Tôi làm nghề thiết kế và thi công nhà hàng. Ở buổi gặp đầu tiên, khách hay hỏi tôi một câu thế này: "Làm có phát sinh nhiều không, mà nếu có thì tối đa bao nhiêu?"
Họ hỏi vì đã nghe chuyện ở đâu đó rồi. Ngoài thị trường có những công trình làm xong, cộng lại thấy đội thêm tới một nửa so với con số ghi trong hợp đồng. Đội tới một nửa thì đã quá xa chuyện đội giá thường gặp. Khoản đội thêm ăn thẳng vào tiền lẽ ra dành để nuôi nhà hàng trong mấy tháng đầu.
Phần trả lời được thì tôi nói thẳng: không có một mức trần chung nào cho mọi công trình. Mặt bằng mới bàn giao thì ít gặp chuyện lạ. Mặt bằng cũ, nhất là chỗ đã qua vài đời hàng ăn, thì phải chừa sẵn nhiều tiền hơn. Ai đưa ngay một con số phần trăm cho công trình họ chưa nhìn thấy thì con số là đoán, không phải tính.
Câu đáng hỏi hơn là hai bên chốt giá cho khoản phát sinh vào lúc nào. Phát sinh nhiều hay ít thì còn tùy mặt bằng.
Trong bài, "phát sinh" là phần việc làm thêm ngoài hợp đồng, cùng khoản tiền đi kèm. "Hạng mục" là từng phần việc lớn như điện nước, trần, ốp lát, bếp. "Phụ lục hợp đồng" là tờ giấy hai bên ký thêm sau khi đã ký hợp đồng chính. "Đơn giá" là giá cho một đơn vị việc, như 1m² trần hay 1 mét dây điện.
Phát sinh khi thi công nhà hàng có phải là dấu hiệu nhà thầu làm ăn không tử tế không?
Không. Phần lớn phát sinh là chuyện bình thường của nghề, và không ít phát sinh do chính anh chị muốn đổi.
Phát sinh tới từ 3 hướng. Hướng thứ nhất là mặt bằng lòi ra thứ mà hôm đi khảo sát không ai nhìn thấy. Kiểu bóc lớp trần cũ ra mới biết bộ khung bên trong không như hình dung.
Nhà thầu đi khảo sát chứ không phải anh chị. Nên khi có chỗ lạ lòi ra, câu phải hỏi cho rõ là: chỗ này phải phá dỡ rồi mới thấy được, hay khảo sát kỹ thì đã thấy từ đầu?
Loại phải phá dỡ mới thấy thì chưa có cách chia sẵn nào cho khoản tiền. Hai bên phải ghi trước vào hợp đồng bên nào trả và trả tới đâu. Loại khảo sát kỹ là thấy được thì theo tôi là phần nhà thầu khảo sát chưa tới, không phải phần anh chị trả thêm. Ranh giới giữa 2 loại không phải lúc nào cũng rõ, nên càng phải bàn từ lúc chưa xảy ra chuyện.
Hướng thứ hai là quy định bên ngoài đổi, hoặc ban quản lý tòa nhà yêu cầu làm khác đi. Hướng thứ ba là anh chị đổi ý, và đây là hướng tôi gặp nhiều nhất.
Đổi ý không có gì đáng trách. Tôi từng gặp khách đang thi công dở thì muốn đổi hẳn mô hình, đang làm đồ nướng chuyển sang đồ lẩu. Với người đang mở nhà hàng thì đổi mô hình là quyết định kinh doanh, có khi còn là quyết định đúng. Nhà thầu thì làm theo.
Chỉ có điều đổi hẳn mô hình thì ngày bàn giao cũ không ai cam kết được nữa. Hai bên phải chốt ngày bàn giao mới ngay lúc chốt việc đổi mô hình. Đừng để tới lúc trễ tiến độ mới mang ra nói.
Cho nên đừng nhắm tới chuyện không có phát sinh nào. Hãy nhắm tới chuyện khác: khi phát sinh tới thì hai bên xử lý với nhau cho gọn.
Chốt giá phần phát sinh trước hay sau khi làm?
Trước. Và đây là câu hỏi quan trọng nhất trong bài này.
Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng bắt đầu chạy từ ngày 01/7/2026. Nghị định đặt nguyên tắc rất rõ ở Điều 23 khoản 3. Với phần khối lượng, công việc phát sinh hợp lý, hai bên thỏa thuận đơn giá, hoặc thỏa thuận cách tính đơn giá. Thỏa thuận này làm cơ sở để sửa đổi hợp đồng trước khi thực hiện phần việc phát sinh.
Nói nôm na: phần việc đội thêm mà hai bên thấy hợp lý thì phải thống nhất giá, sửa hợp đồng, rồi mới làm. Chữ đáng để ý là mấy chữ cuối, "trước khi thực hiện".
Câu luật này đứng ở đầu khoản 3, không kèm chữ nào khoanh vào công trình tiêu tiền ngân sách. Công trình tiêu tiền ngân sách là công trình dùng vốn nhà nước. Nên câu luật áp cho cả hợp đồng của anh chị. Chỉ có một mốc phải nhớ. Hợp đồng ký trước ngày 01/7/2026 mà nay đang thi công dở thì nghị định này không tự áp vào. Điều 33 khoản 2 giao cho hai bên xem xét và thỏa thuận có áp hay không. Không thỏa thuận được thì theo quy định lúc ký hợp đồng.
Còn phát sinh thế nào mới tính là "hợp lý" thì do hai bên thỏa thuận với nhau. Không thỏa thuận được thì thành tranh chấp. Luật Xây dựng 135/2025, Điều 86 khoản 5 điểm a kê các cách xử lý tranh chấp. Trong đó có tự thương lượng, hòa giải, trọng tài, tòa án. Đi tới trọng tài hay tòa án thì vừa tốn tiền vừa tốn thời gian. Một khoản phát sinh thường không đáng để đi xa như vậy.
Nên nhà thầu bảo một khoản là hợp lý mà anh chị thấy không hợp lý, thì phải bàn cho rõ ngay lúc chưa ký. Ký rồi thì thành thỏa thuận của hai bên.
Lối làm ngược lại thì phổ biến hơn nhiều, và anh chị chắc đã hình dung ra rồi. Thợ đang làm, phát hiện phải đục thêm một mảng tường. Nhà thầu gọi điện báo, anh chị bảo ừ làm đi. Rồi không ai nhắc tới giá của mảng tường nữa, cho tới lúc hai bên ngồi tính tiền lần cuối cho cả công trình.
Tới lúc tính tiền thì mảng tường đã đục xong, trát lại, sơn phủ kín. Anh chị khó tự trả lời câu "chỗ này đáng bao nhiêu", nên dễ phải tin vào con số bên kia đưa ra.
Chốt trước thì anh chị ở vào thế mặc cả khác hẳn. Lúc phần việc chưa làm, anh chị còn 3 lựa chọn: đồng ý mức nhà thầu đưa ra, thương lượng cho xuống giá, hoặc bảo thôi không làm nữa. Làm xong rồi thì đường bảo thôi không làm mất hẳn, còn thương lượng thì yếu thế hơn.
Lỡ rơi vào cảnh làm xong mới bàn giá thì cũng chưa mất hết. Hợp đồng còn hiệu lực thì hai bên vẫn sửa được bằng văn bản. Anh chị đề nghị nhà thầu bóc tách con số ra cho rõ. Hỏi khối lượng thật là bao nhiêu m², đơn giá lấy theo hạng mục nào trong chính bảng báo giá họ đã đưa.
Cái mất chủ yếu là thế mặc cả, không phải mất quyền hỏi. Còn muốn khỏi rơi vào cảnh này thì chỉ có một cách: ký giấy trước khi thợ bắt tay vào phần việc phát sinh.
Ký phụ lục hợp đồng có nặng bằng hợp đồng không?
Nặng ngang nhau, dù nhiều người tưởng phụ lục chỉ là tờ giấy kèm thêm cho có.
Phụ lục hợp đồng là tờ giấy hai bên ký thêm sau hợp đồng chính. Phụ lục dùng để làm rõ hoặc bổ sung một phần nội dung. Cũng trong Nghị định 210/2026, Điều 3 khoản 5 ghi thẳng: phụ lục mà bổ sung nội dung hợp đồng thì coi như điều khoản trong hợp đồng đã được sửa đổi. Phụ lục ghi phần việc phát sinh chính là loại bổ sung nội dung.
Có khi anh chị ký một tờ phụ lục ngay giữa công trường, ký trên nắp ca-pô ô tô. Tờ giấy ký vội nặng đúng bằng bản hợp đồng chính mà anh chị ngồi đọc đi đọc lại mấy hôm ở nhà.
Biết phụ lục nặng ngang hợp đồng thì có 2 việc phải làm. Một là đọc phụ lục kỹ như đọc hợp đồng, đừng ký cho xong việc. Hai là mọi thỏa thuận miệng ngoài công trường đều phải ghi lại thành một tờ có chữ ký. Luật Xây dựng 135/2025 Điều 84 khoản 1 ghi rõ: sửa đổi hợp đồng xây dựng phải làm bằng văn bản. Lời hứa miệng thì không sửa được hợp đồng.
Bên anh chị thì ai được quyền duyệt một khoản phát sinh?
Nên là người chính anh chị chỉ định, và chỉ định bằng tên ngay trong hợp đồng. Luật không bắt chuyện này. Bên tôi thì hỏi chuyện người duyệt ngay từ buổi khảo sát. Chốt được từ buổi đầu thì đỡ hẳn, đừng đợi tới lúc có phát sinh mới đi tìm người duyệt.
Bên tôi đi khảo sát thì hỏi khách 2 câu. Ngoài anh chị ra, còn những ai cùng quyết định việc của công trình này? Trong những người cùng quyết định, ai là người chúng tôi gọi khi cần chốt nhanh một việc?
2 câu nghe thủ tục, nhưng chặn đúng cảnh hay xảy ra nhất ở công trường. Thợ đứng chờ. Nhà thầu gọi cho chồng thì chồng bảo hỏi vợ, gọi cho vợ thì vợ bảo để bàn với anh nhà. Mỗi ngày chờ như vậy là một ngày tiền thuê mặt bằng vẫn chạy, mà chưa ai bán được bát phở nào.
Trong cùng buổi khảo sát nên chốt luôn 2 việc nữa. Một là để riêng ra bao nhiêu tiền cho phát sinh. Hai là xử lý thế nào khi giá vật tư trượt so với mức đã ghi trong hợp đồng. 2 khoản này chốt lúc còn tỉnh táo thì dễ. Chốt lúc thợ đang đứng chờ thì bao giờ cũng thiệt cho bên đang vội.
Một khoản phát sinh nhỏ có kéo theo hạng mục nào khác không?
Thường là có, và đây là chỗ người mới hay bị bất ngờ nhất.
Đổi một hạng mục giữa chừng thì hiếm khi chỉ đổi mỗi hạng mục đang đổi. Anh chị đổi loại gạch ốp, kích thước viên gạch khác đi, thế là mạch gạch phải chia lại. Chỗ cắt ở góc tường phải tính lại. Viên mới dày hơn thì cái tủ định kê sát tường có khi không vừa nữa.
Đổi một thiết bị bếp sang loại to hơn thì chỗ đặt phải nới, đường điện chờ sẵn phải kéo lại. Hệ thống hút mùi phía trên cũng phải tính lại theo.
Nói vậy không phải để anh chị ngại đổi. Chỉ là khi hỏi "đổi cái này hết bao nhiêu" thì đừng hỏi mỗi giá của cái mới. Hỏi thêm một câu nữa: đổi cái này thì còn phải làm lại những gì.
Người làm nghề tử tế sẽ trả lời được ngay trong buổi hỏi. Trả lời không được, hoặc bảo "cứ làm rồi tính", thì anh chị đừng gật vội. Chưa chốt giá thì chưa cho làm phần việc phát sinh.
Muốn khỏi cãi nhau về phát sinh thì hợp đồng phải ghi sẵn những gì?
6 điều khoản. Nghị định 210/2026 Điều 23 khoản 1 cũng để hai bên tự thỏa thuận chuyện này: trường hợp nào được điều chỉnh khối lượng, trình tự ra sao. Ghi lúc chưa có phát sinh nào thì viết được bình tĩnh. Chính lúc bình tĩnh, hai bên mới chia phần công bằng cho nhau được.
| Cần ghi vào hợp đồng | Ghi rõ tới đâu | Bỏ trống thì mất gì |
|---|---|---|
| Ai bên anh chị được quyền duyệt phát sinh | Tên người, và mức tiền tối đa người duyệt tự quyết định được | Thợ đứng chờ mà không biết hỏi ai; chậm ngày nào thì anh chị mất thêm một ngày tiền thuê |
| Trình tự khi có phát sinh | Báo bằng gì, trả lời trong mấy ngày, ký giấy gì trước khi thợ bắt tay vào phần việc phát sinh | Việc cứ làm trước, tiền tính sau, thế là anh chị yếu thế khi thương lượng |
| Cách tính đơn giá cho việc chưa có trong báo giá | Lấy theo đơn giá hạng mục tương đương, hay hai bên chốt từng lần | Mỗi lần phát sinh là một lần cãi nhau từ đầu |
| Khoản tiền để dành cho phát sinh | Bao nhiêu, ai giữ, tiêu vào việc gì thì được | Dễ hụt tiền giữa chừng, công trình phải dừng chờ tiền |
| Giá vật tư trượt thì xử lý ra sao | Mốc nào tính lại, căn cứ vào đâu | Nhà thầu chịu không nổi thì có thể đổi sang vật liệu kém hơn một bậc, mà anh chị lại khó kiểm tra chỗ này nhất |
| Phát sinh làm chậm bàn giao thì tính thế nào | Ghi nguyên tắc: mỗi lần chốt một khoản phát sinh thì ghi luôn ngày bàn giao lùi mấy ngày | Trễ ngày khai trương mà không ai chịu trách nhiệm rõ ràng |
6 điều khoản không bảo vệ riêng bên nào. Ghi sẵn thì những chuyện dễ cãi nhau về sau được hai bên trả lời từ hôm nay, lúc còn quý nhau.
Lỡ đã thành tranh chấp thì còn một câu luật nên biết. Nghị định 210/2026 Điều 17 khoản 2 buộc hai bên vẫn làm tiếp những phần việc không dính tới chỗ đang tranh chấp. Tức là cãi nhau về một khoản phát sinh không phải lý do để dừng cả công trình. Chỉ có vài trường hợp luật cho dừng, như sự kiện bất khả kháng hay cơ quan có thẩm quyền yêu cầu.
Và có một điều tôi muốn nói cho sòng phẳng, vì bên tôi cũng là nhà thầu. Theo tôi, giữ được phát sinh trong mức đã bàn hay không thì phụ thuộc vào 3 việc. Việc đầu tiên thuộc về nhà thầu: khảo sát cho kỹ và báo giá cho đủ đầu việc. Bảng báo giá bỏ sót hạng mục, tới lúc làm mới phát hiện, thì theo tôi là phần nhà thầu làm chưa tới. Phần này không nên tính thành phát sinh.
Việc thứ hai là hai bên cùng chốt rõ ngay từ đầu: làm tới mức nào thì coi là xong, là đạt. Thống nhất được mức xong thì tới lúc bàn giao, hai bên không còn hiểu mỗi người một kiểu.
Việc thứ ba mới thuộc về anh chị: giữ nguyên phần đã duyệt, gồm bản vẽ, loại vật tư và khối lượng. Đổi ý thì vẫn được đổi, không ai trách. Nhưng đổi thì phải ngồi lại tính lại giá và tính lại ngày bàn giao, không thể đổi mà vẫn giữ nguyên con số cũ.
Nói thêm một câu để anh chị khỏi lẫn khi đi tra. Văn bản về hợp đồng xây dựng có điều áp cho mọi hợp đồng. Cũng có điều chỉ áp cho công trình tiêu tiền ngân sách. Câu đầu Điều 23 khoản 3 và Điều 3 dẫn ở trên thuộc loại thứ nhất. Mấy mức phần trăm cố định trong luật thì phần lớn thuộc loại thứ hai, chẳng hạn mức tạm ứng thấp nhất và cao nhất.
Luật bắt gì, hợp đồng bắt gì, tôi viết riêng ở bài cái gì luật bắt, cái gì chỉ hợp đồng bắt được. Còn muốn bàn kỹ 6 điều khoản trên cho đúng công trình của mình thì cứ đặt một buổi trao đổi với bên tôi.
Bên tôi xử lý phát sinh trên công trình theo lối nào thì anh chị xem trang thi công nhà hàng.
Về người viết
Lưu Văn Sỹ, giám đốc New Sky, 10 năm làm thiết kế và thi công nhà hàng. New Sky nhận trọn thiết kế - thi công nhà hàng, công trình đã bàn giao trải ba miền, và có xưởng riêng sản xuất nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn).
Xem cả cụm Chọn nhà thầu (14 bài)
Anh chị đang cầm báo giá trong tay? Đặt một buổi, chúng tôi đọc cùng anh chị: bảng báo giá anh chị đang cầm còn thiếu khoản nào, và điều khoản nào nên hỏi lại trước khi ký.
Đặt buổi tư vấn