Biên bản nghiệm thu chống thấm sàn bếp ghi những gì, và ai phải ký?

Mai bên thi công đổ nước lên sàn bếp để thử lớp chống thấm, và anh chị đang đi tìm một mẫu biên bản để tải về điền cho kịp. Buổi này người trong nghề gọi bằng ba tên: test nước, thử nước, ngâm nước. Trong bài này tôi gọi chung là buổi ngâm.

Còn nghiệm thu là lúc hai bên cùng kiểm một phần việc đã làm xong, rồi ký nhận vào biên bản. Hai bên ở đây là bên thi công và bên anh chị, người bỏ tiền làm nhà hàng.

Mẫu biên bản nghiệm thu chống thấm tải ở đâu?

Không có một mẫu bắt buộc nào để tải về dùng chung. Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng, Điều 9 khoản 2 điểm a, để hai bên tự thỏa thuận trong hợp đồng: việc nào cần nghiệm thu, căn cứ nghiệm thu, quy trình và thời điểm, ai tham gia, và cả biểu mẫu nghiệm thu, bàn giao. Cùng điểm a ghi thêm rằng người ký và các biên bản vẫn phải theo quy định của pháp luật. Tức là tờ mẫu do hai bên soạn, còn mấy mục tờ mẫu phải có thì Nghị định 207/2026 đã kê sẵn, như bảng ở mục dưới.

Ai soạn hợp đồng thì soạn luôn tờ mẫu. Theo những gì tôi gặp, bên soạn hợp đồng thi công thường là nhà thầu, vì họ có sẵn bộ mẫu dùng từ công trình trước. Người soạn mẫu viết theo cách họ quen làm. Có điều, mục để anh chị kiểm lại việc của chính bên thi công, như mục ghi số đo của buổi ngâm, thì người soạn chẳng có lý do gì để tự thêm vào.

Mẫu nào đang có trong tay, kể cả mẫu tải về, thì xem trước dòng căn cứ ở đầu tờ. Văn bản đang áp cho nghiệm thu công việc là Nghị định 207/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ 01/07/2026, và nghị định này cũng không kèm mẫu biên bản nghiệm thu công việc nào. Mẫu nào còn ghi căn cứ Nghị định 06/2021 là mẫu theo văn bản cũ; các mục và người ký phải đối lại theo Nghị định 207/2026.

Hợp đồng ký rồi mà mai đã ngâm thì vẫn kịp. Biên bản nghiệm thu do hai bên tự lập ngay ở công trường, nên muốn kèm thêm phụ lục thì hai bên tự thống nhất với nhau. Anh chị báo trước với bên thi công rằng biên bản lần này kèm một phụ lục ghi số đo của buổi ngâm, rồi chụp ảnh mặt sàn lúc còn ngập nước. Kèm phụ lục là cách làm của nghề, để biên bản có số đo thật; nghị định để hai bên tự chọn.

Biên bản nghiệm thu chống thấm có những mục nào?

Có 6 nội dung chủ yếu, kê ở Nghị định 207/2026/NĐ-CP Điều 22 khoản 4. Bảng dưới đặt từng nội dung cạnh câu anh chị cần hỏi: mục này ghi được gì của buổi ngâm.

Hai chữ "chủ yếu" trong câu dẫn của nghị định đáng để ý: nghị định kê 6 nội dung chính, hai bên được thêm mục khác.

Cùng khoản 4 trả lời luôn câu ký một tờ hay nhiều tờ. Biên bản lập riêng cho từng công việc, hoặc lập chung cho nhiều công việc của một hạng mục theo trình tự thi công. Chống thấm sàn bếp gồm nhiều lớp, nên hai bên chọn ký từng lớp hay ký một tờ cho cả khâu, miễn chốt từ trước.

Ô kết luận là ô người ta hay viết qua loa, chỉ một câu "đạt yêu cầu". Ô kết luận phải ghi đủ ba điều: chấp nhận hay không, có cho làm tiếp không, phải sửa gì. Bài nghiệm thu từng giai đoạn thi công nhà hàng giải vì sao thiếu một điều thì tờ giấy khó làm căn cứ.

Số giờ ngâm, mực nước và mức coi là đạt ghi vào đâu?

Ghi vào một mục hai bên thêm hẳn vào mẫu, hoặc vào phụ lục lập và ký cùng lượt với biên bản. Trong 6 nội dung nghị định kê, không mục bắt buộc nào dành cho số đo của buổi ngâm.

Một buổi ngâm sinh ra 3 thứ phải nằm trên giấy:

• Thời gian ngâm: bắt đầu lúc mấy giờ ngày nào, kết thúc lúc mấy giờ ngày nào.
• Mực nước: đổ cao bao nhiêu, và đo từ mốc nào trên sàn, như một vạch đánh dấu ở chân tường. Sàn bếp dốc về phía lỗ thu nước, nên thiếu mốc đo thì con số centimét không cho biết nước đã ngập sâu bao nhiêu ở chỗ nào.
• Mức coi là đạt: mực nước hạ bao nhiêu thì hai bên coi là rò, và nhìn chỗ nào để biết có thấm.

Đổ cao bao nhiêu, đo ở mốc nào, đặt thùng nước đối chứng ra sao để trừ phần bay hơi, tôi kể ở bài ngâm nước thử chống thấm sàn bếp. Ở đây chỉ bàn 3 thứ vừa kê nằm ở đâu trên tờ giấy.

Phụ lục là chỗ hợp để ghi, mà nghị định lại để ngỏ phụ lục bằng hai chữ "nếu có". Thế là một tờ biên bản ghi tên công việc chống thấm sàn bếp, ghi ngày, ghi đủ kết luận, đủ chữ ký mà thiếu phụ lục vẫn là biên bản đúng luật. Hai năm sau đọc lại, tờ biên bản chẳng cho biết buổi ngâm đã làm ra sao.

Nên muốn giờ ngâm, mực nước và mức coi là đạt có trong biên bản thì anh chị phải đề nghị từ trước. Lúc bàn hợp đồng, anh chị đề nghị ghi rằng biên bản nghiệm thu chống thấm kèm phụ lục số đo, hoặc thêm hẳn một mục số đo vào tờ mẫu. Hợp đồng ký rồi thì nói với bên thi công trước buổi ngâm, như mục trên.

Bản vẽ chống thấm cần ghi gì để biên bản có cái đối chiếu?

Cần ghi đủ để người đứng nghiệm thu có cái đem ra so. Nghị định 207/2026/NĐ-CP Điều 22 khoản 2 buộc người giám sát căn cứ hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công, chỉ dẫn kỹ thuật đã duyệt và tiêu chuẩn áp dụng để kiểm việc được đề nghị nghiệm thu.

Lấy dòng chữ ghi lệnh ngâm nước trên bản vẽ làm ví dụ. Bản vẽ mặt cắt chống thấm bếp, tức bản vẽ cắt ngang sàn để thấy từng lớp, trong bộ hồ sơ bên tôi làm cho một chuỗi nhà hàng trong trung tâm thương mại ghi ngâm nước 24 giờ sau khi chống thấm, "nếu đạt" mới làm các bước tiếp theo. Dòng lệnh có số giờ, có điều kiện, nhưng không nói thế nào là đạt. 24 giờ ở đây là số của riêng bộ hồ sơ chuỗi này; bếp khác có thể ghi khác. Mức coi là đạt thì người thiết kế viết được ngay cạnh dòng lệnh; bản vẽ chưa ghi thì hai bên viết vào biên bản trước khi đổ nước.

Trên bản vẽ còn in cả yêu cầu của tòa nhà. Trong bộ hồ sơ bên tôi thiết kế cho Khèn Nướng Sapa ở Aeon Mall Hạ Long, tờ bản vẽ chống thấm mã KT-05 tô vùng chống thấm phủ cả khu bếp, và in một ô ghi chú của tòa nhà.

Ô ghi chú có 5 gạch:

1. Chi tiết chống thấm áp cho ranh giới giữa tường bếp và tường tòa nhà.
2. Cách xử lý và vật liệu chống thấm phải được bên cho thuê duyệt, để tòa nhà kiểm soát chung.
3. Thời hạn bảo hành chống thấm theo thời hạn của hợp đồng thuê.
4. Khu thuê có dùng nước thì chống thấm như trên, lắp khay inox phủ từ điểm dùng nước tới điểm thoát nước, và lắp van điện từ hẹn giờ, tức van tự đóng mở theo giờ cài sẵn, cho đường ống cấp nước.
5. Mọi chuyện rỉ nước về sau do bên thi công chống thấm chịu trọn trách nhiệm.

Từ gạch 1 và gạch 2, biên bản có hai chỗ phải đối ngay buổi nghiệm thu: lớp chống thấm đã phủ tới ranh giới giữa tường bếp và tường tòa nhà chưa, và vật liệu đang dùng có đúng loại bên cho thuê đã duyệt không. Cùng bộ hồ sơ còn bắt đánh dấu lên mặt sàn hoàn thiện vị trí các điểm thoát nước trên sàn mà bếp mới không dùng tới; cách bịt những điểm thoát không dùng tới nằm ở bài chống thấm sàn bếp nhà hàng.

Nên ở ô tên công việc, anh chị ghi kèm mã và tên tờ bản vẽ chống thấm, như KT-05, cùng tên khu được thử. Vài năm sau ai đọc lại biên bản, mở đúng tờ bản vẽ ghi trong biên bản là biết hai bên đã nghiệm thu vùng nào. Trang thi công cơ điện nhà hàng có bảng các phần ngầm của khu bếp kiểm được bằng mắt trước khi lát sàn, đóng trần, gồm cả mép lớp chống thấm.

Ai phải ký vào biên bản nghiệm thu chống thấm?

3 người, theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP Điều 22 khoản 5: người trực tiếp giám sát thi công của chủ đầu tư; người trực tiếp phụ trách kỹ thuật thi công của nhà thầu, hoặc của nhà thầu chính; và người trực tiếp phụ trách kỹ thuật thi công của nhà thầu phụ, khi công trình có nhà thầu chính.

Thuê mặt bằng thì người ta hay lẫn vai, nên tôi nói rõ: chủ đầu tư của nhà hàng là anh chị, người bỏ tiền thuê thiết kế, thuê thi công; tòa nhà là bên cho thuê, duyệt hồ sơ của anh chị theo vai bên cho thuê.

Có trang ngoài kia kể bộ ba người ký thành nhà thầu, tư vấn giám sát và đại diện chủ đầu tư. Kể như vậy là tách người giám sát với chủ đầu tư thành hai chỗ ký, trong khi nghị định chỉ có một chỗ ký cho phía chủ đầu tư, là người giám sát của chủ đầu tư; chỗ ký của bên thầu phụ thì bị bỏ sót. Cụm "đại diện chủ đầu tư" có trong Điều 22, nhưng nằm ở khoản 6, khoản riêng cho hợp đồng EPC, kèm hai chữ "nếu có". EPC là hợp đồng giao một nhà thầu ôm trọn thiết kế, mua sắm vật tư thiết bị và thi công.

Kể sai người ký thì ngoài công trường cũng dễ ký sai người. Bên anh chị không có người giám sát thì chỗ ký của chủ đầu tư bỏ trống, hoặc người của nhà thầu ký luôn cả chỗ của chủ đầu tư, và tờ giấy chỉ còn bên thi công tự xác nhận việc của chính họ.

Hai quy định khiến anh chị phải chọn người từ sớm. Nghị định 210/2026 Điều 9 khoản 2 điểm c buộc bên thi công báo trước cho anh chị mỗi khi làm tới một việc phải nghiệm thu xong mới được làm tiếp. Rồi Nghị định 207/2026 Điều 22 khoản 3 cho người giám sát không quá 24 giờ để nghiệm thu, kể từ khi nhận đề nghị của nhà thầu; không đồng ý thì phải báo lý do bằng văn bản. Người giám sát ở khoản 3 là người giám sát của chủ đầu tư, tức người của anh chị, nên mốc 24 giờ ràng buộc chính bên anh chị.

Với buổi ngâm, người ký nên tận mắt thấy mặt sàn còn ngập nước. Không ai ra kịp thì hoặc công việc đứng chờ, các việc làm sau cũng hoãn theo, hoặc nhà thầu ký cho chính phần việc của họ. Nên trước khi thợ quét lớp chống thấm đầu tiên, anh chị đã phải chốt ai ra ký ở chỗ của chủ đầu tư: một người giám sát thuê riêng, hay chính anh chị.

Không có biên bản nghiệm thu chống thấm thì mất gì?

Mất cái mốc để phân xử khi có rỉ nước, mà chuyện rỉ nước thì kéo dài hơn anh chị tưởng.

Ghép gạch 3 với gạch 5 của ô ghi chú vừa kể: bảo hành chống thấm theo thời hạn hợp đồng thuê, và mọi chuyện rỉ nước về sau do bên thi công chống thấm chịu. Hợp đồng thuê mặt bằng trong trung tâm thương mại thì tính bằng năm, nên trách nhiệm cũng kéo dài theo năm. Ngoài ô ghi chú, Nghị định 210/2026 Điều 9 khoản 2 điểm d ghi rằng với phần việc chưa đạt yêu cầu của hợp đồng, bên nào gây ra sai sót thì chính bên gây ra chịu toàn bộ chi phí khắc phục, thay thế, thí nghiệm, kiểm định nếu có.

Đến ngày trần tầng dưới có vệt ẩm, câu đầu tiên hai bên hỏi nhau là lúc nghiệm thu, lớp chống thấm có kín không. Có tờ biên bản kèm số đo và ảnh sàn ngập nước thì câu hỏi có lời đáp. Bên thi công cầm tờ giấy chứng minh ngày nghiệm thu lớp chống thấm còn kín; anh chị cầm tờ giấy để xác định nước rỉ do lớp chống thấm hay do khâu khác.

Mà buổi ngâm thì không làm lại được. Rút nước xong là thợ cán nền, tức trải và miết phẳng lớp vữa trên mặt sàn, rồi lát gạch; lát gạch rồi thì muốn nhìn lại lớp chống thấm phải bóc gạch, phá lớp cán nền, trong lúc nhà hàng đang bán.

Trước khi ký biên bản thì đọc lại gì, và giữ tờ giấy bao lâu?

Đọc lại 4 chỗ, mất chừng vài phút:

1. Ô tên công việc: có ghi khu được thử, mã và tên tờ bản vẽ chống thấm không, hay chỉ hai chữ chống thấm.
2. Phụ lục: có kèm theo thật không, có đủ giờ ngâm, mực nước kèm mốc đo, mức coi là đạt, và ảnh mặt sàn lúc còn ngập nước không.
3. Ô kết luận: có ghi chấp nhận hay không, có cho làm bước tiếp theo không, phải sửa gì, hay chỉ một câu đạt yêu cầu.
4. Chỗ ký: có người của bên anh chị không, hay chỉ có chữ ký bên thi công.

Ký xong thì giữ bản gốc của biên bản, phụ lục và ảnh tới hết hợp đồng thuê, vì có tòa nhà tính bảo hành chống thấm theo thời hạn thuê, như ô ghi chú ở bộ hồ sơ Khèn Nướng Sapa vừa kể.

Hôm nay, trước buổi ngâm, anh chị nhắn bên thi công một tin: biên bản nghiệm thu chống thấm lần này ghi mã tờ bản vẽ, kèm phụ lục có giờ bắt đầu, giờ kết thúc, mực nước, mốc đo và mức coi là đạt; rồi chốt tên người sẽ ra ký thay mặt bên anh chị.