Hợp đồng thi công quán ăn: điều khoản nào là bẫy với người bỏ tiền?

Trong nghề này có một chuyện ai cũng biết mà ít khi nói ra: bản hợp đồng đưa cho anh chị ký hầu như bao giờ cũng do phía nhận thầu soạn.

Chuyện đó tự nó không xấu. Bên làm nghề thì có sẵn mẫu, đưa ra cho nhanh. Nhưng người soạn hợp đồng bao giờ cũng soạn theo hướng an toàn cho mình, đó là lẽ thường. Nên chỗ nào hợp đồng viết chung chung, chỗ nào viết thiếu hẳn, phần lợi thường rơi về phía người soạn.

Những chỗ ấy nằm ở đâu, tôi chỉ ra ngay dưới đây. Tôi viết với tư cách bên nhận thầu, tức là đang chỉ cho anh chị cách soi chính loại hợp đồng mà bên tôi cũng đưa ra.

Bản hợp đồng nhà thầu đưa sẵn có phải bản trung lập không?

Không, và anh chị đừng mong nó trung lập. Cứ tra thử cụm mẫu hợp đồng thi công nội thất trên mạng mà xem: phần lớn những bài hiện lên đầu là do chính các đơn vị thi công viết ra, tức bản mẫu đang lan truyền cũng là bản do phía bán soạn.

Tôi đọc qua kha khá bài loại đó. Bài nào cũng đúng thể thức, có đủ các mục cần có. Nhưng không bài nào chỉ ra điều khoản nào bất lợi cho người bỏ tiền, vì người viết chính là bên có quyền lợi ngược lại.

Mấy bài đó khuyên xa nhất cũng chỉ tới câu "mọi thay đổi nên được ghi vào phụ lục hợp đồng". Câu ấy đúng, nhưng rỗng. Ghi vào phụ lục theo cách nào, ai được quyền yêu cầu thay đổi, thay đổi rồi thì giá tính lại ra sao, thì không nói.

Không phải vì thế mà anh chị phải tự soạn hợp đồng từ đầu. Nhận bản của nhà thầu là chuyện bình thường. Anh chị chỉ cần biết phải đọc kỹ ở chỗ nào.

Bốn thứ khiến chủ đầu tư và nhà thầu kiện nhau là gì?

Theo các công ty luật chuyên xử tranh chấp xây dựng, tranh cãi tập trung vào bốn chỗ: khối lượng thực tế · chất lượng vật liệu · tiêu chuẩn kỹ thuật · và biên bản nghiệm thu từng phần. Bốn chỗ này lặp lại trong hầu hết các vụ.

Nhìn kỹ bốn thứ ấy thì thấy một điểm chung: cả bốn đều đo được, miễn là chịu viết ra trong hợp đồng ngay từ đầu. Khối lượng thì đếm được. Vật liệu thì có chủng loại, có xuất xứ. Tiêu chuẩn kỹ thuật thì có số hiệu. Nghiệm thu thì có biên bản.

Tức là người ta không kiện nhau vì mấy thứ đó khó đo, mà vì hợp đồng không ghi cách đo. Tới lúc mâu thuẫn thì mỗi bên nhớ một kiểu, ai cũng tin mình đúng.

Cho nên khi cầm bản hợp đồng lên đọc, anh chị đừng đọc lần lượt từ đầu tới cuối. Cứ tìm đúng bốn chỗ trên mà xem hợp đồng viết tới độ nào. Bốn chỗ ấy rõ thì phần còn lại của hợp đồng có sơ sài một chút cũng ít khi thành chuyện lớn.

Ký bản hợp đồng do nhà thầu soạn sẵn thì luật có bảo vệ mình không?

Có một điều luật đứng hẳn về phía anh chị, và nó áp cho cả hợp đồng giữa hai bên tư nhân. Đó là Điều 405 Bộ luật Dân sự 2015, nói về hợp đồng theo mẫu. Ít người bỏ tiền biết tới điều này, mà nó lại là chỗ dựa hiếm hoi của họ.

Điều luật này đỡ cho anh chị ở hai chỗ. Chỗ thứ nhất: nếu hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng mà hai bên chưa thống nhất được cách hiểu, thì bên đưa ra hợp đồng phải chịu phần bất lợi khi giải thích điều khoản đó. Chỗ thứ hai nặng hơn: điều khoản nào miễn trách nhiệm cho bên soạn hợp đồng, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên kia, thì không có hiệu lực.

Nhưng đây là chỗ tôi phải nói rõ để anh chị đừng trông cậy quá nhiều. "Hợp đồng theo mẫu" trong luật có định nghĩa hẹp: đó là hợp đồng do một bên soạn sẵn đưa ra, bên kia chỉ trả lời chấp nhận toàn bộ hoặc không ký. Nếu hai bên có ngồi đàm phán và sửa các điều khoản, thì hợp đồng không còn thuộc loại đó nữa, và Điều 405 không đỡ cho anh chị.

Chỗ nào luật bắt buộc thật, chỗ nào luật để trống cho hai bên tự ghi lấy, tôi tách hẳn ra bài cái gì luật bắt, cái gì chỉ hợp đồng bắt được.

Nghe thì hơi ngược đời: đàm phán kỹ lại mất chỗ luật đỡ cho mình. Mà chỗ đỡ ấy chỉ có ích khi ra tòa, còn đàm phán kỹ thì giúp anh chị khỏi phải ra tòa. Chọn cái nào thì rõ rồi.

Phạt chậm tiến độ ghi bao nhiêu phần trăm mới đúng luật?

Câu này không có đáp án duy nhất, vì trong hệ thống luật Việt Nam hiện có ba cách xử khác nhau về mức phạt, tùy hợp đồng của anh chị được xếp vào loại quan hệ nào. Nghe thì rối, nhưng chỗ dùng được cho anh chị lại đơn giản hơn nhiều.

Văn bản	Luật nói gì về mức phạt	Áp cho quan hệ nào
Luật Xây dựng	không quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm	công trình vốn đầu tư công, vốn nhà nước
Luật Thương mại	8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm	quan hệ thương mại giữa các bên kinh doanh
Bộ luật Dân sự	do các bên thỏa thuận, không nêu trần	quan hệ dân sự nói chung

Hợp đồng thi công một nhà hàng, ký giữa chủ đầu tư với một công ty nội thất, thì thuộc loại nào trong ba loại ấy? Bên luật sư hiện vẫn còn tranh cãi. Tôi không phải luật sư nên không kết luận thay họ, còn anh chị thì cũng đừng tin ai kết luận gọn quá về chuyện này.

Điều thực tế hơn: hợp đồng có ghi mức phạt hay không mới là chuyện lớn, còn ghi bao nhiêu thì là chuyện sau. Không ghi thì tới lúc chậm thật, anh chị chỉ còn cách gọi điện giục. Ghi rồi thì ít ra có căn cứ để nói chuyện, dù sau này con số ấy có bị đem ra cãi là vượt trần hay không.

Và nên ghi kèm cách tính: phạt trên giá trị phần việc chậm hay trên tổng hợp đồng, tính theo ngày hay theo tuần, tối đa tới đâu.

Điều khoản nào nên đòi thêm vào, chứ không chỉ đọc cái có sẵn?

Có ba nhóm điều khoản mà bản mẫu của nhà thầu thường không có sẵn, vì chúng chỉ có lợi cho người bỏ tiền, không có lợi cho bên nhận thầu. Đòi thêm vào là quyền của anh chị, và đơn vị nào làm ăn tử tế thì không ngại chuyện đó chút nào.

• Mốc nghiệm thu từng giai đoạn. Luật cho hai bên tự thỏa thuận chuyện này, nên không ghi thì mặc định chỉ có một lần nghiệm thu lúc bàn giao. Chi tiết ở bài nghiệm thu từng giai đoạn đòi xem gì.
• Danh mục hồ sơ bàn giao, gồm cả bản vẽ hoàn công và hồ sơ vận hành thiết bị.
• Tiêu chuẩn vật tư ghi bằng chủng loại và số hiệu, không ghi chung chung là "vật tư loại tốt" hay "tương đương". Chữ "tương đương" là chỗ hở tôi gặp nhiều nhất trong các bản hợp đồng thi công.

Riêng chuyện tiêu chuẩn, có một câu anh chị nên nhớ hỏi: ai bảo hạng mục này "đạt chuẩn" thì cứ hỏi lại số hiệu văn bản. Vì sao câu hỏi đó lại lộ ra nhiều điều đến vậy, tôi viết riêng ở bài đọc một bảng báo giá thi công.

Nhà thầu cam kết được tới đâu, và họ đòi lại gì?

Phần này tôi nói từ chỗ của người nhận thầu, để anh chị thấy một hợp đồng cân bằng thì trông ra sao. Lời cam kết chỉ có sức nặng khi cả hai bên cùng bị ràng buộc, chứ không phải khi một bên hứa còn bên kia tự do.

Bên tôi cam kết được về tiêu chuẩn và tiến độ, nhưng kèm điều kiện: hai bên cùng làm rõ tiêu chuẩn ngay từ đầu, và chủ đầu tư cũng cam kết không thay đổi bản vẽ, hồ sơ, chủng loại vật tư sau khi đã duyệt. Đổi ý giữa chừng là chuyện thường gặp và hoàn toàn chính đáng, nhưng nó kéo theo đổi giá, đổi tiến độ, và hợp đồng cần nói trước điều đó.

Ngược lại, có những thứ nhà thầu không cam kết được, nên thấy ai cam kết bừa thì anh chị cứ nghi. Thời gian xin phép phòng cháy, giấy phép xây dựng, giấy vệ sinh an toàn thực phẩm đều phụ thuộc vào cơ quan quản lý, mà trách nhiệm xin phép lại thuộc về chủ đầu tư.

Cái tôi thấy vướng nhiều nhất trong nghề không phải chuyện giá, mà là các bên không giữ đúng những gì đã thống nhất lúc đầu. Cách gỡ không nằm ở chỗ viết hợp đồng dài hơn, mà ở chỗ đặt sẵn các mốc cần ngồi lại với nhau, để lệch đâu là biết ngay ở đó.

Muốn biết trước khi ký thì nên hỏi nhà thầu những gì, anh chị đọc sáu câu hỏi để biết họ làm được. Còn cách bên tôi nhận việc và ràng buộc trách nhiệm tới đâu thì ghé trang dịch vụ thiết kế và thi công.