Nghiệm thu từng giai đoạn thi công quán: đòi xem những gì?

Có một chuyện tôi kể ra dù nó chẳng hay ho gì cho người làm nghề.

Có lần bên tôi thuê một đơn vị ngoài làm phần inox cho một công trình. Họ giao về loại vật liệu thấp hơn một bậc so với ý tôi. Lúc nghiệm thu, tôi cũng không nhận ra. Phần inox khi ấy không có tiêu chuẩn nào ghi ra giấy, nên lúc nghiệm thu tôi không có gì để đối chiếu. Tôi kể trọn chuyện này ở bài 6 câu hỏi để biết nhà thầu làm được.

Người hơn 10 năm trong nghề mà nghiệm thu vẫn để lọt. Anh chị đi thuê lần đầu thì càng dễ sót. Nên bài này không dừng ở lời khuyên nghiệm thu cho kỹ. Bài kê ra phải xem cái gì, vào lúc nào, và ghi lại bằng giấy gì. Chuyện inox còn cho thấy một điều: chia nhiều đợt nghiệm thu chưa đủ. Mỗi đợt còn phải có chuẩn ghi ra giấy để đối chiếu.

Nghiệm thu là lúc hai bên cùng kiểm một phần việc đã xong, rồi ký nhận vào biên bản. Trong luật, "chủ đầu tư" là người bỏ tiền làm công trình, tức anh chị.

Vì sao nghiệm thu một lần lúc bàn giao là quá muộn?

Vì tới buổi bàn giao, phần lớn những thứ đáng kiểm đã nằm sau lớp gạch, lớp trần, lớp sơn. Anh chị chỉ còn nhìn thấy bề mặt hoàn thiện. Phần quyết định nhà hàng chạy êm hay hỏng vặt thì đã bị phủ kín từ nhiều tuần trước.

Nhà hàng khác nhà ở đúng chỗ này. Nhà ở hỏng chỗ nào thì sửa chỗ hỏng. Nhà hàng thì mỗi lần đục ra sửa là một lần đóng cửa. Đóng cửa mấy hôm thì khách quen đã kịp tìm chỗ khác.

Tôi gặp không ít lần cảnh thế này. Đường ống gió tính rất kỹ trên bản vẽ. Vào thi công thì ống vướng dầm, vướng cột. Ống phải đi vòng hoặc lách qua chỗ hẹp, nên phải đổi cỡ ống. Cỡ ống đổi thì sức hút cũng đổi theo. Tới lúc đo thực tế mới biết không đạt, phải sửa lại.

Lúc phải sửa thì câu cần trả lời là ai chịu tiền làm lại. Hai bên phải ghi câu trả lời vào hợp đồng từ trước. Chờ tới lúc trần đã đóng thạch cao thì hai bên chỉ còn đổ lỗi cho nhau.

Luật chia nghiệm thu thành mấy loại, loại nào bắt buộc?

Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng thi công chia nghiệm thu thành 3 loại. Mỗi loại một điều riêng, và mức bắt buộc khác nhau.

Bài này bàn nhiều nhất về loại giữa, nghiệm thu giai đoạn. Loại này luật chỉ cho phép, không bắt. Điều 23 khoản 1 viết: chủ đầu tư và các nhà thầu có liên quan "được tự thỏa thuận" về việc tổ chức nghiệm thu giai đoạn. Trường hợp được nêu tên là khi xong một giai đoạn thi công. Lúc này hai bên kiểm tra chất lượng "trước khi chuyển sang giai đoạn thi công tiếp theo".

Khoản 3 của cùng điều cho hai bên tự thỏa thuận cả thời điểm nghiệm thu, trình tự, nội dung và điều kiện nghiệm thu. Kết quả được xác nhận bằng biên bản.

Anh chị không đề nghị thì hợp đồng thường không có đợt nghiệm thu giai đoạn nào. Nhà thầu thì chẳng tự đề nghị thêm đợt kiểm để bị xem kỹ hơn. Quyền đề nghị nằm ở phía anh chị.

Làm nhà hàng thì nên chia nghiệm thu thành mấy đợt?

Tối thiểu 4 đợt. 3 đợt đầu là nghiệm thu giai đoạn, chia theo đúng một nguyên tắc: hạng mục nào sắp bị lớp sau che mất thì nghiệm thu ngay trước khi che. Nhà hàng có 3 lớp che lớn: nền và tường, gạch lát, trần thạch cao. Đợt thứ tư là nghiệm thu hoàn thành, luật bắt phải có.

Đợt sau khi lắp ống gió là đợt tôi thấy hay bị bỏ nhất, mà bỏ thì trả giá đắt nhất. Đo sức hút lúc trần còn hở thì sửa được. Đo sau khi đóng trần thì cách sửa nào cũng phải phá trần ra trước.

Trên trần bếp còn một thứ nữa phải xong trước khi đóng trần: giá treo cho các món inox, như chụp hút mùi. Ở một công trình bên tôi đang làm, giám sát công trường cho bắn toàn bộ giá treo inox lên trần trước khi đóng trần. Bắn là bắt giá treo chặt vào trần bằng vít, bằng bu lông. Anh ấy giải thích: làm trước thì an toàn hơn, và thợ thi công thuận tay hơn. Nên ở đợt này, anh chị xem luôn các giá treo đã bắt chắc chưa.

Còn thiết bị bếp thì vào sau cùng. Khu bếp phải thật sạch, nên thiết bị bếp thường chỉ lắp sau khi khu bếp đã được vệ sinh công nghiệp. Vì thế đợt nghiệm thu hoàn thành mới là lúc chạy thử được thiết bị bếp.

Biên bản nghiệm thu phải ghi những gì?

Luật đã kê sẵn, anh chị chỉ cần đòi cho đủ. Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Điều 22 khoản 4 kê 6 nội dung chính của biên bản nghiệm thu công việc:

1. tên công việc được nghiệm thu;
2. thời gian và địa điểm nghiệm thu;
3. thành phần ký biên bản;
4. kết luận nghiệm thu;
5. chữ ký, họ tên, chức vụ người ký;
6. phụ lục kèm theo, nếu có.

Nội dung quan trọng nhất là kết luận. Luật buộc kết luận nêu rõ 3 điều. Một là chấp nhận hay không chấp nhận nghiệm thu. Hai là có đồng ý cho triển khai công việc tiếp theo không. Ba là yêu cầu sửa chữa, hoàn thiện những gì. Ghi đủ 3 điều thì anh chị cầm biên bản ra là có căn cứ để yêu cầu sửa. Ghi mỗi câu "đạt yêu cầu" thì cầm biên bản ra cũng không chứng minh được gì.

Biên bản của buổi ngâm nước thử chống thấm sàn bếp thì 6 nội dung trên vẫn chưa đủ. Không nội dung nào có chỗ ghi mực nước hay số giờ ngâm, nên 2 số này phải đưa vào phụ lục. Tôi kể riêng ở bài biên bản test nước chống thấm ghi những gì. Còn ngâm nước thử bao lâu, mực nước tới đâu, tôi kể ở bài chống thấm sàn bếp xong thì ngâm nước bao lâu.

Người ký thì Điều 22 khoản 5 kê rõ cho hợp đồng thi công thông thường. Phải có người trực tiếp giám sát thi công của chủ đầu tư, tức người đứng về phía anh chị. Phải có người phụ trách kỹ thuật thi công của nhà thầu. Phần việc nào do nhà thầu phụ làm thì thêm người phụ trách kỹ thuật bên thầu phụ. Riêng hợp đồng chìa khóa trao tay thì khoản 7 cho 2 người của nhà thầu ký, bên anh chị không có chỗ ký.

Anh chị không có người giám sát riêng thì chỗ ký của bên anh chị bỏ trống. Có 2 cách lấp. Một là thuê một người giám sát độc lập. Hai là tự giám sát. Luật Xây dựng 135/2025, Điều 60 khoản 1, cho chủ đầu tư tự giám sát "theo quy định của Luật này", hoặc thuê người giám sát. Tự giám sát thì ghi vào hợp đồng rằng nhà thầu phải báo trước mỗi đợt để anh chị có mặt.

Còn một mốc giờ nên biết. Nhà thầu đề nghị nghiệm thu một công việc thì người giám sát phải nghiệm thu trong không quá 24 giờ. Mốc này nằm ở Điều 22 khoản 3. Không đồng ý nghiệm thu thì người giám sát phải báo lý do bằng văn bản. Nên anh chị tự giám sát thì phải tính trước ai đi thay khi mình vắng.

Nghiệm thu hoàn thành thì chạy thử thiết bị thế nào?

Chạy thử phải xong trước khi nhà thầu đề nghị nghiệm thu. Nghị định 207/2026/NĐ-CP, Điều 15 khoản 10 giao việc này cho nhà thầu thi công. Nhà thầu phải "chạy thử đơn động và chạy thử liên động theo kế hoạch trước khi đề nghị nghiệm thu". Kế hoạch chạy thử do nhà thầu lập, theo yêu cầu của thiết kế.

Nói nôm na, chạy thử đơn động là cho từng máy chạy riêng. Chạy thử liên động là cho nhiều máy cùng chạy một lúc, như bếp, hút mùi, điều hòa cùng bật. Nhiều chỗ yếu của nhà hàng chỉ lộ ra lúc chạy liên động. Từng máy chạy riêng thì êm. Bật cả bếp lẫn hút mùi lúc đông khách thì mới lộ ra điện yếu, gió hút không kịp.

Nên ở buổi nghiệm thu hoàn thành, anh chị đề nghị xem chạy thử liên động. Chạy trong điều kiện gần giống lúc nhà hàng đông khách: bật cùng lúc số bếp, số máy sẽ chạy trong giờ cao điểm. Chỉ bật từng máy lên xem có sáng đèn thì máy nào trông cũng ổn. Cho nhiều máy chạy cùng lúc mới biết chỗ nào yếu.

Buổi nghiệm thu hoàn thành thì luật bắt phải có. Trước khi đưa công trình vào sử dụng, chủ đầu tư phải tổ chức nghiệm thu hoàn thành. Việc bắt buộc này ghi ở Điều 24 khoản 1 của cùng nghị định. Khoản này đặt 4 điều kiện: công việc đã làm đủ theo thiết kế được duyệt; các đợt nghiệm thu công việc, nghiệm thu giai đoạn đã làm đầy đủ; kết quả thí nghiệm, chạy thử đạt yêu cầu kỹ thuật; và tuân thủ quy định về phòng cháy, môi trường.

Bàn giao xong thì phải cầm về những hồ sơ gì?

Cầm về bộ hồ sơ hoàn thành công trình, tức cả tập giấy tờ của công trình. Ghi danh mục hồ sơ này vào hợp đồng từ lúc còn đang bàn, đừng đợi tới buổi bàn giao mới hỏi. Trong bộ hồ sơ này, thứ quan trọng nhất với nhà hàng là bản vẽ hoàn công: bộ bản vẽ ghi lại đúng thực tế đã thi công.

Bản vẽ thiết kế ghi cái định làm. Bản vẽ hoàn công ghi cái đã làm thật, kể cả chỗ phải đổi so với dự tính. Đường ống đi vòng qua dầm thì bản vẽ hoàn công phải thể hiện đường vòng. Vài năm sau nhà hàng cần sửa, thợ nhìn bản vẽ hoàn công mới biết đục chỗ nào thì không trúng đường ống.

Luật đã kê sẵn mấy thứ nhà thầu phải giao. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Điều 58 khoản 3 ghi: trước khi bàn giao, nhà thầu thi công phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu. Tài liệu gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình. Kèm theo là danh mục thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế. Câu luật dùng chữ "phải", và không kèm điều kiện nào về nguồn vốn. Tức là nhà hàng anh chị bỏ tiền riêng ra làm thì nhà thầu cũng phải giao.

Quy trình vận hành và quy trình bảo trì cho người vận hành nhà hàng biết bảo dưỡng máy móc, đường ống thế nào. Anh chị nên đòi thêm một thứ luật không kê: giấy tờ chứng minh nguồn gốc vật tư của các hạng mục chính, như phiếu xuất xưởng, giấy chứng nhận chất lượng. Có giấy này thì khi tranh cãi về chất lượng, anh chị có cái để đối chiếu với những gì hợp đồng đã ghi.

Nên đưa những gì về nghiệm thu vào hợp đồng?

4 dòng, đưa vào từ lúc thương lượng chứ đừng để tới lúc sắp bàn giao.

• Chia mấy đợt nghiệm thu, mỗi đợt xem những gì. 4 đợt ở bảng trên là mức tối thiểu cho một nhà hàng. Ghi luôn: đo ra không đạt thì ai chịu tiền làm lại.
• Mỗi bên cử ai ký biên bản, và bên anh chị ai đứng ra giám sát.
• Kết luận biên bản ghi đủ 3 điều: đạt hay không, có cho làm tiếp không, phải sửa những gì.
• Danh mục hồ sơ bàn giao, gồm cả bản vẽ hoàn công và quy trình vận hành, quy trình bảo trì.

4 dòng này chỉ có sức nặng khi gắn với tiền: nghiệm thu xong đợt nào mới trả tiền cho phần việc của đợt vừa nghiệm thu. Chia mốc trả tiền thế nào, tôi viết riêng ở bài tạm ứng và thanh toán theo mốc. Luật bắt gì, phần nào tự ghi, tôi kể ở bài cái gì luật bắt nhà thầu, cái gì chỉ hợp đồng bắt được.

Những công trình bên tôi đã làm xong và bàn giao nằm ở trang dự án. Cách bên tôi tổ chức nghiệm thu từng chặng trên công trường, tôi kể ở trang thi công và cải tạo nhà hàng.

Buổi bàn giao là buổi công trình đẹp nhất. Còn nhà hàng chạy êm được mấy năm thì phụ thuộc vào mấy đợt nghiệm thu giữa chừng, khi ống gió còn hở.