Hợp đồng thi công ghi tiến độ thế nào để ràng buộc được cả hai bên?

Phần lớn hợp đồng thi công có một dòng về tiến độ, và dòng tiến độ thường chỉ ghi đúng một ngày: ngày bàn giao.

Ghi thế thì tới lúc chậm, không ai chứng minh được chậm từ khâu nào và vì đâu. Hai bên chỉ còn cách nhớ lại rồi đổ lỗi cho nhau.

Bài này kể 3 thứ nên có trong phần tiến độ của hợp đồng. Cả ba đều dựa vào 2 văn bản cùng có hiệu lực từ ngày 01/7/2026: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, và Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng. Riêng chuyện mức phạt bao nhiêu phần trăm thì tôi đã viết ở bài khác, đây chỉ nhắc một câu.

Điều khoản tiến độ trong hợp đồng thi công gồm những gì?

Luật đã liệt kê sẵn, nên anh chị không phải nghĩ ra từ đầu.

Trước khi vào, xin nói nghĩa 2 chữ mà cả bài dùng lại nhiều lần. Nghiệm thu là lúc bên làm và bên thuê cùng kiểm rồi ký nhận một phần việc đã xong. Còn trong câu chữ của luật, bên nhận thầu là nhà thầu, bên giao thầu là anh chị, người bỏ tiền.

Nghị định 210/2026/NĐ-CP, Điều 10, gọi tiến độ hợp đồng là kế hoạch 2 tầng: tổng thể và chi tiết. Kế hoạch thể hiện các mốc hoàn thành, nghiệm thu, bàn giao. Kèm theo là thời gian và trình tự làm từng phần việc. Trình bày thì tùy hai bên: bảng, biểu đồ, hay sơ đồ thời gian đều được.

Cũng Điều 10 giao cho bên nhận thầu lập tiến độ để bên giao thầu chấp thuận, nếu hai bên có thỏa thuận như thế. Phần in đậm chép nguyên từ nghị định ra, không phải tôi thêm vào. Điều kiện ở cuối câu đáng để ý: không ghi vào hợp đồng thì nhà thầu không có nghĩa vụ lập tiến độ.

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Điều 82, cũng xếp thời gian và tiến độ vào danh sách nội dung mà hợp đồng xây dựng nên có. Danh sách còn có giá hợp đồng, cách thanh toán, trách nhiệm khi vi phạm, và cả mục rủi ro cùng sự kiện bất khả kháng.

Nghĩa là khi anh chị yêu cầu nhà thầu ghi rõ mốc từng chặng, anh chị không xin thêm cái gì lạ. Anh chị chỉ đang xin cho đủ những thứ mà văn bản đã kê tên.

Mốc trong hợp đồng nên gắn với cái gì?

Gắn với kết quả nhìn thấy được của từng chặng, chứ không chỉ ghi mỗi ngày tháng.

Chỉ ghi ngày tháng thì tới hạn hai bên cãi nhau xem "xong" nghĩa là gì. Còn mốc gắn kết quả thì nhìn là biết. Bộ hồ sơ thi công, tức tập bản vẽ và chỉ dẫn để thợ làm theo, đã giao đủ chưa. Phần điện nước và ống gió chôn trong tường và trên trần đã nghiệm thu chưa. Thiết bị chạy thử đạt chưa. Cách bên tôi chia chặng và mỗi chặng chốt bằng cái gì, tôi kể ở bài thi công một nhà hàng mất bao lâu, và cái gì làm chậm.

Nghị định 210/2026 còn buộc hai bên một việc. Hợp đồng có yêu cầu về thời hạn hoàn thành cho từng công việc, từng giai đoạn, từng sản phẩm, thì phải ghi thỏa thuận vào hợp đồng. Hợp đồng làm theo từng giai đoạn thì ngoài tiến độ tổng thể, hai bên còn lập được tiến độ chi tiết riêng cho từng giai đoạn. Tức là luật đã chừa sẵn chỗ để chia mốc, chỉ có điều ít ai nhắc anh chị dùng tới.

Phiếu khảo sát của bên tôi, tức tờ giấy tôi mang theo khi tới xem mặt bằng của anh chị, để sẵn 2 ô cho chuyện này. Ô thứ nhất là mốc nghiệm thu từng giai đoạn. Ô thứ hai là tỷ lệ tiền anh chị giữ lại sau khi nghiệm thu xong một chặng. 2 ô đi liền nhau có lý do: mốc chỉ có sức nặng khi có một khoản tiền đi kèm. Giữ lại bao nhiêu phần trăm thì tùy loại hợp đồng và thỏa thuận của từng bên. Cách chia mốc trả tiền tôi kể riêng ở bài tạm ứng và thanh toán theo mốc thi công.

Còn mức phạt khi chậm thì ghi bao nhiêu, tôi đã viết trong bài điều khoản nào trong hợp đồng thi công là bẫy cho bên đi thuê. Ở đây tôi nhắc 2 điều, cả hai đều nằm ở Điều 86 Luật Xây dựng 135/2025.

1. Mức phạt 12% mà nhiều trang đang dẫn không phải mức của anh chị. Khoản 3 của điều này đặt mức phạt tối đa 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm. Nhưng khoản 3 mở đầu bằng một câu giới hạn phạm vi: "Đối với công trình xây dựng tại dự án đầu tư công, dự án PPP". Đầu tư công là dự án tiêu tiền ngân sách; PPP là dự án Nhà nước và tư nhân cùng làm. Nhà hàng của anh chị không nằm trong cả hai. Mấy trang luật hay dẫn con số mà bỏ mất câu mở đầu, thành ra người đọc tưởng là mức chung.
2. Muốn phạt thì phải ghi vào hợp đồng. Khoản 1 nói thưởng, phạt và bồi thường đều phải được hai bên thỏa thuận trong hợp đồng. Luật Xây dựng không đặt sẵn một mức phạt nào cho hợp đồng giữa anh chị và nhà thầu, nên hợp đồng không ghi thì không có mức để mà áp.

Đang làm mà phải lùi tiến độ thì hợp đồng xử lý thế nào?

Ghi trước trong hợp đồng, vì luật để hai bên tự thỏa thuận chuyện này.

Nghị định 210/2026, Điều 25 khoản 1, nói thẳng 2 việc hai bên phải thỏa thuận. Một là những trường hợp nào được điều chỉnh thời gian và tiến độ. Hai là ai chịu trách nhiệm với thiệt hại khi thời gian kéo dài ra. Nghị định không kê sẵn danh sách trường hợp ở điều này. Nên hợp đồng bỏ trống chỗ này thì tới lúc phải lùi, hai bên bắt đầu từ con số không.

3 nhóm trường hợp đáng ghi vào, theo những gì tôi gặp trên công trường:

• Người đầu tư đổi ý sau khi đã duyệt phương án. Người đầu tư ở đây là chính anh chị. Đây là nhóm hay gặp nhất, và là nhóm mà hợp đồng cần nói rõ nhất: đổi thì hai bên ngồi lại tính lại cả tiền lẫn thời gian.
• Thủ tục hành chính chậm hơn dự tính, hoặc bên thứ ba như ban quản lý tòa nhà kéo dài khâu duyệt.
• Việc phát sinh mà lúc ký chưa ai biết, chẳng hạn mở trần ra mới thấy kết cấu cũ phải gia cố, tức phải làm thêm cho chắc.

Nhóm thứ nhất còn liên quan tới một điều tôi nói thẳng với khách. Bỏ 2 nhóm sau sang một bên đã. Nhà thầu giữ được phần tiến độ của mình hay không thì phụ thuộc vào đúng một điều: anh chị có đổi gì sau lúc duyệt hay không. Còn mấy loại giấy do cơ quan quản lý cấp thì đứng tên anh chị, nên cũng thuộc phần việc của anh chị. Giấy phép kinh doanh và hồ sơ an toàn thực phẩm nằm trong nhóm này. Chậm ở khâu giấy tờ thì lịch lùi theo, và không phải lỗi nhà thầu. Chuyện giấy tờ tôi kể kỹ hơn trong bài điều khoản nào trong hợp đồng thi công là bẫy cho bên đi thuê.

Bất khả kháng gồm những gì, và không gồm những gì?

Luật Xây dựng 135/2025, Điều 13 khoản 1, kê sẵn một danh mục, và danh mục hẹp hơn nhiều so với cách người ta hay dùng chữ này.

Có một chỗ phải nói rõ về cái bảng trên. Cột bên trái là 5 điểm đầu của khoản 1, chép theo đúng tên luật gọi. Điểm cuối cùng của khoản thì để mở, ghi "các trường hợp khác theo quy định của luật có liên quan". Nghĩa là luật có kê tên 5 nhóm, nhưng vẫn chừa chỗ cho luật khác thêm vào; đừng đọc cột trái như một danh sách đã đóng.

Có tên trong danh mục vẫn chưa đủ. Khoản 3 của chính Điều 13 dẫn sang pháp luật dân sự. Bên pháp luật dân sự đặt thêm 3 điều kiện: xảy ra khách quan, không lường trước được, và không khắc phục được dù đã làm mọi cách trong khả năng.

Cột bên phải là chỗ tôi hay thấy người ta gọi nhầm nhất. Mấy chuyện trong cột phải vẫn xảy ra như thường, chỉ là gặp chúng thì bên chậm không được miễn trách nhiệm. Ai gánh chúng thì hợp đồng phải ghi, đúng như mục trên vừa nói.

Lấy chuyện tòa nhà chưa xong thủ tục phòng cháy làm ví dụ. Cảnh này có thật, và nó làm mặt bằng bên trong không mở cửa được. Nhưng chuyện tòa nhà chậm thủ tục không có tên trong 5 nhóm luật kê. Luật Xây dựng, ở Điều 86 khoản 4, còn nói thẳng: ai vi phạm hợp đồng vì nguyên nhân đến từ người thứ ba thì vẫn phải chịu trách nhiệm với bên mà mình đã ký. Áp vào ví dụ trên: nhà thầu chậm vì tòa nhà, thì nhà thầu vẫn phải chịu với anh chị, chứ không chỉ tay sang tòa nhà rồi thôi.

Hợp đồng nên ghi sẵn cách xử lý khi có sự kiện bất thường thế nào?

Ghi 3 bước, và 3 bước cũng lấy từ nghị định chứ không phải tôi nghĩ ra.

Nghị định 210/2026, Điều 18 khoản 2, gợi ý các bên thỏa thuận trước về trình tự, thủ tục và trách nhiệm khi có việc bất thường.

1. Báo cho nhau bằng văn bản.
2. Đánh giá xem việc vừa xảy ra chạm vào nghĩa vụ nào trong hợp đồng.
3. Đề xuất cách xử lý: sửa hợp đồng, tạm dừng, thanh toán, hay chấm dứt rồi thanh lý, tức chốt sổ tiền nong và đóng hợp đồng lại.

Nghị định kê 2 loại việc bất thường, và 2 loại này khác nhau. Một là bất khả kháng, tức danh mục ở mục trên. Hai là hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Điều 13 khoản 2 Luật Xây dựng cho 2 ví dụ. Một là Nhà nước thay đổi chính sách và pháp luật. Hai là gặp điều kiện bất thường về địa chất mà không ai lường trước được. Loại thứ hai không miễn trách nhiệm cho bên nào. Nó chỉ mở cửa để hai bên tính lại, theo Điều 84 Luật Xây dựng về sửa đổi hợp đồng.

Còn một khoản nữa của Điều 18 mà ít ai ghi vào hợp đồng, dù nó là khoản đầu tiên. Khoản 1 bắt hai bên thỏa thuận trách nhiệm với cả những rủi ro lường trước được. Nghị định kê luôn mấy loại: biến động giá, điều kiện thi công, huy động máy móc và thiết bị, khối lượng. Mấy thứ này không phải trời giáng, mà là thứ người trong nghề biết là có thể xảy ra. Hợp đồng nói trước ai gánh thì lúc nó xảy ra, hai bên không phải cãi.

3 bước nghe đơn giản, nhưng chúng đổi hẳn cách hai bên nói chuyện lúc có việc. Không ghi vào hợp đồng thì mọi thứ diễn ra qua điện thoại, mỗi bên nhớ một kiểu. Ghi rồi thì tới lúc ngồi lại, hai bên có một tờ giấy ghi ngày, ghi việc, ghi đề xuất.

Còn nhà thầu chậm tới mức nào thì anh chị được chấm dứt hợp đồng, tôi đã viết ở bài đổi nhà thầu giữa chừng khi đang thi công. Nói trước một con số để anh chị biết là có mốc. Nghị định 210/2026, Điều 27 khoản 2, lấy mốc 56 ngày liên tục không thực hiện công việc mà làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới tiến độ. Cuối điểm này còn một câu để ngỏ: trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Mốc này áp cho cả hợp đồng tư nhân chứ không riêng công trình tiêu tiền ngân sách. Còn cái gì luật bắt buộc và cái gì chỉ hợp đồng của anh chị mới bắt được, thì tôi kể ở bài luật bắt gì, hợp đồng bắt gì.

Gộp lại, muốn phần tiến độ chặt chẽ thì cũng không phải viết dài. Chỉ cần 3 thứ: mốc gắn với kết quả nhìn thấy được, cách xử lý khi phải lùi, và danh mục bất khả kháng kèm 3 bước xử lý. Viết vào lúc hai bên còn vui vẻ thì mất chừng một buổi ngồi soạn, vì lúc ấy chưa ai mất gì nên ai cũng dễ gật. Một hợp đồng chạy trọn từ bản vẽ tới ngày bàn giao trông ra sao, anh chị xem ở tổ hợp 84 Ngọc Khánh. Cách bên tôi nhận trọn một công trình thì tôi kể ở trang dịch vụ Xây dựng nhà hàng.

Viết lúc đã chậm thì không còn là thỏa thuận nữa. Lúc ấy hai bên chỉ đang ngồi giành phần với nhau.