường thì theo khoản 2: theo thiệt hại thực tế, theo mức thiệt hại định trước, và theo mức độ vi phạm. Có dòng phạt và dòng bồi thường thì ít ra anh chị có căn cứ để nói chuyện.

Và nên ghi kèm cách tính: phạt trên giá trị phần việc chậm hay trên tổng giá trị hợp đồng, tính theo ngày hay theo tuần, tối đa tới đâu.

Điều khoản nào nên đòi thêm vào, chứ không chỉ đọc cái có sẵn?

Có 3 nhóm điều khoản mà bản mẫu của nhà thầu thường không có sẵn. Cả 3 buộc nhà thầu nói rõ việc của mình. Đòi thêm vào là quyền của anh chị. Đơn vị nào tự tin làm được thì không ngại ghi rõ.

• Mốc nghiệm thu từng giai đoạn. Nghị định 207/2026 Điều 23 để hai bên tự thỏa thuận chuyện này. Hợp đồng không ghi thì không ai bắt phải nghiệm thu theo từng giai đoạn. Trên thực tế nhiều công trình chỉ còn một lần nghiệm thu lúc bàn giao. Tới lúc đó thì điện nước, chống thấm đã bị phủ kín, hết đường xem lại. Chi tiết ở bài nghiệm thu từng giai đoạn đòi xem gì.
• Danh mục hồ sơ bàn giao. Luật Xây dựng Điều 58 khoản 3 đã buộc nhà thầu giao một số tài liệu trước khi bàn giao. Trong đó có bản vẽ hoàn công, quy trình vận hành, quy trình bảo trì. Ghi danh mục vào hợp đồng thì lúc bàn giao anh chị có tờ để đối chiếu từng món. Bản vẽ hoàn công là bộ bản vẽ ghi lại đúng những gì đã thi công thực tế; sau này sửa điện nước thì cần tới.
• Tiêu chuẩn vật tư ghi bằng chủng loại và số hiệu, không ghi chung chung là "vật tư loại tốt" hay "tương đương". Chữ "tương đương" là chỗ hở. Ghi thế thì bên thi công được đổi sang thứ họ cho là ngang hàng. Mà ngang hàng hay không lại do chính họ đánh giá.

Riêng chuyện tiêu chuẩn, có một câu anh chị nên nhớ hỏi. Ai bảo hạng mục này "đạt chuẩn" thì cứ hỏi lại số hiệu văn bản. Hỏi câu này thì biết được nhiều điều, nên tôi viết riêng một bài, gắn với chuyện đọc bảng giá: đọc một bảng báo giá thi công.

Nhà thầu cam kết được tới đâu, và ngược lại họ cần anh chị cam kết gì?

Phần này tôi nói từ chỗ của nhà thầu, để anh chị thấy một hợp đồng cân bằng trông ra sao. Lời cam kết chỉ có sức nặng khi cả hai bên cùng bị ràng buộc. Một bên hứa còn bên kia tự do thì lời hứa nhẹ tênh.

Bên tôi nhận ràng buộc về tiến độ, kèm điều kiện. Tiến độ thì giữ được khi anh chị không thay đổi gì sau khi đã duyệt phương án. Công trình cũng phải không quá gấp hay quá đặc thù. Tiêu chuẩn làm tới đâu thì hai bên phải cùng làm rõ ngay từ đầu.

Mấy điều kiện này không có nghĩa là cấm anh chị đổi ý. Đổi ý giữa chừng là chuyện thường gặp và hoàn toàn chính đáng. Chỉ có điều đổi ý kéo theo đổi giá và đổi tiến độ. Nên hợp đồng cần nói trước: đổi thì hai bên ngồi lại tính lại.

Ngược lại, có những thứ nhà thầu không cam kết được. Thấy ai cam kết bừa thì anh chị cứ nghi. Có 3 loại giấy mà cơ quan quản lý quyết định bao lâu xong. Đó là hồ sơ xin phép phòng cháy, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận an toàn thực phẩm. Mấy việc xin giấy này thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, tức anh chị, không phải của nhà thầu.

Một trong những chỗ tôi thấy vướng nhiều nhất trong nghề là nhà thầu không giữ đúng những gì đã thống nhất lúc đầu. Nên viết hợp đồng cho kỹ là cần, nhưng chưa đủ. Phải đặt sẵn trong hợp đồng các mốc hai bên ngồi lại với nhau, để lệch đâu là biết ngay chỗ lệch.

Muốn biết trước khi ký thì nên hỏi nhà thầu những gì, anh chị đọc bài 6 câu hỏi để biết nhà thầu làm được. Còn cách bên tôi nhận việc và ràng buộc trách nhiệm tới đâu thì anh chị ghé phạm vi trách nhiệm khi nhận trọn gói.

Bản hợp đồng tốt là bản ràng buộc cả hai bên. Bản mà chỗ nào cũng êm cho bên soạn thì người chịu phần khó về sau là người ký.