Có nên thuê người giám sát riêng khi làm quán?

Người mở nhà hàng lần đầu hay hỏi tôi một câu: có nên thuê riêng một người ra công trường trông hộ không?

Câu hỏi hợp lẽ. Anh chị bỏ tiền tỷ ra làm một thứ mình không rành, giao cho một bên mình mới quen được vài tuần. Rồi mỗi tuần ghé công trường được một hai buổi.

Nói trước một điều, vì điều này đổi cách anh chị đọc bài. Bên tôi là bên nhận thi công. Người giám sát anh chị thuê riêng chính là người sẽ tới kiểm bên tôi. Nên chỗ nào tôi khuyên đừng thuê, anh chị cứ trừ hao.

Người giám sát làm những việc gì?

Họ ra công trường thay mặt anh chị, và làm 3 việc.

Một là xem thợ làm có đúng bản vẽ không. Bản vẽ ghi tường dày bao nhiêu, ổ điện đặt chỗ nào, ống nước chạy đường nào. Người giám sát đối chiếu thứ thợ đang làm với bản vẽ, thấy lệch thì báo ngay lúc còn sửa được.

Hai là kiểm hàng lúc xe vừa chở tới. Hợp đồng ghi dùng gạch hãng nào, dây điện cỡ nào, sơn loại nào. Hàng xuống xe thì họ đọc nhãn, đối chiếu với hợp đồng. Kiểm lúc này thì trả lại được. Để tới lúc đã lắp vào tường mới biết sai thì phải đập ra.

Ba là cùng anh chị nhận từng chặng. Xong phần điện nước thì nhận phần điện nước, xong phần trần thì nhận phần trần. Mỗi lần nhận là ký một biên bản. Việc nhận này gọi là nghiệm thu.

Riêng việc thứ ba, hợp đồng phải ghi rõ người giám sát được ký thay anh chị tới đâu. Có 2 cách khác nhau nhiều. Một là họ chỉ ghi lại tình trạng lúc kiểm. Hai là họ ký luôn rằng chặng đã đạt. Người giám sát được giao ký thì chữ ký của họ thường được tính như anh chị ký. Ký đạt là đồng ý chặng đã xong. Đã đồng ý rồi thì khó bắt bên thi công quay lại sửa những chỗ đã thấy mà vẫn ký đạt.

Về luật thì có một chuyện anh chị nên biết. Luật Xây dựng 135/2025 Điều 56 khoản 1 ghi công trình xây dựng "phải được giám sát". Luật kê 5 mặt phải giám sát: chất lượng, khối lượng, tiến độ, an toàn lao động và bảo vệ môi trường. Với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân thì khoản 1 chỉ ghi là "khuyến khích" giám sát.

Chủ đầu tư, tức người bỏ tiền, được tự giám sát theo quy định của luật, hoặc thuê nhà thầu giám sát. Đó là Điều 60 khoản 1 điểm a. Không tự giám sát thì khoản 2 điểm a buộc thuê tư vấn giám sát phù hợp với loại, cấp công trình.

Người giám sát có cần chứng chỉ hành nghề không thì tùy phần việc. Luật Xây dựng Điều 88 khoản 1 ghi người đảm nhận chức danh giám sát thi công phải có chứng chỉ hành nghề. Nghị định 212/2026 Điều 27 khoản 3 điểm c miễn chứng chỉ khi giám sát phần hoàn thiện như trát, ốp lát, sơn, lắp cửa. Nghị định cũng miễn khi giám sát các việc không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình. Đục sàn hay đụng tới kết cấu là phần việc nằm ngoài chỗ được miễn. Công trình có phần việc như vậy thì nên chọn người có chứng chỉ hành nghề giám sát.

Cải tạo một nhà hàng có thuộc diện bắt buộc giám sát theo Điều 56 không thì văn bản không nói thẳng. Tôi cũng chưa kết luận được. Anh chị nên hỏi luật sư hoặc cơ quan quản lý xây dựng ở địa phương. Nếu thuộc diện bắt buộc, thì 5 buổi tự đi kiểm ở phần dưới chưa thay được việc giám sát mà luật yêu cầu. Việc giám sát theo luật gồm 12 nội dung, kê ở Nghị định 207/2026 Điều 20 khoản 1.

Phần dưới bàn một câu hỏi khác: anh chị có cần thuê thêm một người trông công trường cho riêng mình không.

Giám sát của nhà thầu có bênh nhà thầu không?

Nhà thầu thường có người giám sát của họ. Theo chỗ tôi thấy, người giám sát của nhà thầu làm việc thực chất chứ không phải cho có. Nhưng có một chỗ anh chị nên biết.

Người giám sát của nhà thầu nhận lương của nhà thầu. Khi họ thấy thợ làm sai một chỗ, báo lên cấp trên là kéo theo cả một chuỗi: đập ra làm lại, mất thêm mấy ngày. Công ty trả lương cho người giám sát cũng là công ty chịu mấy ngày chậm.

Gặp chỗ thợ làm sai, mỗi người giám sát xử lý một kiểu. Có người báo lên bằng hết. Có người thấy sai ít thì ghi lại, để sửa gộp vào chặng sau. Ai cũng phải cân nhắc, vì mấy ngày chậm rơi vào chính công ty trả lương cho họ.

Người anh chị tự bỏ tiền thuê thì không phải cân nhắc như vậy. Lương của họ không dính gì tới ngày bàn giao sớm hay muộn.

Thuê thêm một người không có nghĩa là nghi ngờ nhà thầu. Nhà thầu vẫn làm phần việc của nhà thầu. Chỉ là có thêm một người nhìn công trường mà không phải lo ngày bàn giao.

Một nhà hàng có đủ việc cho một người giám sát không?

Phần lớn là không, nếu là nhà hàng cải tạo trong nhà phố.

Với nhà phố, một người giám sát bên tôi quản được 2 hoặc 3 công trình gần nhau cùng lúc. Tức là một công trình cỡ nhà phố không có đủ việc để một người ngồi trông cả ngày.

Công trường nhà hàng nhà phố chỉ có việc nặng vào mấy ngày nhất định: ngày đi đường điện nước, ngày làm trần, ngày lắp thiết bị. Những ngày còn lại người giám sát ra tới nơi rồi cũng chỉ đứng nhìn.

Thuê người trả lương theo tháng thì anh chị trả cả những ngày người ta chỉ đứng nhìn. Trả theo từng buổi có mặt thì chỉ trả cho ngày có việc.

Có một trường hợp khác hẳn: anh chị làm 2, 3 cơ sở cùng lúc, hoặc một cơ sở lớn thi công liên tục vài tháng. Lúc này công trường có việc mỗi ngày, và thuê hẳn một người làm toàn thời gian là đáng tiền.

Mặt bằng trong trung tâm thương mại thì ban quản lý còn có yêu cầu riêng về người giám sát của bên thi công. Chẳng hạn công trình làm cả ngày lẫn đêm thì người giám sát phải có mặt suốt.

Làm nhà hàng khác làm nhà ở chỗ nào?

Khác ở chỗ mặt bằng của anh chị là mặt bằng đi thuê.

Người làm nhà ở mà chậm một tháng thì sốt ruột. Nhưng cái nhà vẫn là của họ, và không có ai đứng ngoài tính tiền theo ngày. Anh chị thì khác. Chậm bàn giao một ngày là mất doanh thu của ngày chậm. Tiền thuê mặt bằng thì vẫn chạy đều, bất kể cửa đã mở hay chưa.

Còn một khoản mất nữa không tính ra tiền được. Anh chị hẹn ngày khai trương, nhận đặt bàn, cho chạy mấy bài giới thiệu. Rồi trễ hẹn. Khách đã hẹn mà gặp cửa đóng thì khó kéo lại.

Cho nên đừng chỉ so tiền công của người giám sát với giá trị công trình. So với doanh thu và tiền thuê của mấy ngày trễ hẹn, con số sẽ khác hẳn.

Không thuê ai thì tự đi kiểm vào những buổi nào?

5 buổi. Không buổi nào cần anh chị biết nghề, chỉ cần có mặt đúng ngày.

Muốn có mặt đúng ngày thì hợp đồng phải ghi sẵn. Anh chị đề nghị thêm một dòng, rồi liệt kê 5 buổi ra:

"Trước mỗi buổi dưới đây, bên thi công báo trước 2 ngày để chủ đầu tư có mặt."

Hợp đồng đã ký rồi mà chưa có dòng nào như vậy thì cũng chưa muộn. Anh chị đề nghị ký thêm một phụ lục, hoặc ít nhất nhắn tin xin có mặt rồi giữ lại tin nhắn. Chưa ghi vào hợp đồng thì anh chị không có dòng nào để chỉ vào khi bên thi công không chờ. Nhưng đơn vị làm ăn đàng hoàng thường ít khi từ chối, vì họ cũng cần người ký nhận cho xong chặng.

Buổi quan trọng nhất là buổi thứ hai, trước khi thợ trát tường và lát sàn. Trát và lát xong thì đường ống với dây điện đi ngầm hết. Muốn xem lại phải đục ra. Đây cũng là buổi dễ bị bỏ qua nhất, vì rơi vào giữa chừng công trình, lúc chưa có gì trông ra hình hài.

Thuê giám sát hết bao nhiêu tiền?

Tùy cách tính, mà cách tính hay gặp lại không hợp với nhà hàng.

Bảng giá dịch vụ giám sát mà anh chị gặp thường tính theo m² và số tầng, chia cho 2 loại công trình: nhà ở và nhà xưởng. Nhà hàng đi thuê mặt bằng không nằm trong 2 loại này. Cách chia theo m² cũng bỏ qua thứ nặng nhất với anh chị: mỗi ngày chậm là một ngày tiền thuê vẫn phải trả.

Còn loại báo giá tính theo phần trăm giá trị công trình thì anh chị hỏi rõ phần trăm của khoản nào. Tính trên tổng công trình hay trên riêng phần thi công, con số ra khác nhau xa.

Nên thay vì đi tìm một con số có sẵn, anh chị tự dựng lấy con số của mình. 4 bước:

1. Gọi 3 bên làm giám sát, hỏi mỗi bên: một buổi có mặt tính bao nhiêu tiền? Được 3 con số, lấy con ở giữa.
2. Hỏi tiếp mỗi bên: một công trình cỡ này cần khoảng bao nhiêu buổi? Lại được 3 con số, cũng lấy con ở giữa.
3. Nhân 2 con số vừa lấy. Ra tiền thuê giám sát cho cả công trình.
4. Lấy tiền thuê mặt bằng một tháng của chính anh chị chia cho 30, ra tiền thuê một ngày.

Giờ so 2 con số cuối. Tiền thuê giám sát chỉ bằng vài ngày tiền thuê mặt bằng? Người giám sát lại chặn được nguy cơ trễ cả tuần? Thế thì nên thuê.

Một chỗ nữa dễ hớ. Ngày 01/7/2026, Luật Xây dựng mới cùng loạt nghị định đi kèm bắt đầu chạy. Nhiều quy định cũ hết hiệu lực từ hôm đó. Ai đưa anh chị một con số rồi nói "theo quy định" thì anh chị hỏi lại: văn bản nào, còn hiệu lực không?

Vậy khi nào thì nên thuê giám sát riêng?

Có 3 dấu hiệu, và tôi cố nói cho đo được chứ không nói chung chung.

• Công trường có việc mỗi ngày. Anh chị làm 2, 3 cơ sở cùng lúc, hoặc một công trình thi công liên tục vài tháng.
• Anh chị không thu xếp có mặt được. Tự hỏi mình ghé công trường được mấy buổi một tuần, và có ghé được vào đúng ngày bên thi công hẹn nghiệm thu không. Ghé được vài buổi mà toàn buổi tối, trong khi nghiệm thu rơi vào giữa giờ chiều, thì cũng như không ghé.
• Phần kỹ thuật nặng. Có 3 thứ đo được. Bếp phải làm hệ hút mùi có đường ống chạy dài hay lên mái. Công suất điện phải xin nâng so với mức mặt bằng đang có. Hoặc phải đục sàn để đi đường thoát nước mới. Dính từ 2 trong 3 thứ trở lên thì nên có người biết nghề đứng cạnh. Mấy phần này mà sai thì rất muộn mới lộ ra.

Còn nếu anh chị làm một cơ sở, ghé được đều đặn, hợp đồng lại ghi đủ 5 buổi ở bảng trên? Thế thì phần lớn trường hợp là tự kiểm được. Khoản tiền định thuê giám sát thì để dành làm dự phòng còn hơn.

Giữa thuê trọn thời gian và không thuê ai còn một lối nữa: thuê một người tới đúng 2 buổi khó nhất. Đó là buổi trước khi trát tường lát sàn, và buổi chạy thử trước bàn giao. Người cần tìm là kỹ sư giám sát thi công. Công trình có đục sàn hay đụng tới kết cấu thì chọn người có chứng chỉ hành nghề giám sát. Nên tìm người không dính gì tới nhà thầu anh chị đang thuê.

Nghiệm thu từng chặng thì xin xem những giấy gì, tôi viết riêng ở bài nghiệm thu từng giai đoạn đòi xem gì. Một công trường có mấy đội thợ cùng làm, ai đứng ra điều phối, tôi kể ở phần xây dựng nhà hàng bên tôi nhận.

Anh chị muốn bàn xem công trình cỡ như của mình nên đặt mấy buổi dừng lại kiểm, cứ hỏi bên tôi. Hỏi cả khi anh chị định thuê người khác tới kiểm bên tôi cũng được. Hẹn trước ngày nào dừng lại xem thì hai bên đỡ cãi nhau, bên nào cũng được lợi.