Không ai ký hợp đồng mà nghĩ tới ngày mình sẽ muốn dừng nó. Nhưng hợp đồng nào cũng có điều khoản cho việc ấy, và anh chị nên đọc nó đúng vào lúc chưa cần tới.
Tới lúc đó thì câu hỏi khó nhất không phải "có dừng được không". Câu khó nhất là phần việc đã làm rồi thì chốt với nhau ra sao.
Đang thi công mà muốn dừng thì có tự dừng được không?
Được, nhưng theo trình tự, và quan trọng hơn cả là quyền ấy đi hai chiều.
Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, đặt ra hai mức khác nhau, và anh chị nên phân biệt cho rõ vì hậu quả của chúng khác hẳn. Tạm dừng là ngừng việc một thời gian rồi làm tiếp, hợp đồng vẫn còn sống. Chấm dứt là kết thúc hẳn, hai bên chốt sổ rồi ai đi đường nấy.
Chỗ nhiều người tưởng lầm nằm ở mức tạm dừng. Với công trình vốn nhà nước thì nghị định đặt sẵn mốc ngày, còn với hợp đồng làm nhà hàng của tư nhân thì nó không đặt, mà đẩy sang Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Điều 85. Mà Điều 85 bắt chính hai bên phải thỏa thuận trong hợp đồng: trường hợp nào được tạm dừng, dừng trong bao lâu, trình tự ra sao. Luật chỉ khoanh bốn tình huống được phép áp dụng, và tình huống hay gặp nhất là một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ đã cam kết.
Nói gọn lại thì thế này: hợp đồng của anh chị không ghi gì về chuyện tạm dừng, tới lúc muốn dừng anh chị chẳng có mốc nào để bám.
Còn mức chấm dứt thì luật đặt mốc sẵn. Bên nào muốn chấm dứt phải báo trước bằng văn bản 28 ngày, nêu rõ lý do và căn cứ, trừ khi hai bên đã thỏa thuận một mốc khác. Việc báo trước này có răng đi kèm: không báo mà gây thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường.
Nhà thầu chậm tới mức nào thì mình được chấm dứt hợp đồng?
Luật nêu ra mấy trường hợp, và trường hợp thường gặp nhất là bên nhận thầu ngừng việc 56 ngày liên tục, làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới tiến độ. Mốc 56 ngày nằm trong nghị định ở mục trên, áp cho cả hợp đồng của tư nhân, trừ khi hai bên đã thỏa thuận một mốc khác.
Chữ đáng để ý là "liên tục" và "nghiêm trọng". Nhà thầu làm chậm rề rà nhưng vẫn có người trên công trường mỗi ngày thì khó gọi là ngừng việc. Ngược lại, công trường im lìm mấy tuần liền không một bóng người thì đó là chuyện khác hẳn.
Đây cũng là chỗ cho thấy vì sao mấy tờ giấy nhỏ lại quan trọng. Muốn chứng minh bên kia ngừng việc liên tục, anh chị cần có dấu vết, chẳng hạn ảnh chụp công trường theo ngày, tin nhắn đã báo mà không thấy hồi âm, biên bản mấy buổi làm việc không ai tới. Không có mấy thứ đó thì lời anh chị chỉ là lời kể.
Mình chậm trả tiền thì nhà thầu có quyền gì?
Họ được chấm dứt hợp đồng nếu anh chị không trả tiền quá 56 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán đã thỏa thuận. Số tiền chậm trả còn phải chịu lãi: lãi suất do hai bên ghi trong hợp đồng, không ghi thì tính theo lãi suất quá hạn của ngân hàng nơi nhà thầu mở tài khoản.
Còn chuyện họ tạm dừng việc giữa chừng vì bị chậm trả thì lại quay về đúng chỗ tôi nói ở mục trên: hợp đồng có ghi thì họ có căn cứ, không ghi thì không có. Mốc ngày cho việc tạm dừng chỉ bắt buộc với công trình vốn nhà nước.
Bên giao thầu mà nghị định nói tới chính là anh chị. Tôi nghĩ anh chị nên biết quyền của họ rõ như biết quyền của mình.
Tôi nói chuyện này ra không phải để bênh phía mình. Tôi nói vì đã gặp không ít trường hợp chủ đầu tư giữ tiền lại để gây sức ép, nghĩ rằng bên kia đang cần tiền nên sẽ phải chiều. Cách ấy đôi khi có tác dụng thật, nhưng nó cũng cho bên kia một căn cứ pháp lý để dừng, và lúc công trình dừng thì người mất nhiều nhất vẫn là người đang trả tiền thuê mặt bằng.
Muốn ép thì có cách khác, ít tốn hơn: giữ đúng khoản tiền được phép giữ theo từng mốc nghiệm thu, và giữ có căn cứ. Cách đó ép được mà không cho ai cớ gì.
Chốt phần việc đã làm bằng cách nào?
Bằng biên bản nghiệm thu của những chặng đã xong: cộng chúng lại là ra giá trị phần đã làm, còn phần chưa làm thì lấy giá trị hợp đồng trừ đi con số ấy. Nghe gọn, nhưng câu trả lời thật lại nằm ở một việc anh chị đã làm hoặc đã không làm từ nhiều tháng trước.
Cả sức nặng nằm ở mấy tiếng đã được nghiệm thu. Phần việc đã làm mà chưa ai nghiệm thu thì nó không có một con số nào đứng tên. Tới lúc hai bên đã căng nhau, anh chị bảo phần đã làm đáng bảy trăm triệu, họ bảo đáng một tỷ, và không ai có giấy gì để chứng.
Cho nên nếu suốt công trình hai bên đã nghiệm thu theo từng chặng, mỗi chặng một biên bản, thì việc chốt sổ chỉ là phép cộng. Còn nếu cả công trình chưa nghiệm thu lần nào vì "cứ để xong hết rồi nghiệm thu một thể", thì tới lúc này anh chị mới thấy cái giá của câu ấy.
Nghiệm thu từng chặng thì đòi xem những gì, tôi viết riêng ở bài nghiệm thu từng giai đoạn. Bài này chỉ nói thêm một câu: người ta hay nghĩ nghiệm thu là thủ tục hành chính, hóa ra nó là cái phao lúc mọi thứ hỏng.
Trước khi buông tay phải đòi lại những gì?
Sáu thứ. Thiếu thứ nào thì đơn vị tiếp theo cũng làm được, chỉ là làm chậm hơn và đắt hơn.
| Phải đòi | Vì sao | Không có thì đơn vị mới vướng gì |
|---|---|---|
| Biên bản nghiệm thu của mọi chặng đã làm | Chỉ có nó chốt được giá trị phần đã thực hiện | Hai bên cãi nhau về con số mà không ai có giấy |
| Bộ bản vẽ, ở dạng mở ra sửa được | Đơn vị mới phải dựng tiếp từ chính bộ bản vẽ này | Vẽ lại từ đầu, mất thêm mấy tuần và thêm một khoản tiền |
| Bản vẽ ghi lại đúng thực tế đã thi công | Phần đi ngầm nằm dưới sàn và trong tường | Phải đục ra để biết đường ống chạy đâu |
| Danh sách vật tư đã đưa vào công trình | Biết cái gì đã lắp, cái gì còn ở kho, cái gì đã trả tiền | Trả tiền hai lần cho cùng một thứ |
| Giấy chứng nhận xuất xứ và chất lượng của vật tư | Cần cho bảo hành về sau, và cần khi nghiệm thu phòng cháy | Không chứng minh được vật liệu đạt chuẩn |
| Biên bản bàn giao lại mặt bằng, kèm ảnh hiện trạng | Chốt công trình đang dừng ở đâu, ai chịu phần nào | Đơn vị mới đổ lỗi cho đơn vị cũ, và ngược lại |
Dòng đòi bộ bản vẽ đáng để anh chị nhìn kỹ, vì nó lại quay về chuyện quyền sở hữu. Hợp đồng thiết kế không ghi rõ ai sở hữu và có được đưa cho đơn vị khác dựng không, thì đúng lúc anh chị cần nhất lại là lúc không đòi được. Chuyện sở hữu bộ bản vẽ tôi viết ở bài bộ bản vẽ thuộc về ai.
Và điều cuối cùng, nói cho thật: đổi nhà thầu giữa chừng chưa bao giờ là lựa chọn rẻ. Kể cả khi anh chị hoàn toàn có lý, kể cả khi giấy tờ đủ cả, thì vẫn mất thời gian cho đơn vị mới đọc lại công trình, và vẫn có một khoảng chồng lấn mà không ai muốn nhận. Cho nên mấy tờ giấy ở bảng trên đáng giá nhất vào lúc anh chị chưa cần tới chúng. Muốn xem một bộ giấy tờ bàn giao đủ sáu dòng trên trông thế nào, cứ hẹn bên tôi một buổi.
- Hạng mục liên quan: Nhận trọn gói từ bản vẽ tới bàn giao
- Công trình đã làm: Long Wang — chuỗi chúng tôi làm nhiều cơ sở liền
Về người viết
Lưu Văn Sỹ, giám đốc New Sky, mười năm làm thiết kế và thi công nhà hàng. New Sky nhận trọn thiết kế - thi công nhà hàng, công trình đã bàn giao trải ba miền, và có xưởng riêng sản xuất nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn).
Xem cả cụm Chọn nhà thầu — 14 bài
Anh chị đang cầm báo giá trong tay? Đặt một buổi, chúng tôi đọc cùng anh chị: bảng ấy còn thiếu khoản nào, và điều khoản nào nên hỏi lại trước khi ký.
Đặt buổi tư vấn