Muốn đổi nhà thầu giữa chừng: chốt phần đã làm thế nào?

Không ai ký hợp đồng mà nghĩ tới ngày mình muốn dừng nó. Nên phần nói về chuyện dừng trong hợp đồng hay bị đọc lướt, có khi bỏ trống.

Tới lúc muốn đổi nhà thầu, chuyện khó nhất là phần việc đã làm thì chốt với nhau ra sao. Còn dừng được hay không thì có trình tự để làm theo.

Anh chị đang ở đúng lúc phải đổi thì làm theo thứ tự này:

1. Mở hợp đồng ra đọc phần tạm dừng và phần chấm dứt, xem hợp đồng ghi gì, ghi mốc bao nhiêu ngày.
2. Gom bằng chứng về tình trạng công trường ngay hôm nay: ảnh chụp có ngày, tin nhắn đã gửi, giấy tờ đã ký.
3. Mời họp và lập biên bản hiện trạng có chữ ký hai bên, chốt phần việc đã làm tới đâu.
4. Gửi văn bản nêu lý do và căn cứ, giữ bằng chứng đã gửi.
5. Đòi đủ giấy tờ bàn giao theo bảng ở cuối bài, rồi mới ký chấm dứt.

Bước 1 và bước 2 anh chị tự làm được ngay hôm nay, kể cả khi hợp đồng không ghi gì. Bước 3 cần nhà thầu cùng ký, nên gửi giấy mời họp càng sớm càng tốt. Phần dưới giải thích vì sao từng bước quan trọng.

Trong bài, "bên giao thầu" và "chủ đầu tư" là cách luật gọi người bỏ tiền làm công trình, tức anh chị. "Bên nhận thầu" là nhà thầu. "Nghiệm thu" là buổi hai bên cùng kiểm phần việc đã làm rồi ký nhận. "Chặng" là từng đợt việc được nghiệm thu và trả tiền. "Thanh lý hợp đồng" là bước hai bên chốt sổ tiền nong, giấy tờ khi hợp đồng kết thúc. "Dự án đầu tư công" là dự án dùng vốn nhà nước.

Có một điều phải xem trước. Các mốc ngày trong bài lấy từ Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Hợp đồng ký trước 01/7/2026 thì theo Điều 33 khoản 2, hai bên bàn nhau xem có áp nghị định mới không. Không thỏa thuận được thì theo quy định pháp luật lúc ký hợp đồng. Tức là các mốc ngày trong bài chắc chắn áp cho anh chị trong 2 trường hợp. Một là hợp đồng ký từ 01/7/2026. Hai là hai bên đã thỏa thuận áp nghị định mới.

Đang thi công mà muốn dừng thì có tự dừng được không?

Được, nhưng phải theo trình tự. Và khi có căn cứ thì cả anh chị lẫn nhà thầu đều có quyền chấm dứt hợp đồng.

Có 2 việc hay bị gộp làm một: đuổi thợ ra khỏi công trường và chấm dứt hợp đồng. Hai việc khác nhau. Chưa có căn cứ chấm dứt mà đã cắt điện, đuổi người, thì bên vi phạm lại là anh chị. Nghị định 210/2026 Điều 27 khoản 3 coi việc tự ý ngừng làm hợp đồng là vi phạm nghĩa vụ. Bên vi phạm phải chịu trách nhiệm dân sự.

Luật đặt ra 2 mức, và hậu quả của 2 mức khác hẳn nhau. Tạm dừng là ngừng việc một thời gian rồi làm tiếp, hợp đồng vẫn còn. Chấm dứt là kết thúc hẳn hợp đồng, hai bên chốt sổ rồi mỗi bên đi một đường.

Nhiều người tưởng luật đã đặt sẵn mốc ngày tạm dừng cho mọi công trình. Nghị định 210/2026 có đặt mốc ngày cho việc tạm dừng, ở Điều 26 khoản 2. Nhưng khoản 2 chỉ áp cho dự án đầu tư công và dự án PPP. Dự án PPP là dự án nhà nước hợp tác với tư nhân. Hợp đồng làm nhà hàng của tư nhân thì Điều 26 khoản 1 dẫn sang Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Điều 85.

Điều 85 khoản 1 bắt hai bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về tạm dừng. Thỏa thuận gồm trường hợp được tạm dừng, thời hạn tạm dừng, trình tự tạm dừng. Rồi luật kê 4 trường hợp được áp dụng tạm dừng:

• một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng;
• gặp sự kiện bất khả kháng, tức chuyện ngoài sức hai bên như thiên tai, dịch bệnh;
• theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• pháp luật thay đổi, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện hợp đồng.

Chuyện đổi nhà thầu thường rơi vào trường hợp đầu tiên. Lý do hay gặp là một bên không làm đúng điều đã cam kết. Điều 85 không nói nghiêm trọng tới mức nào thì tính. Nên hợp đồng càng ghi rõ, anh chị càng có chỗ bám.

Tạm dừng bao lâu, theo trình tự nào, thì luật để hai bên tự ghi. Hợp đồng bỏ trống phần này thì tới lúc muốn tạm dừng, anh chị không có mốc ngày nào để bám. Hai bên phải ngồi thỏa thuận lại từ đầu.

Mức chấm dứt thì mốc ngày có sẵn. Luật Xây dựng Điều 85 khoản 3 buộc bên chấm dứt phải báo trước cho bên kia bằng văn bản. Điều 27 khoản 5 của Nghị định 210/2026 đặt thời hạn báo trước là 28 ngày. Hai bên đã thỏa thuận mốc khác thì theo mốc đã thỏa thuận. Văn bản phải nêu rõ lý do, cơ sở, căn cứ chấm dứt. Bên chấm dứt mà không báo, gây thiệt hại cho bên kia, thì phải bồi thường.

Căn cứ và thời hạn báo trước là 2 việc nối đuôi nhau. Có căn cứ trước. Rồi mới gửi văn bản. Rồi mới đếm 28 ngày báo trước. Anh chị nên tính 28 ngày này vào kế hoạch, vì tiền thuê mặt bằng vẫn chạy suốt thời gian chờ.

Nhà thầu chậm tới mức nào thì anh chị được chấm dứt hợp đồng?

Nghị định chỉ đặt mốc ngày cho trường hợp nhà thầu ngừng hẳn. Nghị định 210/2026, Điều 27 khoản 2 điểm b kê 2 căn cứ. Một là nhà thầu từ chối thực hiện công việc theo hợp đồng. Hai là nhà thầu 56 ngày liên tục không thực hiện công việc. Việc ngừng phải làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới tiến độ, không đảm bảo thời gian thực hiện dự án. Hai bên thỏa thuận khác thì theo thỏa thuận. Điểm b không giới hạn ở công trình vốn nhà nước.

Chữ đáng để ý là "liên tục" và "nghiêm trọng". Nghị định không nói đếm 56 ngày bắt đầu từ hôm nào. Nên anh chị phải tự giữ dấu vết thời gian: chụp ảnh công trường có ngày, ngay từ hôm thấy công trường bắt đầu vắng người. Không có dấu vết thì tới lúc cần, anh chị không chứng minh được công trường dừng từ bao giờ.

Nhưng phải nói thẳng về trường hợp hay gặp hơn cả. Nhà thầu làm chậm rề rà, ngày nào cũng có vài người lúi húi, thì khó coi là không thực hiện công việc. Công trường im lìm suốt 56 ngày không một bóng người thì hiếm hơn nhiều.

Rơi vào cảnh chậm rề rà thì anh chị phải tìm căn cứ ở điểm đ của cùng khoản: vi phạm khác mà hợp đồng hoặc pháp luật coi là căn cứ chấm dứt. Nói gọn, chậm tới mức nào thì được chấm dứt là do hợp đồng ghi. Chỗ bám chắc nhất là một mốc cụ thể ghi trong hợp đồng, như chậm quá bao nhiêu ngày so với tiến độ đã ký.

Muốn dựa vào căn cứ này thì phải chỉ ra được nhà thầu đã cam kết gì và đã lỡ ra sao. Giấy tờ cần có là tiến độ ghi trong hợp đồng và mốc bàn giao từng chặng. Cần thêm bằng chứng những lần anh chị đã gửi văn bản nhắc mà không thấy chuyển biến. Không có mấy giấy tờ này thì lời anh chị chỉ là lời kể.

Có 3 loại dấu vết anh chị tự giữ được, không cần ai giúp. Ảnh chụp công trường có ngày tháng. Tin nhắn, thư đã gửi mà không thấy hồi âm. Giấy mời họp đã gửi, kèm bằng chứng nhà thầu không tới.

Anh chị chậm trả tiền thì nhà thầu có quyền gì?

Nhà thầu cũng có căn cứ chấm dứt hợp đồng. Điều 27 khoản 2 điểm d ghi: bên giao thầu không thanh toán cho bên nhận thầu quá 56 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán theo hợp đồng. Hai bên thỏa thuận khác thì theo thỏa thuận.

Điểm c của cùng khoản còn một căn cứ nữa về phía nhà thầu. Công việc bị dừng quá 56 ngày liên tục, do lỗi của bên giao thầu, không có lý do chính đáng. Ví dụ anh chị chưa chốt được thiết kế, hay chưa bàn giao mặt bằng, nên công trường phải nằm chờ.

Số tiền chậm trả còn phải chịu lãi. Điều 28 khoản 5 ghi lãi suất do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Không thỏa thuận thì tính theo lãi suất quá hạn của ngân hàng thương mại nơi nhà thầu mở tài khoản.

Còn nhà thầu tạm nghỉ việc vì bị chậm trả thì sao? Nghị định có mốc 28 ngày cho trường hợp này, ở Điều 26 khoản 2 điểm a. Nhưng mốc này cũng chỉ áp cho dự án đầu tư công và PPP. Với nhà hàng tư nhân thì quay về 4 trường hợp của Điều 85: chậm trả kéo dài có thể rơi vào trường hợp vi phạm nghiêm trọng. Còn nghỉ bao lâu, theo trình tự nào, thì hợp đồng phải tự ghi. Có phần tạm dừng trong hợp đồng thì hai bên có thể ngừng việc một thời gian để gỡ, chưa phải đi tới chấm dứt.

Có một bẫy dễ mắc ở đoạn này. Đang bực thì giữ tiền lại cho nhà thầu sốt ruột. Cách này có khi có tác dụng thật. Nhưng giữ tiền quá hạn thanh toán lâu ngày là đưa cho nhà thầu căn cứ để dừng: quá 56 ngày thì nhà thầu có căn cứ chấm dứt. Lúc công trình dừng, người mất nhiều hơn vẫn là người đang trả tiền thuê mặt bằng.

Muốn tạo sức ép mà không cho nhà thầu căn cứ nào, thì cách chắc hơn là trả đúng theo mốc. Chặng nào nghiệm thu đạt thì trả tiền chặng đạt. Chặng nào chưa đạt thì ghi rõ chưa đạt vào biên bản, và chưa trả phần tiền của chặng. Anh chị vẫn giữ được tiền trong tay, và giữ có căn cứ. Muốn làm được thế thì hợp đồng phải chia sẵn tiền theo mốc nghiệm thu. Cách chia tiền theo mốc, tôi viết riêng ở bài tạm ứng và thanh toán theo mốc.

Chốt phần việc đã làm bằng cách nào?

Bằng biên bản nghiệm thu của những chặng đã xong, ghép với bảng chia tiền trong hợp đồng. Cộng tiền của các chặng đã nghiệm thu là ra giá trị phần việc đã làm. Lấy giá trị hợp đồng trừ đi thì ra phần chưa làm.

Chữ quan trọng nhất ở đây là đã nghiệm thu. Phần việc đã làm mà chưa ai nghiệm thu thì chưa có giấy nào ghi phần việc đáng bao nhiêu tiền. Tới lúc tranh cãi, anh chị bảo phần đã làm đáng 700 triệu, nhà thầu bảo đáng 1 tỷ. Không ai có giấy gì để chứng minh.

Biên bản nghiệm thu chặng thường chỉ ghi hạng mục và ngày, không ghi tiền. Con số tiền lấy từ bảng chia tiền theo mốc trong hợp đồng: chặng nào đã nghiệm thu đạt thì lấy phần tiền ghi cho chặng trong bảng. Nên biên bản và bảng chia tiền phải khớp nhau. Hợp đồng cần chia tiền theo đúng mấy chặng sẽ nghiệm thu.

Còn nếu cả công trình chưa nghiệm thu lần nào thì sao? Tức là hai bên định "để xong hết rồi nghiệm thu một thể". Vẫn chưa hết đường. Anh chị làm được 3 việc ngay:

• Lập biên bản hiện trạng ngay bây giờ. Hai bên cùng đi một vòng, ghi từng hạng mục làm tới đâu, chụp ảnh kèm, cùng ký. Biên bản hiện trạng không phải biên bản nghiệm thu. Nhưng có chữ ký hai bên thì tình trạng công trình ngày ký đã chốt, sau này khó cãi ngược. Nhà thầu không chịu ký thì ảnh chụp có ngày và giấy mời họp đã gửi là thứ anh chị còn giữ được.
• Nghiệm thu bù cho những chặng đã xong hẳn và còn nhìn thấy được. Hai bên cùng đồng ý là làm được.
• Thuê một người có nghề đo lại khối lượng đã thi công, tức đo xem từng hạng mục đã làm được bao nhiêu. Thuê thì tốn thêm tiền, nhưng nhẹ tiền hơn nhiều so với cãi nhau vài trăm triệu mà không ai có giấy. Con số đo lại là căn cứ để hai bên ngồi nói chuyện.

Có một phép tính người ta hay quên. Đặt giá trị phần việc đã làm cạnh số tiền anh chị đã chuyển, trong đó có cả tiền tạm ứng. Tạm ứng là tiền anh chị trả trước cho nhà thầu. Trả nhiều hơn phần đã làm thì khoản chênh lệch là tiền phải đòi lại. Chốt luôn khoản chênh lệch vào biên bản thanh lý, đừng để thành chuyện bàn sau.

Điều 27 khoản 7 đặt hạn cho việc thanh lý. Hai bên phải xong thủ tục thanh lý hợp đồng trong thời hạn đã thỏa thuận. Thời hạn không quá 56 ngày kể từ ngày thông báo chấm dứt, trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Còn vật tư, máy móc của nhà thầu cũ thì khoản 6 cho hai bên thỏa thuận thời gian dời khỏi công trường. Không thỏa thuận được thì bên giao thầu quyết định thời gian dời. Anh chị nên ghi rõ ngày dời vào biên bản, vì đơn vị thi công mới chỉ vào làm được khi công trường đã trống.

Nghiệm thu từng chặng phải xem những gì, tôi viết riêng ở bài nghiệm thu từng giai đoạn đòi xem gì. Nhiều người nghĩ nghiệm thu là thủ tục làm cho xong. Tới lúc phải chốt tiền mới thấy biên bản nghiệm thu quan trọng thế nào: tờ giấy hai bên đã cùng ký về phần việc đã làm.

Trước khi ký giấy chấm dứt phải đòi lại những gì?

6 loại giấy tờ. Phải đòi trước khi ký giấy chấm dứt và trước khi trả nốt tiền. Ký xong và trả hết tiền rồi thì anh chị không còn khoản nào trong tay để đòi giấy. Cột cuối bảng kể thiếu loại nào thì vướng gì.

Hàng thứ hai của bảng, bộ bản vẽ ở dạng tệp gốc, đáng nhìn kỹ. Đòi được hay không còn tùy hợp đồng ghi ai sở hữu bộ bản vẽ. Phần thiết kế thì có nơi ký riêng một hợp đồng, có nơi gộp vào hợp đồng thi công thành một điều khoản. Đằng nào anh chị cũng phải tìm cho ra chỗ nói về bộ bản vẽ mà đọc. Hợp đồng không ghi rõ ai sở hữu bộ bản vẽ thì tới lúc cần đòi, anh chị không có gì làm căn cứ. Hợp đồng không ghi có được đưa bộ bản vẽ cho đơn vị khác làm tiếp hay không cũng vậy. Chuyện sở hữu bộ bản vẽ, tôi viết riêng ở bài trả tiền thiết kế xong thì bộ bản vẽ thuộc về ai.

Và điều cuối cùng, nói cho thật: đổi nhà thầu giữa chừng chưa bao giờ là lựa chọn đỡ tốn. Kể cả khi anh chị hoàn toàn có lý, giấy tờ đủ cả, vẫn mất mấy tuần. Đơn vị thi công mới phải xem lại toàn bộ công trình. Và bao giờ cũng còn một vùng không ai muốn nhận: chỗ giáp ranh giữa phần nhà thầu cũ đã làm và phần đơn vị thi công mới làm tiếp. Sau này hỏng ở chỗ giáp ranh thì hai bên đẩy cho nhau. Anh chị khoanh vùng giáp ranh bằng biên bản nhà thầu cũ bàn giao lại mặt bằng, kèm ảnh chụp ngày bàn giao.

Bên tôi nhận một công trình thì cũng bắt đầu từ khâu khảo sát hiện trạng, rồi mới lập tiến độ. Phần xây dựng gồm những việc gì thì kể ở trang dịch vụ. Anh chị đang phải chốt với nhà thầu cũ mà không biết bắt đầu từ đâu? Cứ hẹn bên tôi một buổi để bàn ra thứ tự việc phải làm.

Mấy tờ giấy ở bảng trên nên gom từ lúc anh chị còn chưa cần dùng tới. Tới lúc phải đổi nhà thầu, chúng là thứ nói thay anh chị phần tiền nào đã đi đâu.