Nghiệm thu từng giai đoạn thi công quán: đòi xem những gì?

Có một chuyện tôi kể ra đây dù nó không hay ho gì cho người làm nghề như tôi.

Đã có lần bên tôi thuê đối tác làm phần inox cho một công trình, và họ giao về thứ vật liệu thấp hơn một bậc so với ý tôi. Lúc nghiệm thu tôi cũng không để ý. Vì sao chỗ ấy lọt được thì tôi kể riêng ở bài sáu câu hỏi để biết nhà thầu làm được.

Người mười năm trong nghề mà nghiệm thu vẫn để lọt. Anh chị đi thuê lần đầu thì còn dễ sót hơn nữa. Nên ở đây tôi không bàn chuyện nghiệm thu có quan trọng hay không, mà bàn chuyện đòi xem cái gì, vào lúc nào.

Vì sao nghiệm thu một lần lúc bàn giao là quá muộn?

Vì tới lúc đó thì phần lớn những thứ đáng kiểm đã nằm sau lớp gạch, lớp trần và lớp sơn rồi. Cái anh chị nhìn thấy trong buổi bàn giao chỉ là bề mặt hoàn thiện, còn phần quyết định nhà hàng chạy êm hay hỏng vặt thì đã bị phủ kín từ nhiều tuần trước.

Nhà hàng khác nhà ở đúng ở điểm này. Nhà ở thì hỏng chỗ nào sửa chỗ đó, còn nhà hàng thì mỗi lần đục ra sửa là một lần đóng cửa, mà đóng cửa thì tiền thuê mặt bằng vẫn chạy đều.

Tôi gặp không ít lần cái cảnh thế này. Hệ thống thông gió tính rất kỹ trên bản vẽ, nhưng vào thi công thì đường ống vướng dầm, vướng cột. Vướng thì phải đổi hướng đi, đổi hướng thì đổi tiết diện ống, đổi tiết diện thì công suất hút cũng đổi theo. Tới lúc đo thực tế mới biết không đạt.

Câu hỏi lúc ấy không còn là sửa thế nào, mà là ai chịu tiền làm lại. Mà câu đó thì hợp đồng phải trả lời từ trước, chứ tới lúc trần đã đóng thạch cao thì hai bên chỉ còn nước đổ lỗi cho nhau.

Luật có cho chia mốc nghiệm thu theo từng giai đoạn không?

Có, và luật ghi rõ tới mức trích ra đọc là hiểu ngay. Nhưng luật chỉ cho phép chứ không ép ai cả, nên anh chị không đòi thì trong hợp đồng sẽ không có lấy một dòng nào về chuyện này.

Nghị định 207/2026/NĐ-CP Điều 23 viết: "Căn cứ vào điều kiện cụ thể của từng công trình, chủ đầu tư và các nhà thầu có liên quan được tự thỏa thuận về việc tổ chức nghiệm thu giai đoạn thi công xây dựng hoặc bộ phận công trình xây dựng", trong đó có trường hợp "khi kết thúc một giai đoạn thi công hoặc một bộ phận công trình cần phải thực hiện kiểm tra, nghiệm thu để đánh giá chất lượng trước khi chuyển sang giai đoạn thi công tiếp theo".

Cùng điều luật ấy còn nói thêm: hai bên tự thỏa thuận cả thời điểm tổ chức nghiệm thu, trình tự, nội dung và điều kiện nghiệm thu, và kết quả thì xác nhận bằng biên bản.

Đọc kỹ mấy chữ "được tự thỏa thuận" là thấy quyền nằm ở đâu. Luật đặt sẵn cái cửa cho anh chị, chỉ là không ai nhắc anh chị bước qua. Nhà thầu thì đương nhiên không tự đề nghị chia thêm mốc kiểm tra để mình bị soi kỹ hơn.

Làm quán thì nên chia nghiệm thu thành mấy đợt?

Tối thiểu bốn đợt, và chia theo thứ tự cái gì bị phủ trước thì kiểm trước. Nguyên tắc này dễ nhớ hơn mọi danh sách: hạng mục nào sắp bị lớp sau che mất thì phải nghiệm thu ngay trước khi che.

Đợt	Kiểm cái gì	Vì sao phải kiểm ngay lúc đó
Sau khi đi xong phần ngầm	Đường điện, cấp thoát nước, chỗ chờ sẵn điện nước cho thiết bị bếp	Sắp bị nền và tường phủ kín
Sau khi chống thấm	Khu bếp, khu vệ sinh, chân tường	Lát gạch lên là hết đường xem
Sau khi lắp hệ thông gió và hút mùi	Tiết diện ống thật so với bản vẽ, hướng đi, công suất đo được	Sắp bị trần thạch cao đóng lại
Trước khi bàn giao	Toàn bộ phần hoàn thiện, chạy thử thiết bị có tải	Đợt cuối, sau đó là ký nhận

Đợt sau khi lắp hệ thông gió là đợt tôi thấy hay bị bỏ nhất, mà bỏ nó thì trả giá đắt nhất. Đo công suất hút lúc trần còn hở thì sửa được; đo sau khi đóng trần thì phương án sửa nào cũng phải phá ra trước đã.

Riêng đợt cuối, anh chị nên đòi chạy thử có tải, nghĩa là cho thiết bị chạy trong điều kiện gần giống lúc nhà hàng đông khách, chứ không phải bật lên xem có sáng đèn hay không. Cách chạy thử ấy là chuẩn của nghề, và nó lộ ra những thứ mà chạy thử không tải không bao giờ lộ.

Biên bản nghiệm thu phải ghi những gì?

Luật đã liệt kê sẵn, và anh chị chỉ cần đòi cho đủ. Nghị định 207/2026/NĐ-CP Điều 22 quy định biên bản nghiệm thu công việc xây dựng phải có sáu nội dung chính, trong đó có một nội dung quan trọng hơn cả mà khách hay bỏ qua.

Sáu nội dung đó là: tên công việc được nghiệm thu, thời gian và địa điểm, thành phần ký biên bản, kết luận nghiệm thu, chữ ký kèm họ tên và chức vụ người ký, cuối cùng là phụ lục kèm theo nếu có.

Cái nội dung ấy là phần kết luận. Luật đòi kết luận phải nêu rõ chấp nhận hay không chấp nhận nghiệm thu, có đồng ý cho triển khai công việc tiếp theo hay không, và yêu cầu sửa chữa, hoàn thiện những gì. Ba vế đó nếu ghi đủ thì biên bản trở thành thứ cầm ra nói chuyện được. Ghi mỗi câu "đạt yêu cầu" thì tờ biên bản chẳng nói lên điều gì.

Về người ký, luật cũng nói rõ: phải có người trực tiếp giám sát thi công của chủ đầu tư, người phụ trách kỹ thuật thi công của nhà thầu, và nếu có nhà thầu phụ làm phần việc đó thì thêm người phụ trách kỹ thuật bên thầu phụ.

Vế thứ nhất đáng để anh chị dừng lại một chút. Nếu anh chị không có người của mình đứng ra giám sát, thì bên ký biên bản thay anh chị là ai?

Bàn giao xong thì phải cầm về những hồ sơ gì?

Cầm về bộ hồ sơ hoàn thành công trình (cả tập giấy tờ của công trình), và đòi ngay lúc còn đang bàn hợp đồng chứ đừng đợi tới lúc bàn giao. Trong tập ấy, thứ quan trọng nhất với nhà hàng là hồ sơ hoàn công, tức bộ bản vẽ ghi lại đúng thực tế đã thi công.

Bản vẽ hoàn công khác bản vẽ thiết kế ở chỗ nó ghi cái đã làm thật, kể cả những chỗ phải đổi so với dự tính ban đầu. Đường ống đi vòng qua dầm thì bản hoàn công phải thể hiện đường vòng đó. Sau này nhà hàng cần sửa chữa hay cải tạo, người thợ nhìn vào bản hoàn công mới biết đục chỗ nào thì không trúng đường ống.

Nghị định 207/2026/NĐ-CP có hẳn một phụ lục liệt kê danh mục hồ sơ hoàn thành công trình, chia thành ba phần: hồ sơ chuẩn bị đầu tư và hợp đồng, hồ sơ khảo sát và thiết kế, hồ sơ quản lý thi công.

Ngoài bản vẽ, anh chị nên đòi thêm hai thứ mà theo lệ nghề vẫn phải giao: hồ sơ vận hành và bảo trì thiết bị, cùng giấy tờ chứng minh nguồn gốc vật tư cho các hạng mục chính. Thứ nhất để người vận hành biết bảo dưỡng thế nào. Thứ hai để khi có tranh cãi về chất lượng, anh chị có cái đối chiếu với những gì hợp đồng đã ghi.

Vậy nên đưa những gì về nghiệm thu vào hợp đồng?

Bốn dòng, và nên đưa vào từ lúc thương lượng chứ không phải lúc sắp bàn giao. Luật đã trao quyền tự thỏa thuận cho hai bên, nên chỗ nào hợp đồng bỏ trống thì coi như anh chị không dùng tới quyền đó.

• Chia mấy đợt nghiệm thu, mỗi đợt xem những gì. Bốn đợt ở bảng trên là mức tối thiểu cho một nhà hàng.
• Ai ký biên bản mỗi bên, và bên anh chị cử ai đứng ra giám sát.
• Kết luận nghiệm thu phải ghi đủ ba vế: đạt hay không, có cho làm tiếp không, phải sửa những gì.
• Danh mục hồ sơ bàn giao, kể cả bản vẽ hoàn công và hồ sơ vận hành thiết bị.

Nghiệm thu xong đợt nào thì mới trả tiền đợt ấy, đó là cách nối hai chuyện lại với nhau. Cách chia mốc trả tiền tôi viết riêng ở bài tạm ứng và thanh toán theo mốc. Còn những gì luật bắt buộc và những gì phải tự ghi vào hợp đồng thì ở bài cái gì luật bắt nhà thầu, cái gì chỉ hợp đồng bắt được.

Anh chị muốn xem cách bên tôi tổ chức nghiệm thu và bàn giao trên công trình thật thì ghé trang dự án đã hoàn thành.