Chiều 19/09/2026, nhà hàng Long Wang ở khu đô thị Linh Đàm, Hà Nội đã lên biển, mà bên trong còn ngổn ngang. Anh Lê Trọng Đức, quản lý giám sát miền Bắc của bên tôi, kể những việc còn lại: anh em vào dọn dẹp, rồi đưa máy chà sàn công nghiệp vào đánh, chà toàn bộ mặt sàn. Rồi anh nói trước máy quay: "Anh cam kết 4 ngày tới đảm bảo bàn giao đúng hẹn."
Hẹn 4 ngày thì người hẹn phải biết chắc còn đúng những việc nào. Bài này kể lại các bước căn nhà đi qua, từ ngày nhận một căn biệt thự liền kề cũ tới ngày bàn giao, qua lời anh Đức ở hai buổi quay: buổi 19/09 tại công trường, và buổi 13/10 khi nhà hàng đã mở.
Nhận một căn biệt thự liền kề cũ để mở nhà hàng, vì sao tháng đầu chưa đập gì?
Vì chưa có bản vẽ nào để mà đập theo. Chủ đầu tư nhận mặt bằng ngày 15/07/2026, còn ngày thi công chính thức là 23/08. Chủ nhà không còn giữ bản vẽ cũ của căn nhà, nên quãng giữa 15/07 và 23/08, bộ phận thiết kế của bên tôi đi kiểm tra, đo đạc lại hiện trạng, rồi mới lên mặt bằng bố trí, thiết kế 2D, 3D, bóc tách khối lượng (đo đếm từng hạng mục trên bản vẽ để tính tiền) và lập dự toán, chọn các tổ đội thợ cho từng hạng mục.
Ngày đầu tới nhận mặt bằng, anh Đức thấy ngay hai việc sẽ vất vả. Một là phần phá dỡ, cải tạo để theo bố trí mới khá nhiều. Hai là cái sân trước rất rộng, phải cơi nới cả phần sân vào trong nhà để làm khu khách. Đi một vòng lúc nhận nhà, anh còn xem sơ chỗ nào giữ lại được để chủ đầu tư đỡ chi phí, chỗ nào buộc phải phá theo thiết kế mới. Bản vẽ phá dỡ về sau giữ lại cầu thang, bể nước, ban công; phá gác xép, tháo trần thạch cao trong nhà, phá mảng mặt tiền cũ để làm mới. Quanh nhà lại toàn mái tôn, nên phải có phương án chống thấm, chống dột ngay từ đầu, kẻo nhà hàng mở rồi mới dột.
Thuê một căn nhà mà chủ nhà không còn bản vẽ thì anh chị tính sẵn quãng đo đạc lại và thiết kế vào lịch, trước cả ngày đập phá. Ở Linh Đàm, từ ngày nhận mặt bằng tới ngày thi công chính thức là 39 ngày. Đo đạc lại xong thì mới biết chắc chỗ nào giữ, chỗ nào phá, và bóc tách khối lượng thì mới ra con số dự toán.
Thi công nhà hàng giữa khu dân cư, làm thế nào để hàng xóm không phàn nàn?
Theo anh Đức, cả quãng thi công Long Wang Linh Đàm không có lần nào hàng xóm sang góp ý, vì bên tôi tính chuyện này từ trước khi phá dỡ. Trước khi đập, anh em quây kín công trình bằng tấm quây (hoarding) để ngăn bụi. Việc đập phá thì chỉ làm vào giờ các hộ cư dân quanh công trình đi làm; tuyệt đối không làm vào giờ nghỉ trưa, thứ Bảy, Chủ nhật. Anh Đức mượn câu "bán anh em xa, mua láng giềng gần": việc của đơn vị thi công phải giữ cho hài hòa với sự riêng tư, yên tĩnh của hàng xóm.
Hà Nội cũng có quy định cho chuyện này. Quyết định 68/2025/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội, Điều 3 khoản 1 điểm d, buộc công trình trong khu vực đô thị hạn chế bụi, tiếng ồn, rung chấn, đặc biệt trong khoảng từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 5 giờ sáng. Điều 6 khoản 4 điểm d của quyết định buộc phá dỡ ở khu đô thị phải rào chắn, che chắn toàn bộ khu vực phá dỡ. Quy định nói tới hai khung giờ; ở Linh Đàm, bên tôi còn tránh thêm cả hai ngày cuối tuần, lúc nhiều nhà ở nhà nghỉ ngơi.
Quỹ 31 ngày thi công dính kỳ lễ 2/9 thì giữ tiến độ bằng cách nào?
Ở Long Wang Linh Đàm, đội làm xuyên kỳ lễ, gần như không nghỉ ngày nào. Từ ngày thi công chính thức 23/08 tới ngày bàn giao 23/09/2026 là 31 ngày theo lịch, và kỳ nghỉ lễ Quốc khánh rơi vào giữa quãng ấy. Quỹ ngày vốn đã ngắn, mất thêm mấy ngày lễ thì càng ngắn, nên anh Đức phải động viên anh em công nhân, cả cán bộ kỹ thuật, ở lại làm trọn những ngày lễ.
Tiến độ hụt mấy ngày thì anh Đức bù bằng ba cách: tăng biện pháp, tăng nhân công, tăng ca. Tăng biện pháp là đổi cách làm, đổi trình tự cho nhanh hơn. Tăng nhân công là thêm người cho hạng mục đang chậm. Tăng ca là làm thêm buổi tối, và so le giờ các tổ đội thợ để đội này làm lúc đội kia nghỉ. Xếp các đội lệch giờ nhau thế nào, như cho lát nền làm đêm để sáng hôm sau đội làm trên trần vào được, tôi đã kể ở bài nhà hàng Tian Long cải tạo từ căn nhà tập thể cũ.
Ba cách này đều tốn thêm: thêm người, thêm giờ, và động viên anh em làm trong dịp lễ thì chi phí cao hơn ngày thường. Nên khi nghe một lời hẹn ngày, anh chị hỏi thêm nhà thầu một câu: hụt ngày thì bù bằng cách nào.
Thi công mùa mưa: ngày mưa làm gì, ngày nắng làm gì?
Ngày mưa thì dồn người vào làm việc trong nhà, ngày nắng thì dồn ra làm phần ngoài nhà. Ở Long Wang Linh Đàm, phần ngoài nhà là phần cơi nới cái sân và toàn bộ hệ biển.
Quãng thi công dính 2 đợt mưa lớn. Đợt đầu từ ngày 23 tới ngày 28 tháng 8, mưa rất lớn, rơi đúng những ngày đầu thi công. Tới sáng 24/8/2026, Hà Nội đã có nhiều ngày mưa lớn do ảnh hưởng của bão số 4. Đợt sau bắt đầu từ ngày 17, 18 tháng 9, kéo tới ngày 21, 22, tức sát ngày bàn giao.
Bên tôi xem dự báo thời tiết theo tuần, theo tháng, rồi đổi lại thứ tự việc và cách thức thi công cho hợp. Mưa có ảnh hưởng ít nhiều tới tiến độ, nhưng theo anh Đức, kế hoạch từ đầu đã lường trước những ngày mưa gió.
Biển hiệu làm đúng hôm mưa thì xử lý thế nào cho khỏi dột?
Làm lại, dù đã làm xong. Long Wang Linh Đàm có một cái biển rất lớn, ốp tấm alu, tức tấm nhôm phức hợp. Những ngày cuối mưa liên tục. Đang hoàn thiện phần tấm alu trên đỉnh thì trời mưa to, anh em phải rút xuống; lên lắp lại thì gặp mưa, mà mưa thì keo không ăn. Tấm alu trên đỉnh anh em đã phủ keo, dán xong, mà hôm sau anh Đức vẫn cho lên làm lại, để bảo đảm biển không dột. Hỏi điều gì suýt làm lỡ ngày bàn giao, anh Đức kể đúng chuyện cái biển này.
Keo silicone dán, trám tấm alu cần mặt khô và sạch. Mặt tấm còn đọng nước thì mạch keo trông vẫn kín, mà keo không dính vào tấm; nước lần theo khe hở vào trong, và đường ghép dễ dột về sau, khi nhà hàng đã mở. Trên bản vẽ của nhà hàng này, mặt tiền và biển ốp tấm alu 3mm phủ nhôm, phần lớn màu vàng đồng, trên khung sắt hộp; mỗi đường ghép giữa hai tấm là một chỗ phải trám kín. Biển làm ngoài trời gồm những khâu nào thì xem ở trang làm biển hiệu nhà hàng.
Cái biển làm ngoài trời, mà phần hoàn thiện lại rơi vào những ngày cuối, nên gặp mưa đúng tuần cuối thì dễ làm lỡ ngày bàn giao. Làm lại thì tốn thêm công, mà để nguyên thì chủ đầu tư nhận một cái biển dột.
Bàn giao Long Wang Linh Đàm có đúng ngày đã hẹn không?
Đúng. Ngày 23/09/2026, 4 ngày sau lời hẹn trước máy quay, bên tôi bàn giao nhà hàng cho chủ đầu tư. Ngày 25/09, chủ đầu tư khai trương.
Ngày 13/10, nhà hàng đã mở được 18 ngày, anh Đức kể lại: "đúng như ngày mốc là ngày 23 tháng 9 là mình đã hoàn thiện và bàn giao cho chủ đầu tư". Anh kể chủ đầu tư khá hài lòng, và ngày khai trương lượng khách rất đông.
Từ ngày nhận mặt bằng 15/07 tới ngày khai trương 25/09 là 72 ngày theo lịch: 39 ngày đo đạc, thiết kế, dự toán, chọn thợ, rồi 31 ngày thi công, rồi 2 ngày từ bàn giao tới khai trương. Long Wang Linh Đàm do bên tôi thiết kế và thi công trọn gói, đủ 6 hạng mục: thiết kế, nội thất, cơ điện, inox bếp, xây dựng, biển hiệu. Ảnh nhà hàng sau khai trương thì xem ở trang nhà hàng Long Wang Linh Đàm; các nhà hàng Long Wang khác bên tôi đã làm thì xem ở trang Long Wang.
Cái sân trước từng là bẫy mỡ, nay thành dãy bàn sát vách kính thế nào?
Khi nhà hàng đã mở, đi quanh một vòng, chỗ anh Đức nhớ nhất là dãy bàn áp sát vách kính mặt tiền, đặt đúng trên cái sân ngày trước. Trước nữa, anh Đức gọi cái sân là "cái bẫy mỡ" của bên thuê cũ: lúc bên tôi tới, toàn mỡ với rác, hôi thối, anh em phải đào đổ đi mất 2 xe. Giờ khách ngồi ăn ngay trên cái sân cũ, trong nhà, thơm tho, rộng rãi.
Nhìn qua kính mặt tiền, sát kính là ghế băng bọc đệm xanh đậm; trong phòng thả đèn lồng trắng. Trên bản vẽ hiện trạng, cửa kính của căn nhà cũ lùi sau cái sân chừng 5m, ngoài cùng là tường rào sắt và cổng sắt; người đi ngang khi ấy gặp tường rào trước, rồi một khoảng sân, mới tới cửa kính của nhà. Cơi nới cả sân thì khu khách tiến ra phía phố, và dãy bàn sát kính làm hai việc cùng lúc: khách ngồi sát kính nhìn ra hàng cây, ra phố, còn người đi ngang thấy ngay bàn có khách, đèn sáng. Cái giá là kính lớn hứng nắng, nên bàn sát kính có thể nóng và chói hơn bàn bên trong, và khách ngồi sát kính cũng bị người ngoài phố nhìn vào. Trên bản vẽ của nhà hàng này có rèm cuốn chống nắng cho cửa kính; mặt tiền hướng nào, nắng chiều rọi vào giờ nào thì nên tính từ bản vẽ đầu, đừng đợi khách kêu nóng mới lắp. Phần cơi nới còn một chỗ phải canh: chỗ giáp giữa mái mới che phần sân và nhà cũ thường là chỗ dễ thấm, nên cần chi tiết chống thấm riêng trên bản vẽ.
Căn định thuê có sân trước rộng thì trước khi ký, hỏi chủ nhà và ban quản lý khu đô thị một câu: cái sân được cơi nới tới đâu? Cơi nới được thì cái sân thường thành dãy bàn người ngoài phố thấy đầu tiên.
Trước khi ký, hỏi gì để biết cam kết tiến độ thi công của nhà thầu có cơ sở?
Hỏi để nhà thầu tự kể ra lịch của họ: khâu nào trước, khâu nào sau, khâu nào chờ khâu nào, và khâu nào do chính họ làm. Có những mẫu văn bản cam kết tiến độ thi công trên mạng là văn bản lập khi công trình đã chậm, để hẹn lại một ngày mới; một tờ như thế nói lên ngày mới, chứ chưa nói lên cách giữ ngày.
| Câu nên hỏi nhà thầu | Ở Long Wang Linh Đàm |
|---|---|
| Còn lại những khâu nào trước ngày bàn giao? | 4 ngày trước hạn, anh Đức kể còn dọn dẹp, rồi chà sàn bằng máy chà sàn công nghiệp |
| Lịch đã tính ngày lễ, ngày mưa chưa? | Quãng 31 ngày có kỳ lễ 2/9 và 2 đợt mưa; theo anh Đức, kế hoạch lường trước ngày mưa từ đầu; đội làm xuyên lễ |
| Ngày mưa thì đội làm việc gì? | Mưa làm việc trong nhà; nắng làm phần cơi nới và biển; xem dự báo theo tuần, theo tháng |
| Chậm thì bù bằng cách nào? | Tăng biện pháp, tăng nhân công, tăng ca |
| Ai đứng ở công trình, chịu trách nhiệm ngày bàn giao? | Anh Lê Trọng Đức, trực tiếp quản lý giám sát công trình, tự nói lời hẹn |
Lời hẹn ghi vào hợp đồng thế nào cho ràng buộc được cả hai bên thì tôi viết ở bài điều khoản tiến độ trong hợp đồng thi công. Thi công một nhà hàng thường mất bao lâu, mặt bằng nào lâu hơn, thì ở bài thi công nhà hàng mất bao lâu. Phần xây dựng của một nhà hàng gồm những việc gì thì xem ở trang phần xây dựng trong thi công nhà hàng.
Trước khi ký, anh chị xin nhà thầu bảng tiến độ, chỉ vào tuần có ngày lễ, rồi hỏi tuần ấy đội làm những việc gì.
Về người viết
Lưu Văn Sỹ, giám đốc New Sky, 10 năm làm thiết kế và thi công nhà hàng. New Sky nhận trọn thiết kế - thi công nhà hàng, công trình đã bàn giao trải ba miền, và có xưởng riêng sản xuất nội thất, inox bếp và quảng cáo (biển hiệu, chữ nổi, hộp đèn, bảng chỉ dẫn).
Anh chị đã nhắm một ngày mở cửa? Đặt một buổi, chúng tôi cộng ngược từ ngày mở cửa: mỗi chặng cần bao nhiêu ngày, chặng nào phải chốt trước, và chỗ nào lịch hay trôi.
Đặt buổi tư vấn